Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Продолжение таблицы 3.15

Корректировка на ж.д. станции/останов ки общественного транспорта		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Типдома	16-этажный	27-этажный	24-этажный	17-этажный	23-этажный
	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Кирпичный	Монолитный
Корректировка на параметры дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Этаж расположения объекта	6	15	4	12	7
Этажность дома	16	27	24	17	23
Корректировка на этаж и этажность		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Благоустройство дома	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон
Корректировка на благоустройство дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на состояние дома		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Продолжение таблицы 3.15

Инженерные системы	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС		Электроснабжени е, канализация, отопление, ХВС и ГВС
Корректировка на инженерные системы		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Параметры объекта оценки
Количество комнат	3	3	3	3		3
Корректировка на количество комнат		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Площадь объекта	85,3	119,8	71,9	84,5		109,4
Корректировка на площадь объекта		3,45 %	0.00%	0.00%		2,41 %
Жилая площадь	61,3	-	-	-		-
Корректировка на жилую площадь		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Площадь кухни	12	-	-	-		-
Корректировка на площадь кухни		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%
Наличие балкона/лоджии	2 балкона, лоджия	3 лоджии	Лоджия	2 Лоджии		Лоджия

---

Продолжение таблицы 3.15

Корректировка на наличие балкона/лоджии		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Вид из окна	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу
Корректировка на вид из окон		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Высота потолков, м	2,63	2,63	2,63	2,63	2,63
Корректировка на высоту потолков		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Санузел	Совместный	Раздельный	Совместный	Раздельный	Раздельный
Корректировка на санузел		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%
Качество отделки	С ремонтом	Косметический ремонт	Евроремонт	Евроремонт	Под чистовую отделку
Корректировка на состояние отделки объекта		0.00%	3,5 %	3,5%	6,7 %
Наличие мебели	-	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка на наличие мебели		0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

Продолжение таблицы 3.15

---

Итоговое значение относительных корректировок, %			- 3,45	-3,5	-3,5		- 9,11
Скорректирован ная цена объекта-аналога (руб./кв. м.)			161507	225480	174156		195292
Средняя стоимость 1 кв. м. руб.		189108,75
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, округленно, руб.		16130876

Проведенный анализ и выполненные расчеты позволяют сделать вывод, о том что величина рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию 25.04.2022 г., методом сравнительных продаж, составляет 16 130 876 (шестнадцать миллионов сто тридцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) рублей.
3.4. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта доходным подходом

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом следует помнить, что он основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

На первом этапе при использовании доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду за период пользования,

---

то есть период, в течение которого вкладчик собирается сохранить за собой право владения или распоряжения объектом недвижимости. От арендных платежей отнимаются все эксплуатационные и периодические затраты, необходимые для поддержания недвижимости в потребном коммерческом состоянии и затраты на управление.

Основное преимущество доходного подхода, в отличие от затратного или метода сравнительного анализа продаж, состоит в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения прибыли, то есть это свойство недвижимости учитывается как основной фактор ценообразования. Доходный подход к оценке тесно взаимосвязан с затратным подходом и рыночным подходом. В частности, ставки дохода, используемые в доходном подходе, обычно рассчитываются исходя из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при внесении поправок в случае рыночного или затратного подходов.

Главным недостатком доходного подхода является то, что, по сравнению с другими методами оценки недвижимости, он основан на прогнозируемых данных.

Доходный подход предполагает использование двух методов:

1. 
   Метод прямой капитализации доходов.
   
2. 
   Метод дисконтирования денежных потоков.
   

Метод прямой капитализации используется, в том случае, когда доход, приносимый объектом оценки, стабилен (равномерно растёт, понижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде.

---

Определение величины стоимости производится по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: прогнозной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость рассчитывается делением величины спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или определяется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или выявляется на условиях компенсации преобразования стоимости первоначального капитала за период пользования объектом недвижимости.

Второй метод, применяемый в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков. Данная методика определяет стоимость недвижимого имущества как сумму текущих стоимостей будущих доходов через раздельный дисконт каждого из повременных доходов и будущей прогнозной стоимости недвижимости. В данных расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой используется соответствующая ставка дохода на капитал, которая по-другому называется нормой прибыли или нормой отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков допускает учёт неравномерных колебаний доходов и расходов во времени.

Оценка недвижимости методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации доходов предполагает определение стоимости недвижимости при помощи перевода годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Существенным недостатком данного метода является то, что во внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток

---