Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта — это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

1. 
   Экспертный метод.
   
2. 
   Нормативный (бухгалтерский) метод.
   
3. 
   Стоимостной метод.
   
4. 
   Метод расчета срока жизни здания.
   

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий

---

и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно - эстетическим, объемно- планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за

---

факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например, общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:

1. 
   Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях, а также капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.
   

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего

---

воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

2. 
   Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию.
   

При применении второго подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа.

Расчёт стоимости восстановления квартиры поэлементным методом:

1. 
   Определяем стоимость воспроизводства квартиры. Средняя стоимость воспроизводства трехкомнатных квартир квартир жилой недвижимости в регионе нахождения объекта оценки составляет 122177 руб. за 1 м².
   

Стоимость воспроизводства квартиры по рассчитывается по формуле (15).
С_в = (15)
где, С_в - стоимость воспроизводства общая;

S_общ - площадь квартиры общая;

С_ва/м² - стоимость воспроизводства аналогичного объекта за 1 м².

С_в = 85,3 * 122177 = 10 421 698 руб.

2. 
   Рассчитаем износ оцениваемой квартиры по формуле (16).
   

И_ф = * 100 % (16)

где, И_ф - износ физический;

Т_ф - срок эксплуатации фактический;

Т_н - срок эксплуатации нормативный.

Нормативные сроки эксплуатации зданий в целом и конструктивных элементов в отдельности установлены «Положением о проведении планово- предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» и утверждены

---

Госстроем. Для объекта оценки состоящего из железобетонных панелей нормативный срок службы 150 лет.

И_ф = (3/150) * 100% = 2 %.

Корректируем С_в на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС - 18%:

С_н = 10 421 698 * 1,2 * 1,18 = 14 757 124 руб.

4. 
   Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки
   

- квартира в многоэтажном доме.

4. 
   Корректируем полученную С_н на рассчитанный ранее износ:
   

С_н = 14 757 124 * 0,98 = 14 461 981 руб.

Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 14 461 981 руб.

Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка приносящей доход недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

---