Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Основываясь на результатах применения соответствующих подходов к оценке, Оценщиком были получены результаты, которые позволили прийти к согласованному мнению о стоимости объекта оценки с учетом не столько количественного, сколько качественного их значения. В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных различными подходами к оценке, придается свой вес. Логически обоснованное численное значение весовой характеристики результатов соответствующего подхода определяется исходя из анализа «сильных» и «слабых» сторон каждого подхода, с учетом того, насколько существенно они отражают текущее состояние рынка недвижимости, а так же перспектив его развития.

Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Отчет об оценке содержит основные допущения, использованные при проведении оценки, расчеты по определению рыночной стоимости и выводы.

1.8. Перечень документов, используемых оценщиками и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

При проведении настоящей оценки были использованы следующие данные (табл.1.7).

Таблица 1.7 - Данные, использованные при подготовке Отчета об оценке

№ п/п	Данные	Источник		Сфера использования данных
1	Данные об имущественных правах на Объект оценки	Правоподтверждающие документы предоставлены Заказчиком оценки		Описание и учет в расчетах Имущественных прав на Объект оценки
2	Данные о местонахождении	Правоподтверждающие документы Предоставлены Заказчиком оценки		Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик Объекта оценки
3	Состояние	Специальные допущения		Описание и учет в расчетах количественных и качественных характеристик Объекта оценки
4	Обзор рынка недвижимости	https://www.farpost.ru/ https://www.avito.ru/ https://vladivostok.cian.ru/ и др. источники		Установление ценообразующих факторов, диапазона цен
5	Информация о предложениях имущества, аналогичного оцениваемому на дату оценки	https://realty.yandex.ru и др. источники		Выбор аналогов для Объекта оценки, проведение расчетов объектов недвижимости

---

Продолжение таблицы 1.7

6

Источники обзорной аналитической и статистической информации

НЦПО. Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича Е.Е., Москва 2018 [11]; Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019 [12]; Анализ рынка и ценообразующих факторов.

Проведение корректировок при расчетах

При определении характеристик Объекта оценки оценщик основывался на следующих документах и информации, предоставленных Заказчиком (табл. 1.8):

Таблица 1.8 – Перечень документов переданных заказчиком

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Выписка из ЕГРН Технический паспорт

Объект оценки: жилая квартира общей площадью 85,3 кв. м., расположенная по адресу: г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45.

Осмотр был проведен 25.04.2022 г. уполномоченным сотрудником Исполнителя. Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных заказчиком. Далее приводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

1.9. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовки отчета об оценке организациях и специалистов с указанием их квалификации и степени участия в проведении оценки объекта оценки

---

В соответствии с ст. 11 № 135-ФЗ [1], п. 8Д ФСО № 3 [4] указываются сведения обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

Степень участия оценщика в проведении настоящей оценки указана в таблице 1.9.
Таблица 1.9 - Степень участия привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке специалистов

ФИО	Степень участия
Петров Петр Петрович	Выполнение полного комплекса работ по проведению оценки с составлением Отчета об оценке.

Иных специалистов к проведению оценки не привлекалось.

1.10. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Закона Российской Федерации от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федеральных законов от 21.12.2001 г. N 78-ФЗ, от 21.03.2002 г. N 31-ФЗ, от 14.11.2002 г. N 143-ФЗ, от 10.01.2003 г. N 15-ФЗ, от 27.02.2003 г. N 29-ФЗ, от 22.08.2004 г. N 122-ФЗ, от 05.01.2006 г. N 7-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 27.07.06 №157-ФЗ) [1].

При проведении исследований и расчетов использовались следующие нормативные и методические источники:

• 
  Федеральный закон Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года [1];
  
• 
  Сборник рыночных корректировок. СРК-2018. Под редакцией канд. техн. наук Яскевича Е.Е., Москва 2018 [11];
  
• 
  Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019 [12];
  
• 
  Анализ рынка и ценообразующих факторов.
  

---

Дополнительная информация, полученная из ряда других источников и архива Оценщика, включает в себя:

данные об аналогичных объектах оценки, информационные ресурсы сети Интернет [14] .

Данные, предоставленные Заказчиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, включали в себя следующий перечень документов (копии):

1. 
   Выписка из ЕГРН;
   
2. 
   Технический паспорт.
   

РАЗДЕЛ 2. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОКРУЖЕНИЯ, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА

2.1. Природно-географические, исторические и иные общие сведения о регионе объекта оценки

В 1859 году генерал-губернатор Восточной Сибири граф Н.Н. Муравьев-Амурский, посетивший на корвете «Америка» залив Петра Великого, обратил внимание на удобную гавань, как будто специально предназначенную природой для создания порта, и 2 июля 1860 года по его указанию был основан город Владивосток. 

Владивосток - город-порт на побережье Японского моря, ворота России в Азиатско-Тихоокеанский регион. Расположен на побережье Японского моря на полуострове Муравьева-Амурского. Соединен с центральной частью России железнодорожным, автомобильным и воздушным сообщением.

В черту города входят острова Русский, Попова, Рейнеке, Рикорда и группа мелких необитаемых островов. Пролив Босфор Восточный соединяет два залива - Амурский и Уссурийский.

Город раскинулся на живописных сопках по берегам бухты Золотой Рог, которая является превосходным местом для стоянки судов, размещения коммерческого и рыбного портов, судостроительных предприятий. В городе многое связано с морем и флотом. Владивосток буквально живёт морем и всем тем, что с ним связывает.

Владивосток расположен на одной широте с Сочи и Сухуми, болгарской Варной и французской Ниццой. Влажное теплое лето и обилие солнца осенью и зимой, близость моря и горных хребтов, огромные лесные массивы создают здесь уникальный климат. Самое благоприятное время для активного отдыха - с июля по октябрь. Среднегодовая температура воздуха летом +18 градусов, зимой –13 градусов. К середине лета вода в бухтах прогревается до 24 градусов.

В пригородной зоне расположен Ботанический сад

---

: здесь можно не только отдохнуть, но и узнать много нового об уникальной флоре Приморского края.

Лесная зона Владивостока занимает весь север полуострова Муравьева-Амурского. Редкое сочетание ветров, течений, рельефа и водных масс создало здесь уникальную климатическую аномалию, позволившую прижиться растениям и животным двух разных миров: северного и южного; северные сосны растут вперемешку с субтропическими лианами, хвойные деревья с маньчжурским орехом, часто встречается знаменитый китайский лимонник и дикий виноград.

Животный мир полуострова не столь разнообразен – сказывается близость города. Крупных животных в лесах полуострова нет, для них он тесноват. Но в окрестностях Владивостока есть несколько питомников, где можно увидеть пятнистого оленя, тигра и других животных.

Владивосток считается крупнейшим научным и культурным центром Дальнего Востока. Здесь располагаются Дальневосточное отделение Академии наук России, университеты, академии, научно-исследовательские учреждения.

2.2. Анализ социально-экономической ситуации

2.2.1. Основные социально-экономические показатели России

Официальной статистикой в России занимается Росстат. Свод социально-экономических показателей составляется им ежегодно. Он публикуется в свободном доступе для того, чтобы информацию могли использовать различные организации, частные лица для своих целей. Совокупность показателей охватывает как макроэкономические данные за период, так и социальные.

К экономическим показателям относят:

• 
  валовой внутренний продукт в рублях;
  
• 
  инвестиции в основной капитал;
  
• 
  реальные располагаемые доходы;
  
• 
  индекс выпуска товаров и услуг по базовым видам экономической деятельности;
  
• 
  индекс промышленного производства;
  
• 
  объем продукции сельскохозяйственного сектора;
  
• 
  транспортный грузооборот;
  
• 
  объем розничной торговли и ее оборот;
  
• 
  данные по сфере услуг;
  
• 
  индекс потребительских цен;
  
• 
  число безработных;
  
• 
  внешнеторговый оборот в долларах США;
  
• 
  номинальный и реальный уровень заработной платы.
  

Все показатели рассчитываются за год и сопоставляются в процентном соотношении с данными двух предыдущих лет. В социальной сфере оцениваются заработная плата, пенсии, занятость и безработица, заболеваемость и правонарушения.

---