Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

По оценкам специалистов, на рынке вторичного жилья ситуация аналогичная. По сравнению с предыдущим кварталом цены в целом выросли на 6%. Больше всего подорожали квартиры улучшенного качества: на 8% – рынок первичного жилья, на 9% – рынок вторичного жилья. Меньше всего подорожали элитные квартиры на первичном рынке, а на вторичном цены на жилье даже снизились на 2%.

Данные рынка недвижимости во Владивостоке и статистика представлены на рисунке 2.1.



Рисунок 2.1 – Данные статистики рынка недвижимости г. Владивостока

Застройщик стартует в продажах с определенной гипотетической цены, например 140 тыс. за кв. м. При этом задача реализовать все квартиры в ближайшие 12 недель у девелопера, как правило, не стоит. Есть определенный план с конкретным количеством сделок в месяц; если факт продаж существенно превышает план, это может свидетельствовать о том, что цена установлена неверно. В таких случаях стоимость постепенно пересматривается в сторону увеличения. Это нормальные правила бизнеса. Девелопер хорошо понимает, когда, где и какие именно квартиры в каком ценовом диапазоне реализовывать.

По словам застройщика, в менее ликвидном с точки зрения проживания районе невозможно установить цену выше той, которая для такого жилья оптимальна. Так, в районе г. Владивостока, Садгороде, какой бы замечательный проект ни реализовал застройщик в массовом сегменте, квартиры стоимостью выше 150 тыс. руб. за «квадрат» вряд ли будут покупаться.

В ближайшем будущем модель ценообразования изменится. Сейчас за основу формирования цены будет взята себестоимость строительства с прибавлением оптимальной маржи. Современный покупатель хорошо разбирается в рынке. Уже сегодня попытка продать за 200–250 тыс. то, что стоит 150–180 тыс., обречена на провал.

Все девелоперы используют деньги проектного финансирования, а там есть жесткая финмодель, которой надо следовать. Месяц назад многие финмодели просто не тянули новые условия. Причем приостановку делали и сами банки, чтобы более четко понять картину рынка. Так что цены не могут не повыситься. Но пока что на рынке первичной недвижимости идет стабилизация цен, а в некоторых случаях даже снижение. Это результат тишины на вторичном рынке жилья, где нет доступной ипотеки.

---

Причем рынок новостроек пригороде, почти не отличается от рынка недвижимости в самом городе, цены настолько взлетели, что для большинства, недвижимость стала менее доступной (рис. 2.2).

---

Рисунок 2.2 - Рынок новостроек в пригороде Владивостока в апреле 2022 г.

Риелторы уверены, что спрос на рынке недвижимости вернется не ранее конца 2022 г. Но полного восстановления уже не ждут. Сделки по ипотекам происходят в вялотекущем режиме, горящих предложений в части сделок купли-продажи мало. Если увеличится отток населения, а рынок насытится большим предложением новых квартир, которые будут простимулированы лояльными программами ипотечного кредитования, то вторичный рынок, может, и просядет в цене. Логично, что «новая сумка лучше старой», поэтому разрыв цены между вторичным и первичным рынками будет значительным.

Высокие цены на вторичном рынке отражают не рыночную цену, а беспокойство продавцов, ведь чаще всего жилье – это единственный серьезный актив семей, и продешевить в текущей ситуации мало кто может себе позволить. Но покупательная способность не растет, поэтому в ближайшем будущем цены на вторичном рынке тоже снизятся. Более сложная ситуация на рынке новостроек, так как продавцы стройматериалов увеличили цены воспользовавшись ситуацией. Тем не менее, в центральной части страны цены уже падают, и в течение небольшого времени это дойдет и до Дальнего Востока, поэтому этот эпизодический всплеск не должен серьезно отразиться на ценах на жилую недвижимость.
2.4.2. Анализ сегментов рынка недвижимости в контексте настоящей оценки
На вторичном рынке жилья Владивостока – «затишье»: треть продавцов отложили свои намерения до лучших времен, покупатели тоже затаились. Цены же выставляют исходя из различной ценовой политики, в результате их разброс сегодня достиг исторических коридоров – от 85 тыс. до 350 тыс. руб. за 1 кв. м.

С конца февраля и до середины марта многие собственники снимали квартиры с продажи и количество предложений уменьшилось почти вполовину. При этом многие покупатели поторопились завершить свои покупки до конца марта, пока действовали «старые» ипотечные ставки.

Такого падения уже мало кто припомнит – по оценкам риелторов, сегодня покупательский спрос упал на две трети. Рынок сжался. Те, кто имел деньги, инвестировали в жилье как в защитный актив еще два месяца назад. Остались только те покупатели, которым необходимо решать квартирный вопрос, независимо от кризиса.

---

Данные вторичного рынка г. Владивостока представлены на рисунке 2.3.



Рисунок 2.3 – Данные вторичного рынка жиль г. Владивостока

Несмотря на такой драматический расклад, обвала цен на вторичном рынке жилья не случилось. Многие продавцы квартир начинают играть с ценами в надежде на появление богатого покупателя. «На волне паники появляются те, кто выставляет по 7–8 млн руб. даже 1-комнатные «хрущевки». Некоторые продавцы просто пытаются испытать удачу, и причины для заоблачных цен могут быть самые разные: у кого-то квартира действительно с дизайнерским дорогим ремонтом, кто-то видит динамику роста на рынке и поднимает стоимость, другие берут ценовой ориентир исходя из сравнительного анализа.

Разлет цен на вторичном рынке от 3,5 млн до 15 млн руб. В новостройках картина похожая. В зависимости от района, готовности дома и площади – от 5 млн и до 12 млн в домах высокого класса. Так что нет ничего удивительного в том, что стоимость однокомнатной квартиры устанавливается от 8 до 11 млн руб. Это может быть и сам дом уникальный, это может быть престижная новостройка с хорошим ремонтом.

На сегодняшний день по оценкам специалистов, на рынке вторичного жилья г. Владивостока сложилась ситуация аналогичная, первичному рынку жилья, недвижимое имущество дорожает. В первую очередь подорожали квартиры улучшенного качества и в незначительной степени элитное жилье. Наверняка это обусловлено, сложившейся экономической ситуацией в стране и о кординальных изменениях, пока говорить рано.

2.5. Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.5.1. Сведения об имущественных правах

Объект оценки представляет собой недвижимое имущество. Правовые признаки разграничения между движимым и недвижимым имуществом изложены в статье 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного

---

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Описание имущественных прав на объект оценки представлено в табл. 2.2.
Таблица 2.2 - Описание имущественных прав на Объект оценки

Параметр	Значение
Имущественные права на объект	Право собственности
Правообладатель (-ли)	Колосов Дмитрий Сергеевич Колосова Анна Андреевна Колосова Мария Дмитриевна
Документы, удостоверяющие право	1. Выписка из ЕГРН
Обременения (ограничения) права	Не зарегистрировано

2.5.2. Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки
В предоставленной оценщику копии выписки из ЕГРН обремений (ограничений) прав по объекту оценки, расположенному по адресу г. Владивосток, ул. Завойко, д.4А, кв.45, не зарегистрировано.

2.5.3. Сведения о физических свойствах объекта оценки

Характеристики объекта оценки приведены на основании документов, представленных Заказчиком. Далее приводится подробное описание Объекта оценки с указанием выводов по результатам проверки соответствия параметров объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра. Описание жилого дома, в котором расположен объект оценки, представлено в таблице 2.3.
Таблица 2.3 - Описание жилого дома, в котором

---