Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки[7].

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования Объекта оценки. Доходный подход основан на расчете чистой текущей стоимости будущих денежных потоков, относящихся к Объекту оценки. Данный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость финансового актива непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный актив. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за объект потенциальный инвестор.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В зависимости от конкретной ситуации результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей

---

степени отличаться друг от друга. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, метод анализа иерархии, а также экспертное мнение оценщика.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам Объекту оценки.

В данном случае оценивается одна квартира, которая является встроенной частью многоквартирного жилого дома. В распоряжении оценщика отсутствуют документально подтвержденные данные о проектных характеристиках жилого дома и площади земельного участка, выделенного для размещения жилого дома. Применение затратного подхода, основанного на укрупненных показателях стоимости строительства, применяемых к строительному объекту в целом, может привести к искажению результата оценки при распределении стоимости на оцениваемые встроенные помещения. Таким образом, использование данного подхода является недостоверным и в данном Отчете рассмотрен данный подход, но его результаты не учитываются при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Доходный подход для определения стоимости объекта не использовался оценщиком ввиду того, что приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду не типично на рынке. Но рассмотрен в данном отчете, полученные данные не учитываются при определении конечной рыночной стоимости объекта оценки. Большая доля квартир приобретается лицами для собственного проживания. Поэтому цены на рынке формируются не уровнем возможной доходности, а уровнем платежеспособного спроса на квартиры.

Даже если предполагать возможность сдачи

---

объекта в аренду, рынок аренды подобного жилья сформирован не в полном объеме, арендные ставки зависят от многих факторов, учесть которые в силу их разнообразия полностью невозможно. Так же цены предложения существенно отличаются от фактически установленных в результате переговоров хозяина и арендатора, а скидки на торг зависят зачастую от личных (субъективных) предпочтений [8].

Все вышеперечисленные причины, не позволяют с достаточной достоверностью определить арендную ставку, и, следовательно, эффективный валовой доход от сдачи объекта в аренду и тем самым делают результат оценки стоимости с применением доходного подхода не достоверным.

Применение методов сравнительного подхода.

Рынок жилой недвижимости региона расположения Объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка оценщику удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого оценщик выбрал метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Таким образом, при оценке рыночной стоимости Объекта оценки использовался сравнительный подход и метод сравнения продаж в его составе. Согласование не производится, итоговое заключение о величине рыночной стоимости принято по результатам, полученным методом сравнения продаж.

3.3. Определение рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж

3.3.1. Процедура метода сравнения продаж

Применение метода

---

сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• 
  подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
  
• 
  определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
  
• 
  сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами, сравнение с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
  
• 
  приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
  

3.3.2. Выбор объектов-аналогов

На этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

При сравнительном анализе стоимости Объекта оценки с ценами аналогов оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет - сайтов и т.п.), именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение» [14].

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с Объектом

---

оценки.

Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако оценщик не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

В качестве единицы сравнения оцениваемого жилья и аналогов выбрана стоимость за 1 кв. м. общей площади в соответствии с требованиями к ее расчету, установленными ЖК РФ.

Информация об объектах-аналогах представлена в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Информация об объектах-аналогах

Показатель	Объект -оценки	Объект -аналог №1	Объект -аналог №2	Объект - аналог №3	Объект - аналог №4
Цена предложения руб.	-	20040000	16800000	15250000	23500000
Регион	Приморский край	Приморский край	Приморский край	Приморский край	Приморский край
Местоположени е	г. Владивосток ул. Завойко 4А	г. Владивосток ул. Гоголя 29	г. Владивостокул. Фастовская 29	г. Владивосток пр. 100-лети Владивостока 100В	г. Владивосток ул. Ольховая 3
Ж.д. станция/остановка общественного транспорта	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток	г. Владивосток

Продолжение таблицы 3.2

Время до станов ки общественного транспорта	3 мин., Пешком	5 мин., пешком	3 мин., пешком	5 мин., пешком	5 мин., пешком
Дата предложения	-	04.2022	04.2022	04.2022	04.2022
Права на недвижимость	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Условия финансирования	обычные	обычные	обычные	обычные	обычные
Условия продажи	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
Площадь объекта, кв. м	85,3	119,8	71,9	84,5	109,4
Жилая площадь, кв. м	61,3	-	-	-	-
Площадь кухни, кв. м	12	-	-	-	-
Этаж расположения объекта	6	15	4	12	7
Этажность дома	16	27	24	17	23
Материал стен дома	Монолитный	Монолитный	Монолитный	Кирпичный	Монолитный
Благоустройство дома	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон	Лифт, домофон, охрана, видеонаблюдение, консьерж	Лифт, Домофон

---