Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Продолжение таблицы 3.2

Инженерные системы	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС	Электроснабжение, канализация, отопление, ХВС и ГВС
Состояние дома	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Количество комнат	3	3	3	3	3
Наличие балкона/лоджии	2 балкона, лоджия	3 Лоджии	Лоджия	2 Лоджии	Лоджия
Качество отделки	С ремонтом	Косметический ремонт	Евроремонт	Евроремонт	Чистовая отделка
Наличие мебели	-	Нет	Нет	Нет	Нет
Вид из окна	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу	Во двор и на улицу
Санузел	Совместный	Раздельный	Совместный	Раздельный	Раздельный
Высота потолков, м	2,63	2,63	2,63	2,63	2,63
Стоимость объекта за кв. м	-	167279	233658	180473	214867

---

Согласно части II п. 5 ФСО №3 «При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• 
  в отчете должна быть изложена информация существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
  
• 
  информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.
  

В настоящем Отчете изложена информация, существенная с точки зрения Оценщика, сведения о предложениях представлены в открытых источниках сети интернет, указанные в объявлениях сведения были подтверждены в результате телефонных переговоров с продавцами, которые опубликовали вышеуказанные объявления, сделали пояснения о том, что все перечисленные характеристики соответствовали действительности на дату публикации [14].

3.3.3. Определение корректировок и порядок их внесения

Для того чтобы определить рыночную стоимость Объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и Объектом оценки. Корректировки применяются в случае отличия объектов-аналогов от оцениваемого. Если отличий нет, поправка не применяется, т.е. равна нулю. При отличии объектов–аналогов в лучшую сторону, вносятся понижающие корректировки, при отличии в худшую сторону – вносятся повышающие корректировки.

Для объектов недвижимого имущества основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют на рыночную стоимость объекта) являются следующие факторы:

• 
  Корректировка на торг;
  
• 
  Корректировка на передаваемые права;
  
• 
  Корректировка на условия финансирования;
  
• 
  Корректировка на особые условия;
  
• 
  Корректировки на месторасположение;
  
• 
  Корректировка на физические характеристики здания и квартиры. Корректировки могут вноситься как:
  
• 
  процентные к единице сравнения;
  
• 
  абсолютные поправки к единице сравнения.
  

---

Процентные поправки к единице сравнения, обуславливают коэффициент, на который умножается цена единицы сравнения (1кв. м) объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики оцениваемого объекта. Скорректированные цены единицы сравнения для объекта-аналога определяются по формуле:

Цепi = Цеп(i+1) + Цедн* Кi (3)

где:

Цепi – цена единицы сравнения для объекта-аналога после i-ой процентной поправки;

Цедн - цена единицы сравнения до внесения процентных поправок;

Кi- величина i-ой процентной поправки.

Процентная корректировка может быть выражена в виде коэффициентов и тогда цена 1 кв. м аналога приводится к стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта по следующей формуле [9]:

Цепi = * (4)

Абсолютные поправки к единице сравнения - поправки, равные величине в денежном выражении, которая добавляется к единице сравнения или вычитается из нее, вычисляется по формуле:

Цепi = Цеп(i+1) + Ki (5)

Обоснование корректировок.

1. 1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   12

---

Корректировка на торг

Это процентная корректировка. Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной стороны – продавца. Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между покупателем и продавцом. Её величина зависит от устойчивости рынка. Как следует из анализа рынка, в настоящее время скидки на торг находятся в пределах 1-15%.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.3:

Таблица 3.3 – Корректировка на торг

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
-5.00%	-7.00%	-9.40%	- 9.2%

2. Корректировка на передаваемые права на недвижимость

Это процентная корректировка. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, стоимость государственной пошлины при регистрации права собственности на объект недвижимости в Московском регионе на дату оценки составляет 2000 р. Квартиры с оформленным правом собственности имеют преимущество над квартирами с правом требования. Размер корректировки определяется

по формуле:

K= -(2000/C)* S об /100 (6)

где: К – корректировка; С – скорректированная цена 1

---

кв. м объекта-аналога руб.; S об – площадь Объекта оценки, кв. м.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.4:

Таблица 3.4 - Корректировка на передаваемые права на недвижимость

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

3. Корректировка на условия финансирования

Это процентная корректировка. Корректировка по условиям финансирования должна производиться, если условия финансирования сделки отличаются от условий финансирования, типичных для данной категории имущества. Так как нетипичных условий финансирования потенциальных сделок не выявлено, корректировка по данному фактору 0%.

4. Условия продажи (особые условия)

Это процентная корректировка. Альтернативная сделка означает необходимость поиска иного жилья взамен того, которое продаётся. Чистая продажа – покупатель не связан с ожиданием подбора иного жилья, взамен продаваемого. Величина корректировки рассчитана с учетом мнения специалистов ведущих агентств недвижимости.

Величина корректировки составляет от 2% до 7% в зависимости от сложности альтернативы.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.5:

Таблица 3.5 – Корректировка условия продажи

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

---