Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект-аналог № 4
0.00%	0.00%	0.00%	0.00%

2. 
   Общая площадь
   

Это процентная корректировка. Учитывает снижение стоимости в пересчете на единицу сравнения (кв. м) с увеличением площади помещений в соответствии с принципом убывающей предельной полезности (платёжеспособный спрос на объект меньшей площади выше). На основании анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка. Вносится только в случае, если площадь Объекта оценки отклоняется от площади объекта-аналога более чем на 10 кв.м.

Размер внесенных корректировок представлен далее в таблице 3.10:

Таблица 3.10 – Корректировка общая площадь

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
3,45 %	0.00%	0.00%	2,41 %

3. 
   Жилая площадь
   

Это процентная корректировка. При сравнимых размерах по общей площади распределение жилой площади не имеет существенной зависимости. Корректировка 0%.

4. 
   Площадь кухни
   

Это процентная корректировка. Зависимость определяется анализом рынка и статистикой сделок агентств недвижимости. Поправка принимается в размере 1% за каждые 2 кв. м. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

5. 
   Наличие балкона/лоджии
   

Это процентная корректировка. Предпочтение покупателя при приобретении жилой недвижимости отдается квартирам, оборудованным балконом/лоджией. Корректировка определяется статистикой сделок агентств недвижимости и составляет 0,5% на наличие балкона и 1% на наличие лоджии. Данный факт также подтверждается нормативной базой в строительстве, на основании которой площадь балконов/лоджий учитывается в общей площади помещений с коэффициентом 0,5 для лоджий и 0,3 для балконов и террас (СНиП 2.08.01-89). Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

6. 
   Вид из окна
   

Это процентная корректировка. Характеризует преимущество квартиры, вид из окон которой является панорамным, либо окна которой расположены на сторону внутреннего двора, по сравнению с квартирой, окна которой выходят на улицу (проспект, шоссе и прочие шумные магистрали). Корректировка определяется на основе анализа рынка и по данным профессиональных участников рынка и составляет 1%-2% для квартир эконом класса, до 10% для бизнеса и элитной недвижимости. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

7. 
   Высота потолков
   

Это процентная корректировка. Зависимость определяется нормативными документами в строительстве, в том числе Технической частью к сборнику УПВС № 28, отдел 1 «Жилые здания». Корректировка составляет 1% за каждые 20 см. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

8. 
   Санузел
   

Это процентная корректировка. Корректировка на санузел подразумевает предпочтительность выбора квартиры с раздельным санузлом перед совмещённым, а также квартиры с 2 и более санузлами перед 1 санузлом. Корректировка основана на анализе информации, полученной в результате консультаций с риелторами.

Корректировка составляет 1%-2%. Размер внесенных корректировок 0 % по всем объектам.

9. 
   Состояние отделки объекта
   

Это процентная корректировка. Определяется по рыночным данным о стоимости ремонтно-отделочных работ. Источники информации и итоговые значения поправок приведены ниже. Для расчета относительной поправки, стоимость необходимых работ соотносится со стоимостью аналога за 1 кв. м после применения последовательных корректировок (табл. 3.11; 3.12).

Таблица 3.11 - Стоимость ремонтных работ по данным участников рынка

Уровень отделки	Компания 1	Компания 2	Компания 3	Компания 4	Компания 5	Компания 6	Средне е значен ие стоимо сти работ, руб.	Средняя стоимость материало в, руб.	Средня я стоимо сть ремонт а, руб.
Демонтажные работы (40% от стоимости косметического ремонта)									1040
Элитный ремонт	10000				12000		11000	11200	22200
«Евроремонт»	7000	6750	7000	6500		8400	7100	8150	15250
Капитальный ремонт	5000	4500	4000	4500			4500	7300	11800
Косметический ремонт	3000	2750	2000			2700	2600	3500	6100

---

Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ

Объект-аналог	Без отделки	Требуется капитальн ый ремонт	Под чистовую отделку	Требуется косметичес кий ремонт	Хорошее	Евроремон т (повышенн ое качество отделки)	Эксклюзив ный евроремон т
Объект оценки
Без отделки	0	1040	-5060	-6100	-11800	-15250	-22200
Требуется капитальный ремонт	-1040	0	-6100	-7140	-12840	-16290	-23240
Под чистовую отделку	5060	6100	0	-1040	-6740	-10190	-17140
Требуется косметический ремонт	6100	7140	1040	0	-5700	-9150	-16100
Хорошее	11800	12840	6740	5700	0	-3450	-10400
Евроремонт	15250	16290	10190	9150	3450	0	-6950
Эксклюзивный евроремонт	22200	23240	17140	16100	10400	6950	0

Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10]

---

Таблица 3.13 - Характеристика уровня отделки

	отопления, но не установлены сами радиаторы. Канализация, горячая и холодная вода проведены к санитарным узлам, но не разведены по окончательным точкам
Требуется капитальный ремонт	Капитальный ремонт подразумевает комплекс мероприятий, связанных с ремонтными и отделочными работами, в ходе которых также производится установка или замена отдельных конструктивных элементов, а также инженерных систем и оборудования на новые.
Под чистовую отделку	Чистовая отделка помещения включает в себя следующие работы: «штукатурка стен, черновая стяжка пола под устройство напольных покрытий всех видов, прокладка теплых полов совместно с устройством стяжки, прокладка системы отопления (в полном объеме), подведение горячего и холодного водоснабжения (без комплектации и установки санфаянса), электросиловая разводка (без установки и комплектации электроприборов и оборудования), установка в оконные проемы пластиковых или деревянных окон со стеклопакетами
Требуется косметический ремонт	Требуется замена отделочных материалов (обои, линолеум, окраска потолка)
Хорошее	Стандартный ремонт включает в себя демонтажные работы; оштукатуривание стен; подготовка потолка и окраска в 2 слоя; подготовка стен и оклейка обоями; выравнивающая стяжка пола; укладка ламината или паркетной доски; установка плинтуса; окраска труб отопления; оштукатуривание, шпаклевание и окраска откосов окон; плитка в санузлах и на полу в кухне и коридоре; замена межкомнатных дверей; реечный потолок в санузлах; скрытая разводка сантехнических труб, замена ванны, унитаза, раковины в санузле и на кухне, замена электроточек
Евроремонт (повышенное качество отделки)	При евроремонте стены оштукатуриваются, углы приводятся к 900, а плоскости должны быть идеально ровными. Часто в перечень работ включают монтаж системы безопасности с домофоном и видео наблюдением. Евроремонт начинается с индивидуального дизайн-проекта. Дизайн- проект — это прежде всего чертежи плюс подбор материалов, комплектация мебелью, схемы электрики, водоснабжения, системы вентиляции, кондиционирования и прочее. Производится монтаж многоуровневых потолков, сложных по конструкции стен, ниш, проемов, арок, колонн, лепного декора. При евроремонте утепляют и остекляют лоджии и балконы, обязательно ставят новые входные и внутренние двери, меняют окна. При выполнении евроремонта не допускается применение отделочных материалов низкого качества и эконом класса, а только высококачественные материалы от ведущих производителей, используемые материалы должны быть произведены в европейских странах и приобретены в фирменных магазинах или у официальных дилеров
Эксклюзивный евроремонт	При эксклюзивном евроремонте большинство комплектующих изготавливается на заказ: начиная дверными ручками и заканчивая мебелью. Исключение возможно только для электропроводки, сантехники, части отделочных материалов. Материалы и выполненные работы подлежат строгому многоуровневому контролю качества, поэтому материалы покупаются только у известных брендовых фирм-производителей. Элитная отделка диктует идеальную геометрию поверхностей. При выполнении эксклюзивного ремонта и отделки квартиры используются самые неординарные приемы отделки, в том числе художественную роспись. Отделка квартиры при эксклюзивном ремонте предусматривает работу с дорогой тканью и декоративным камнем

---

Размер внесенных корректировок по объектам-аналогам представлен далее в таблице 3.14:

Таблица 3.14 – Корректировка ремонт

Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3	Объект- аналог №4
0.00%	3,5	3,5	6,7

10. 1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12

---

Компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости (корректировка на мебель)

Это процентная корректировка. Наличие мебели/встроенной техники влияет на стоимость недвижимости. В результате изучения предложений, полностью меблированных/частично меблированных было выяснено, что данное улучшение повышает стоимость объекта в среднем на 3-5%. Мебель/техника, установленная в оцениваемой квартире, при определении её рыночной стоимости не учитывается.
3.3.4. Расчет рыночной стоимости методом сравнения продаж
Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице

Таблица 3.15 - Расчет рыночной стоимости Объекта оценки

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3		Объект-аналог №4
Параметры сделки
Цена предложения руб.		20040000	16800000	15250000		23500000
Площадь объекта	85,3	119,8	71,9	84,5		109,4
Стоимость объекта за кв. м		167279	233658	180473		214867
Торг		Торг предусмотрен	Торг предусмотрен	Торг предусмотрен		Торг предусмотрен
Корректировка на торг		-5.00%	-7.00%	-9.40%		-9.20%
Права на недвижимость	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности		Право собственности
Корректировка на передаваемые права на недвижимость		0.00%	0.00%	0.00%		0.00%

---