Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

Определение величины стоимости производится по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: прогнозной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость рассчитывается делением величины спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или определяется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или выявляется на условиях компенсации преобразования стоимости первоначального капитала за период пользования объектом недвижимости.

Второй метод, применяемый в рамках доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков. Данная методика определяет стоимость недвижимого имущества как сумму текущих стоимостей будущих доходов через раздельный дисконт каждого из повременных доходов и будущей прогнозной стоимости недвижимости. В данных расчетах используется ставка дисконта, в качестве которой используется соответствующая ставка дохода на капитал, которая по-другому называется нормой прибыли или нормой отдачи. Метод дисконтирования денежных потоков допускает учёт неравномерных колебаний доходов и расходов во времени.

Оценка недвижимости методом прямой капитализации.

Метод прямой капитализации доходов предполагает определение стоимости недвижимости при помощи перевода годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Существенным недостатком данного метода является то, что во внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток

---

дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные со сроком владения, динамикой изменения дохода, динамикой изменения имущественных стоимостей.

Для того, чтобы рассчитать ставку капитализации для целей оценки жилой недвижимости доходным подходом я воспользовался формулой Элвуда:
???? = ???? − ????_???????? ∗ ???????????? = (7)

где R - ставка капитализации;

Υ - ставка дохода на собственный капитал;

Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFF - фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения;

ЧОД – сумма годового чистого операционного дохода от владения объектом недвижимости;

ТС - текущая стоимость оцениваемой недвижимости.

Чистый операционный доход определяется по формуле (8).
ЧОД = ЭВД − ОР, (8)
где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется по формуле (9);

ОР – операционные расходы.
ЭВД = ПВД − ПП + ДД, (9)
где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью;

ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%); ДД - другие доходы.

Ставка фондопогашения определяется по формуле (10).

SFF =  (10)
где n - число периодов;

i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал).

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей

---

стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую потенциальные инвесторы ожидают получить от своих капитальных вложений в аналогичные объекты на данном рынке.

Так как ставка дисконта, которая напрямую зависит от риска, то есть она определяется исходя из того, во сколько типичный вкладчик оценивает уровень риска, связанный с вложением капитала в данный объект недвижимости.

Значит, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, следовательно, текущая стоимость будущих доходов меньше, а значит меньше текущая стоимость недвижимости.

Определим стоимость объекта оценки методом прямой капитализации, приобретенной с целью получения дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата, устраивающая инвестора — 60000 руб. / мес. Возможный простой - 3 %.

Эксплуатационные расходы - 3000 руб. / мес. Ставка дисконта - 15 %.

Ставка дисконта (дохода на собственный капитал) складывается из ставки по вкладам, являющейся эталоном минимального риска на данном рынке недвижимости (7%), премии за риск (4%), премии за низкую ликвидность недвижимости (3%) и премии за управление инвестициями (1%) .

Срок владения – 5 лет.

Планируемый прирост стоимости — 40%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,032. SFF = 0,15/((1+ 0,15)*5-1) = 0,032.

Тогда ставка капитализации, определенная по упрощенной формуле Элвуда будет равна 0,1372:

R = 0,15 - 0,4 * 0,032 = 0,1372

Эффективный валовой доход составит 698400 руб.

---

ЭВД = 60000 * 12 - 60000 * 12 * 0,03 = 698400 руб.

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 662400 руб.

ЧОД = 698400 - 3000 * 12 = 662400 руб.

Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле (11).
ТС = (11)

где R - ставка капитализации;

ЧОД – сумма годового чистого операционного дохода от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1179883,4 руб.:

ТС = 662400 / 0,1372 = 4 827 988 pyб.

На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) более сложен, чем метод прямой капитализации, детален и позволяет оценить объект в тех случаях, когда получаемый от него денежный поток нестабилен, при помощи моделирования характерных черт его поступления.

В отличие от метода прямой капитализации дохода, в котором используется одномоментные параметры, данный метод при определённых условиях более предпочтителен, так как требует учёта и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.

Будущие преимущества от сделок с недвижимым имуществом, согласно МДДП заключаются в следующем:

• 
  периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;
  
• 
  реверсия — выручка от продажи объекта по истечении периода владения.
  

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется по формуле (12).
ТС

---

= ТС ⁽ППД⁾ + ТС (Р) (12)
где ТС (ППД) – текущая стоимость периодического потока доходов;

ТС (Р) – текущая стоимость реверсии;

ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и последующей перепродажи с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем:

1. 
   Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:
   

• 
  определение величины прогнозного периода;
  
• 
  определение периодичности поступления доходов.
  

В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).

2. 
   Расчет реверсии, то есть выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных в будущем изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.
   

Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле (13).
ТС = ( + TC (13)

где CF_n – денежный поток в n-й период; n – число периодов;

J – планируемый прирост стоимости (40%);

i – ставка дисконтирования.

Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 161880 руб.

Предположим, что

---