Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx
Добавлен: 11.01.2024
Просмотров: 450
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Сведения о заказчике оценки представлены в таблице 1.5
В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки.
Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ
Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10]
3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом
Госстроем. Для объекта оценки состоящего из железобетонных панелей нормативный срок службы 150 лет.
Иф = (3/150) * 100% = 2 %.
Корректируем Св на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС - 18%:
Сн = 10 421 698 * 1,2 * 1,18 = 14 757 124 руб.
- квартира в многоэтажном доме.
Сн = 14 757 124 * 0,98 = 14 461 981 руб.
Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 14 461 981 руб.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка приносящей доход недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
Поскольку итоговое определение рыночной стоимости Объекта оценки оценщик проводил в рамках подхода к оценке (сравнительный подход – метод сравнения продаж), согласование результатов не требуется и итоговое заключение о рыночной стоимости равно результату, полученному в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 85,3 кв.м, расположенную по адресу: г. Владивосток, ул. Завойко, д. 4А, кв. 45 по состоянию на дату оценки 25.04.2022 г. составляет округленно:
16 131 000 (шестнадцать миллионов сто тридцать одна тысяча) руб.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт оценки ФСО № 1 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297
3. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298.
4. Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299
5. Федеральный стандарт оценки ФСО № 7 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611
6. ССО РОО 2015.
7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. – М. ИНФРА-М, 1997. – 320 с.
8. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.
9. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М., 2002.
10. Оценка недвижимости: Учебник / Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.
11. Сборник рыночных корректировок СРК-2018 под. Ред. Яскевича Е.Е. «Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки».
12. Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019.
13.Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД) № 17, под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2018 г.
14. Информационные Интернет-ресурсы, указанные в Отчете.
Приложение А
Заявление о соответствии
Я, подписавший(-ая) настоящий отчет оценщик, настоящим удостоверяю, что:
все факты, содержащиеся в отчете, изложены верно и соответствуют действительности;
приведенные в отчете анализ, мнения и выводы ограничены только оговоренными в нем допущениями и ограничительными условиями, действительны исключительно в пределах данных допущений и условий, являются моим персональным профессиональным анализом, мнением и выводами;
я не имею ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, действую непредвзято и без личных предубеждений к какой-либо из сторон;
величина моего вознаграждения не зависит от итоговой величины стоимости оцениваемого имущества, а также от тех действий или событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами анализа, мнений, расчетов и выводов, содержащихся в отчете;
мои действия являются действиями независимого исполнителя, а задание на оценку не основывалось на требовании определения какой-либо заранее оговоренной величины стоимости;
оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями
Федерального Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ;
Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297, 298 и 299 соответственно от 20.05.2015.;
Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611
Свода стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015), действующих с января 2016г. и указанных в п. 1.5 настоящего отчета;
выводы и расчеты, содержащиеся в отчете, основаны на фактах и документах, собранных мною с наибольшей степенью использования профессиональных знаний, опыта, умения, и являются, на мой взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок;
информация, ее источники, анализ и методика расчетов, использованные для оценки, приведены в соответствующих разделах отчета;
мною лично было произведено обследование оцениваемого объекта;
я имею достаточный опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией имущества, аналогичного объекту оценки;
никто, кроме меня, лица, указанного в отчете, не оказывал мне профессиональной помощи в подготовке настоящего отчета;
ответственность за содержание настоящего отчета несу только я, подписавший его исполнитель;
профессиональные документы оценщика приведены в виде копий в приложениях к отчету;
по моему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 25.04.2022 г. составляет округленно:
16 131 000 (шестнадцать миллионов сто тридцать одна тысяча) руб.
Оценщик ООО «Центр оценки и экспертизы» ____________________ / Петров П.П.
м.п.
_________2022 г.
Иф = (3/150) * 100% = 2 %.
Корректируем Св на прибыль инвестора, которая составляет около 20% и НДС - 18%:
Сн = 10 421 698 * 1,2 * 1,18 = 14 757 124 руб.
-
Стоимость земельного участка не рассчитываем, т.к. объект оценки
- квартира в многоэтажном доме.
-
Корректируем полученную Сн на рассчитанный ранее износ:
Сн = 14 757 124 * 0,98 = 14 461 981 руб.
Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составила 14 461 981 руб.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях такое применение оправданно (например, оценка приносящей доход недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на «пассивных» или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.
3.6. Согласование результатов оценки
Поскольку итоговое определение рыночной стоимости Объекта оценки оценщик проводил в рамках подхода к оценке (сравнительный подход – метод сравнения продаж), согласование результатов не требуется и итоговое заключение о рыночной стоимости равно результату, полученному в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.
Итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки, представляющего собой жилую квартиру общей площадью 85,3 кв.м, расположенную по адресу: г. Владивосток, ул. Завойко, д. 4А, кв. 45 по состоянию на дату оценки 25.04.2022 г. составляет округленно:
16 131 000 (шестнадцать миллионов сто тридцать одна тысяча) руб.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.
2. Федеральный стандарт оценки ФСО № 1 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297
3. Федеральный стандарт оценки ФСО № 2 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298.
4. Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299
5. Федеральный стандарт оценки ФСО № 7 утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611
6. ССО РОО 2015.
7. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. – М. ИНФРА-М, 1997. – 320 с.
8. Тарасевич Е.И. "Оценка недвижимости" Санкт-Петербург 1997 г.
9. Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса / М. А. Федотова, Э. А. Уткин. — М., 2002.
10. Оценка недвижимости: Учебник / Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.
11. Сборник рыночных корректировок СРК-2018 под. Ред. Яскевича Е.Е. «Научно-Практический Центр Профессиональной Оценки».
12. Справочник оценщика недвижимости-2019. Квартиры. Под редакцией Лейфера Л.А., Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2019.
13.Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД) № 17, под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2018 г.
14. Информационные Интернет-ресурсы, указанные в Отчете.
Приложение А
Заявление о соответствии
Я, подписавший(-ая) настоящий отчет оценщик, настоящим удостоверяю, что:
все факты, содержащиеся в отчете, изложены верно и соответствуют действительности;
приведенные в отчете анализ, мнения и выводы ограничены только оговоренными в нем допущениями и ограничительными условиями, действительны исключительно в пределах данных допущений и условий, являются моим персональным профессиональным анализом, мнением и выводами;
я не имею ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, действую непредвзято и без личных предубеждений к какой-либо из сторон;
величина моего вознаграждения не зависит от итоговой величины стоимости оцениваемого имущества, а также от тех действий или событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами анализа, мнений, расчетов и выводов, содержащихся в отчете;
мои действия являются действиями независимого исполнителя, а задание на оценку не основывалось на требовании определения какой-либо заранее оговоренной величины стоимости;
оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями
Федерального Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ;
Федеральных стандартов оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297, 298 и 299 соответственно от 20.05.2015.;
Федерального стандарта оценки №7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611
Свода стандартов Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015), действующих с января 2016г. и указанных в п. 1.5 настоящего отчета;
выводы и расчеты, содержащиеся в отчете, основаны на фактах и документах, собранных мною с наибольшей степенью использования профессиональных знаний, опыта, умения, и являются, на мой взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок;
информация, ее источники, анализ и методика расчетов, использованные для оценки, приведены в соответствующих разделах отчета;
мною лично было произведено обследование оцениваемого объекта;
я имею достаточный опыт оценки, связанный с местонахождением и категорией имущества, аналогичного объекту оценки;
никто, кроме меня, лица, указанного в отчете, не оказывал мне профессиональной помощи в подготовке настоящего отчета;
ответственность за содержание настоящего отчета несу только я, подписавший его исполнитель;
профессиональные документы оценщика приведены в виде копий в приложениях к отчету;
по моему мнению, рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 25.04.2022 г. составляет округленно:
16 131 000 (шестнадцать миллионов сто тридцать одна тысяча) руб.
Оценщик ООО «Центр оценки и экспертизы» ____________________ / Петров П.П.
м.п.
_________2022 г.