Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx

в ближайшее время восстановить финансовую стабильность и отраслевую сбалансированность экономики. Сокращение импортозависимости и большая автономизация российской экономики в условиях исчерпания мировых природных ресурсов позволят рационализировать отраслевую структуру, обеспечить активность на всех рынках (включая рынок недвижимости) и стабильность роста доходов населения и бизнеса.

Большая территория страны и полная обеспеченность всеми необходимыми минералами дают широкую возможность развития промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, объектов торговли и сферы услуг, производственных цехов, коммунальных и других вспомогательных зданий, инженерной инфраструктуры и транспортных коммуникаций.

По мере повышения благосостояния народа предъявляются повышенные требования к качеству строительства, нормам жилой площади и функциональным свойствам зданий. По мере восстановления сбалансированной отраслевой структуры экономики восстановится спрос на новые и реконструированные здания и помещения, востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом.

Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран и показала большие перспективы развития внутреннего туризма, индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, водного отдыха, что влечёт развитие и строительство отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис, рекреационное благоустройство

---

и инфраструктура населенных пунктов).

Следовательно, в условиях начала структурного экономического кризиса и высокой инфляции к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся избыточные средства смело можно инвестировать в необходимую недвижимость в перспективной, плотной городской застройке (земельные участки, комфортабельные квартиры («первичку» и качественную «вторичку»), индивидуальные дома в городе и пригороде со всей инфраструктурой, перспективную коммерческую недвижимость (нежилые помещения в узловых городских зонах, склады с развитой инфраструктурой, энергетически обеспеченные цеха и комплексы).

Необходимо учитывать, что кредиты могут позволить себе лишь заемщики с высокими и стабильными в перспективе доходами, гарантирующими их возвратность, предприниматели – с безупречно спланированным бизнесом, с обоснованной высокой прогнозной рентабельностью и стабильностью доходов.

2.2.2. Характеристика экономической ситуации в регионе

Приморский край - основной регион Дальнего Востока.

Уровень его развития определяет уровень развития экономики, социальной сферы, геополитические тенденции развития всего Дальнего Востока. В настоящее время, наблюдается спад экономического роста в данном регионе. Конечно, экономический спад характерен не только для этого региона страны, но здесь, особенно четко прослеживается снижение экономической активности, что сказывается на всех отраслях и сферах экономики Приморского края, снижает конкурентоспособность этого региона. Одной из проблем, которая остро стоит перед данным регионом на протяжении последнего десятка лет, является трудовая миграция. В первую очередь это связано с климатическими условиями проживания.

Также, здесь наблюдаются наличие диспропорций в ресурсном обеспечении, не заселенность территорий, слабо развитая инфраструктура, низкий уровень развития обрабатывающей и транспортной промышленности, а также низкий уровень жизни населения и неразвитое социальное обеспечение. Это приводит к негативным тенденциям функционирования не только экономических процессов региона, но и социальной сферы – нехватка рабочих мест, высокий уровень безработицы, а также стремительные темпы снижения уровня жизни населения региона – ежегодно, уровень жизни падает более чем на 1 %.

---

Что касается инвестиционного климата региона, то, он также характеризуется низким уровне. Преобладает экспортная ориентация деятельности, потому, в технологичное развитие промышленности не вкладываются деньги. Инвестиционная активность Приморского края характеризуется занятием им 69 места по доле инвестиций в ВРП и 8 места в дальневосточном регионе. Сегодня, имеется тенденция снижения инновационного выпуска различной продукции в регионе. Она продолжает на протяжении последних десяти лет и особенно остро проявилась в 2021 году. Рассмотрим основные показатели развития экономики Приморского края. Они представлены в процентном выражении, на основании сопоставления с данными предыдущего года. Итак, динамика экономического развития региона имеет следующий вид:

• 
  индекс промышленного производства - 139,9 %;
  
• 
  лесозаготовки – 91,6 %;
  
• 
  рыболовство – 73,2 %;
  
• 
  сельскохозяйственная сфера - 109,8 %;
  
• 
  строительство - 71,3 %;
  
• 
  транспортная сеть и услуги транспортного сообщения -137,9 %;
  
• 
  телекоммуникативное сообщение - 101,9 %;
  
• 
  обороты розничной торговли – 87,2 %.
  

Величина платных услуг, оказываемых населению – 119,0 %.
Данные показывают прирост индекса промышленного производства. При этом, наблюдается снижение по многим направлениям деятельности – лесозаготовки, рыболовство, розничная торговля, строительство. Экономические проблемы, в первую очередь, обусловлены «недополучением» добавленной стоимости, нерациональной экспортно-импортной политикой, не создающей комфортных условий для проведения операций экспорта и импорта, отсутствием низким уровнем развития экспортно-импортной инфраструктуры, величиной разрывов уровня экономического развития региона с центральными регионами РФ, низкой налоговой базой, устанавливаемой на региональном уровне. На сегодняшний день, развитие Приморского края, во многом полагается на привлечение внешних инвестиций. Важным условием развития данной области является переориентация на обрабатывающую промышленность. Сегодня, ведущей деятельностью региона является добыча полезных ископаемых. Аналитические данные развития региона позволяют сделать вывод о том, что вклады средств в его развитие очень высоки, но отдача – незначительна.

Инвестиционная активность региона в 2021 году характеризуется следующими параметрами: Величина общего объема инвестиций составила 68,7 млрд рублей. Это на 26 % меньше аналогичного показателя предыдущего периода. Из общего объема инвестиций в основной капитал инвестиции в машины и оборудование, включая хозяйственный инвентарь, и другие объекты составили 44,6 %, вложения средств в здания и сооружения сократились более чем в два раза, а вложения в улучшение земель - снизились на 32,9 %. Величина вложений средств в организации (крупный бизнес) составила 71,9 % или 49448,9 млн. рублей, что на 10 % меньше чем было вложено в 2020 году. Наблюдается прирост финансирования из федерального бюджета в виде дотаций и субсидий. Важной тенденцией является прирост инвестиций в субъекты малого предпринимательства. Это обусловлено реализацией новых инструментов развития торговых и инвестиционных отношений: это территории опережающего социально-экономического развития (далее – ТОР) и свободный порт Владивосток (далее – СПВ).

---

В Приморье сейчас функционируют 4 территории опережающего развития:

• 
  «Надеждинская»;
  
• 
  «Михайловский»;
  
• 
  «Большой Камень»;
  
• 
  «Нефтехимический».
  

Динамика внешнеторгового оборота Что касается показателей внешней торговли Приморского края, то в 2021 году наблюдается активность региона в данной сфере. Внешнеторговый оборот по итогам года составил 6 154,9 млн. долл. США, что на 27 % превышает показатель прошлого года. При этом, было сформировано отрицательное сальдо баланса в следствие превышения импорта над экспортом. Импортные закупки превысили экспорт в 2,5 раза. Приморский край осуществляет внешнеторговое взаимодействие с Китаем, Кореей, Японией, США, Германией, Индией. Наибольший удельный вес приходится на торговое взаимодействие с Китаем – более 50%. По данному направлению отмечается наибольший прирост импортной торговли. Факторы, оказывающие воздействие на динамику развития Приморского края Развитие и функционирование экономики Приморского края подвергается воздействию большого количества факторов. Они оказывают, как положительное, так и отрицательное воздействие на социально-экономические процессы региона.

К факторам положительного воздействия относятся следующие аспекты:

• 
  территориальное расположение - соседство с крупнейшими государствами Северо-Восточной Азии, возможность осуществления морской торговли;
  
• 
  развитая инфраструктура в пределах ДФО;
  
• 
  ресурсное обеспечение региона.
  

К отрицательным факторам можно отнести:

• 
  удаленность от центральной части страны;
  
• 
  ориентация на экспорт сырья;
  
• 
  отток рабочей силы;
  
• 
  отсутствие должного уровня развития автодорожной сети;
  
• 
  наличие критической зависимости машиностроительного комплекса от оборонного заказа государства;
  
• 
  низкий уровень инвестиционной активности.
  

---

2.3. Сведения об окружении объекта оценки

Сведения о местоположении и ближайшем окружении объекта оценки представлены в таблице 2.2.
Таблица 2.2 - Местоположение и ближайшее окружение Объекта оценки

Описание местоположения	Данные
Адрес Объекта оценки	г. Владивосток, ул. Заовйко, д.4А
Ближайшая ж. д. станция/остановка общественного транспорта	3 мин., пешком до остановки общественного транспорта
Типичное окружение	Жилая застройка
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 3 км)	Школа, детский сад, родильный дом, отделение банка, предприятия службы быта, торговые предприятия, аптека, поликлиника, зона отдыха.
Придомовая территория	Парковка, въезд со шлагбаумом, асфальтовое покрытие, детская площадка

2.4. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов

2.4.1. Общая характеристика рынка недвижимости

Согласно официальным данным «Приморскстат» цены на жилье в Приморье продолжают расти. Так, в первом квартале 2022 года ожидалось снижение цен в связи с падением уровня реальных доходов населения и высокими ставками по ипотеке. Тем не менее, прогнозы не оправдались и цена на жилье, наоборот, начала расти из-за неуклонно дорожающих строительных материалов и высокой ставки под проектное финансирование. Эти факторы способствовали увеличению себестоимости строительства, и, как результат, цен на первичном рынке жилья.

---