Файл: Оценка стоимости объекта недвижимости на примере квартиры.docx
Добавлен: 11.01.2024
Просмотров: 462
Скачиваний: 4
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
СОДЕРЖАНИЕ
Сведения о заказчике оценки представлены в таблице 1.5
В таблице 2.4 представлено описание объекта оценки.
Таблица 3.12 – Соотнесение уровня стоимость ремонтных работ
Характеристика уровня отделки представлена в таблице 3.13 [10]
3.5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта затратным подходом
существенных признаков функционального износа у Объекта оценки.
Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.
2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.
Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7
Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки
Продолжение таблицы 2.7
РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ
3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законодательно разрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупности процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.
В общем случае анализ наиболее эффективного использования имущества выполняется по трем критериям (табл.3.1).
Таблица 3.1 – Критерии НЭИ
Поскольку объект оценки расположен в жилом доме, то, по мнению Оценщика, рассматривать варианты использования земельного участка как незастроенного нецелесообразно, так как затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию этих вариантов экономически неэффективными. Жилой дом, в котором находится объект оценки, находится в хорошем состоянии.
Так как объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, использование объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости. Оцениваемы объект, имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплутационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям жилых помещений. Принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием Объекта оценки будет использование его по текущему назначению, то есть в качестве жилой квартиры.
3.2. Методология оценки. Отказ от неиспользуемых подходов к оценке
3.2.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости
В соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации.
Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования.
Внешний износ – это уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.
Оценщик не выявил существенных признаков внешнего износа у Объектов оценки.
Таким образом, величина накопленного износа составляет 2 %.
2.5.5. Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющие на результаты оценки объекта оценки
Объект оценки, располагается в современном жилищном комплексе «Радужный», год ввода в эксплуатацию – 2019. Его расположение находится в черте города, что определяет транспортную доступность и наличие всей необходимой инфраструктуры. Объектом оценки является 3-х комнатная квартира, общей площадью 85,3 кв.м. Все физические характеристики объекта оценки рассмотрены в пункте 2.5.3. настоящей главы. Какими-то значительными количественными и качественными характеристиками, помимо упомянутых, объект оценки не обладает.
2.5.6. Информация о текущем использовании объекта оценки
Объект оценки в настоящее время используется правообладателями в качестве объекта жилой недвижимости.
Выводы по результатам проверки представлены в таблице 2.7
Таблица 2.7 – Выводы по результатам проверки
| 1. Анализ представленных документов и результаты осмотра позволяют сформировать объективное мнение об объекте оценки, в том числе о его идентификации, местоположении, технических параметрах, износе и устареваниях. |
| 2. Осуществленная проверка соответствия параметров объекта, указанных в документах, предоставленных Заказчиком, фактическим данным по результатам осмотра показала:
|
Продолжение таблицы 2.7
| 3. Объект оценки идентифицирован как объект недвижимости. |
| 4. Адресные данные, указанные в документах, соответствуют фактическому местонахождению. |
| 5. Функциональное назначение объекта – жилое. В ходе осмотра было установлено, что текущее использование объекта: Жилая недвижимость. |
| 6. Техническое состояние объекта соответствует информации технических документов с учетом естественного износа. |
| 7. Площадь осматриваемого объекта соответствует правоустанавливающей и технической документации. |
| 8. Планировка объекта оценки Соответствует технической документации. |
| 9. Здание имеет 2 % износа, ремонт объекта оценки является новым (давность 6 месяцев) |
| 10. Состояние Объекта оценки соответствует уровню «С ремонтом». |
| 11. На объект оценки зарегистрированы следующие обременения: Не зарегистрировано. |
| 12. По результатам осмотра и анализа документов, иных факторов, устанавливающих дополнительные обременения, не выявлено. В соответствии с Заданием на оценку Объект оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. |
| 13. По результатам анализа представленных документов Оценщик делает вывод о достаточности необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. |
РАЗДЕЛ 3. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА, МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ И ВЫВОДЫ
3.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли и улучшений – это вероятное, законодательно разрешенное и физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его. Совокупности процедур отыскания и обоснования выбора функций НЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом НЭИ, проводится сначала для участка земли, как будто свободного, а затем – для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа НЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного.
В общем случае анализ наиболее эффективного использования имущества выполняется по трем критериям (табл.3.1).
Таблица 3.1 – Критерии НЭИ
| Критерий физической возможности | Физически возможными являются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зрения его физических характеристик и доступности коммуникаций. |
| Критерий законодательной разрешенности | Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам. |
| Критерий экономической состоятельности | Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются по критериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. |
Поскольку объект оценки расположен в жилом доме, то, по мнению Оценщика, рассматривать варианты использования земельного участка как незастроенного нецелесообразно, так как затраты на снос существующих улучшений для создания новых делают реализацию этих вариантов экономически неэффективными. Жилой дом, в котором находится объект оценки, находится в хорошем состоянии.
Так как объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, использование объекта оценки в качестве нежилого не соответствует критерию юридической допустимости. Оцениваемы объект, имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплутационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям жилых помещений. Принимая во внимание цель и задачу оценки, наиболее эффективным использованием Объекта оценки будет использование его по текущему назначению, то есть в качестве жилой квартиры.
3.2. Методология оценки. Отказ от неиспользуемых подходов к оценке
3.2.1. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов для объектов недвижимости
В соответствии со сложившейся практикой оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из них имеет свои сильные и слабые стороны, применение того или иного подхода обусловлено спецификой объекта, целью и назначением оценки. В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов доступной информации.
Основные принципы, заложенные в подходах к оценке рыночной стоимости недвижимости, основаны на ожиданиях пользователя, влиянии рыночной среды, наилучшем и наиболее эффективном использовании имущества. Важнейшими из них являются принципы полезности, замещения, ожидания будущих доходов, сбалансированности затрат и ожидаемых доходов, конкуренции, предложения и спроса, и наилучшего и наиболее эффективного использования.