Файл: Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования".rtf
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 1364
Скачиваний: 28
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.
Таблица 24 - Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом
| Объект оценки | Стоимость воспроизводства улучшений, руб. | Стоимость земельного участка, руб. | Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб. |
| Квартира | 512 260 | 133 379 | 645 639 |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.
Оценка квартиры сравнительным подходом.
Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.
В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа
Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты - аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.
Таблица 8
| № п.п | Адрес объекта | Цена предложения руб. | Описание | Источник информации |
| 1 | ул. Петухова | 1 150 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., АН «Центральное» тел. 344-60-00 |
| 2 | ул. Зорге | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-53 |
| 3 | ул. Петухова | 1100000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-53 |
| 4 | ул. Петухова | 1120000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., АН «Альт-Н» тел. 222-54-51 |
Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0» присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоены объектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые имеют балкон.
Таблица 9 - Исходные данные построения регрессионного анализа
| №п.п. | Стоимость, руб./кв. м. | Стоимость с учетом корректировки на уторговывание (1%), руб. | Этаж/этажность (переменная Х1) | Наличие балкона / лоджии (переменная Х2) |
| | | | 0 | 0 |
| 1 | 25 581 | 25 325 | 0 | 1 |
| 2 | 27 272 | 26 999 | 0 | 0 |
| 3 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 4 | 25 581 | 25 325 | 0 | 1 |
| 5 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 6 | 26 136 | 25 875 | 0 | 0 |
| 7 | 27 272 | 26 999 | 1 | 1 |
| 8 | 25 581 | 25 325 | 1 | 1 |
| 9 | 25 581 | 25 325 | 1 | 1 |
Результат расчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.
Таблица 10 - Вывод итогов
| Регрессионная статистика | | | | | | | | ||||||
| Множественный R | 0,86 | | | | | | | | |||||
| R-квадрат | 0,73 | | | | | | | | |||||
| Нормированный R-квадрат | 0,64 | | | | | | | | |||||
| Стандартная ошибка | 331,41 | | | | | | | | |||||
| Наблюдения | 9 | | | | | | | | |||||
| Дисперсионный анализ | | | Fтабл =5,143 | | | ||||||||
| | df | SS | MS | F | Значимость F | | | | |||||
| Регрессия | 2 | 1794505,76 | 897252,88 | 8,17 | 0,02 | | | | |||||
| Остаток | 6 | 659011,89 | 109835,31 | | | | | | |||||
| Итого | 8 | 2453517,65 | | | | | | | |||||
| | | | tкрит =2,364 | | | | | | |||||
| | Коэф-фициенты | Стандартная ошибка | t-статистика | P-Значение | Нижние 95% | Верхние 95% | Нижние 95,0% | Верхние 95,0% | |||||
| Y-пересечение | 21937,41000 | 234,34517 | 93,61153 | 0,00000 | 21363,98761 | 22510,83239 | 21363,98761 | 22510,83239 | |||||
| Переменная X 1 | 575,68500 | 277,28094 | 2,07618 | 0,08317 | -102,79752 | 1254,16752 | -102,79752 | 1254,16752 | |||||
| Переменная X 2 | 510,34500 | 331,41411 | 1,53990 | 0,17451 | -300,59672 | 1321,28672 | -300,59672 | 1321,28672 | |||||
В соответствии с таблицей 10 линейная модель регрессии рассчитанный по формуле №6 данной работы, имеет следующий вид:
.Из расчетов следует, что коэффициент определенности R2 = 0,73, то есть построенная модель объясняет 73% дисперсии аналогов, что является допустимым экономической задачи результатом. Значимость коэффициента регрессии (Fрасч) и стандартной ошибки (/t/расч) большинства регрессионных коэффициентов подтверждается. Итак, вычислим рыночную стоимость 1 кв. м. объекта оценки, которая составит 26 130 руб./кв. м. Тогда рыночная стоимость объекта оценки общей площадью 44,5 кв. м. составляет: 1 162 797 рублей. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж. Из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации отобраны следующие двухкомнатные квартиры:
Таблица 11 - Описание объектов-аналогов
| № п.п | Адрес объекта | Цена предложения руб. | Описание | Источник информации |
| 1 | ул. Петухова | 1 150 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., АН «Центральное» тел. 344-60-00 |
| 2 | ул. Зорге | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., тел. 342-99-53 |
| 3 | ул. Петухова | 1 100 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., тел. 342-99-53 |
| 4 | ул. Петухова | 1 120 000 | 2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное. | Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., АН «Альт-Н» тел. 222-54-51 |
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Расчет стоимости объекта оценки представлен в виде таблицы 12. Таблица 12 включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):
Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.
Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.
Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:
Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.
Для данного отчета объекты сравнения по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.
Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Данные параметры для каждого объекта сравнения детально рассмотрены и проанализированы оценщиком. Все объекты-аналоги по местоположению сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил 0%.