Файл: Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования".rtf
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 1359
Скачиваний: 28
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу.
Расчет корректировки на наличие балкона / лоджии представлен в Таблице 12.
| Объекты сравнения | Цена предложения, руб./кв. м. | Корректировка, % | Источник информации |
| 2-х комнатная квартира типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 28 409 | 4,0 | АН «Палитра», тел. 216-20-03 |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 300 000 руб. | 29 545 | | АН «Жемчужина Сибири», тел. 344-82-88 |
| 1-на комнатная квартира типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 850 000 руб. | 26 563 | 5,9 | АН «АИЦН», тел. 261-15-00 |
| 1-на комнатная квартира типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 900 000 руб. | 28 125 | | АН «НИАН», тел. 227-05-89 |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 200 000 руб. | 27 907 | 4,2 | АН «Подсолнух», тел. 212-51-40 |
| 2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 29 070 | | АН «Альт-М», тел. 222-54-51 |
| 3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации: | 29 412 | 4,0 | АН «Выбор плюс», тел. 340-89-89 |
| 3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 600 000 руб. | 30 588 | | АН «Гор. жил. инвест. компания», тел. 211-95-28 |
| Среднеарифметическое значение, % | 4,5 | | |
Объекты-аналоги №1 и №2 по данному критерию сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил - 0%. Объекты-аналоги №3 и №4 превосходят по данному критерию объект оценки, поэтому корректировка для них составит -4,5%.
За единицу сравнения взят 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры.
Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 13.
Таблица 13 - Определение стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная методом прямого сравнения продаж, составляет: 1 120 201 рубль.
Согласование результатов
Весовые коэффициенты для согласования результатов, полученных двумя методами расчета рыночной стоимости, приняты в равных долях. Согласование результатов сведено в таблицу 14.
Таблица 14 - Согласование результатов
| Метод оценки | Стоимость, руб. | Вес |
| Метод построения регрессионной модели | 1 162 797 | 0,50 |
| Метод сравнения продаж | 1 120 201 | 0,50 |
| Согласованная стоимость, руб. | 1 141 499 | |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 июня 2006 г., рассчитанная сравнительным подходом, округленно составляет: 1140000 рублей.
Оценка квартиры доходным подходом.
В данной дипломной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода
Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.
Используя таблицу 15 проведем расчет рыночной ставки арендной платы, результат расчетов сведен в таблицу 16.
Таблица 15 - Расчет рыночной арендной платы
| №п/п | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Местоположение (район) | Кировский | Кировский | Кировский |
| 2 | Адрес | ул. Петухова | ул. Петухова | ул. Петухова |
| 3 | Материалы стен дома | Панельный | Панельный | Панельный |
| 4 | Этаж/этажность | 1/5 | 2/5 | 5/5 |
| 5 | Площадь общая, кв. м. | 40,0 | 48,5 | 45,8 |
| 6 | Тип планировки | Типовая «хрущевка» | Типовая «хрущевка» | Типовая «хрущевка» |
| 7 | Отделка и состояние квартиры | простая | простая | евростандарт |
| 8 | Телефон | есть | есть | нет |
| 9 | Ставка арендной платы, руб./месяц | 7 500 | 8 300 | 8 000 |
| 10 | Источник информации | NGS.ru | NGS.ru | NGS.ru |
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Таблица 16 - Внесение корректировок ставки арендной платы
| №п/п | Корректировки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1 | Ставка арендной платы, руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 2 | Местоположение (коэф.) | 1 | 1 | 1 |
| 3 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 01 хстр. 02), руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 4 | Материалы стен дома, % | 0 | 0 | 0 |
| 5 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 03+(стр. 03 * стр. 04/100)), руб. | 7500 | 8300 | 8000 |
| 6 | Этаж, % | 0,0 | -4,8 | 0,0 |
| 7 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 05+(стр. 05 * стр. 06/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 8 | Площадь, % | 0 | 0 | 0 |
| 9 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 07+(стр. 07 * стр. 08/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 10 | Планировка, % | 0 | 0 | 0 |
| 11 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 09+(стр. 09 * стр. 10/100)), руб. | 7500 | 7902 | 8000 |
| 12 | Отделка, состояние, % | 0,0 | 0,0 | -7,0 |
| 13 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб. | 7500 | 7902 | 7440 |
| 14 | Телефон, % | 0,0 | 0,0 | 1,0 |
| 15 | Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб. | 7500 | 7902 | 7514 |
| 16 | Общая валовая коррекция, % | 0,0 | 4,8 | 8,0 |
| 17 | Вес | 0,34 | 0,32 | 0,34 |
| 18 | Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц | 7634 | ||
| | | | ||
Пояснение по корректировкам
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.
Корректировка на местоположение
Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.
Корректировка на материалы стен дома
Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры - панельные, корректировка не проводится.
Корректировка на этаж
Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу - Таблица 17.
Таблица 17 Расчет корректировки на этаж
| Объекты сравнения | Цена предложения, руб./кв. м. | Корректировка, % | Источник информации | ||
| 1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб. | 27419 | 5,9 | АН «Академия жилья», тел. 227-72-40. | ||
| 1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб. | 29032 | | АН «Созвездие весов», тел. 227-72-40. | ||
| 1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб. | 33784 | 2,4 | тел. 89139504928, АН «Дельта» | ||
| 1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 280 000 руб. | 34595 | | Частное объявление, тел. 2136568 | ||
| 2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 8. Цена предложения: 1 070 000 руб. | 22766 | 7,5 | АН «БКП-7» тел. 3495425 | ||
| 2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 4. Цена предложения: 1 150 000 руб. | 24468 | | АН «Единство» тел. 2630678 | ||
| 3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 134. Цена предложения: 1 550 000 руб. | 24603 | 3,2 | АН «Домострой» тел. 2205196 | ||
| 3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 132. Цена предложения: 1 600 000 руб. | 25397 | | АН «Эрсико» тел. 053 | ||
| Среднеарифметическое значение, % | 4,8 | | |||