Файл: Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования".rtf
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 1362
Скачиваний: 28
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.
Корректировка на площадь квартиры
Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.
Корректировка на планировку квартиры
Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.
Корректировка на отделку и состояние квартиры
Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.
Корректировка на наличие телефона
Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.
Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9-10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.
Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:
Таблица 18 - Расчет коэффициента недозагрузки
| Объект недвижимости | Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят | Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов | Общее число арендных периодов в году | Коэффициент недозагрузки |
| Квартира | 1 | 2 | 12 | 0,17 |
Определение величины операционных расходов
Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определение коэффициента капитализации
За основу установления величины коэффициента капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.
Таблица 19 - Расчет коэффициента капитализации
| п/п | Аналог, местоположение | Цена предложения, руб. (V) | Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI) | Коэффициент капитализации (R) | |
| 11 | ул. Петухова | 1 100 000 | 74 000 | 0,0673 | |
| 22 | ул. Петухова | 1 050 000 | 72 000 | 0,0686 | |
| 23 | ул. Петухова | 900 000 | 64 000 | 0,0711 | |
| 4 | ул. Петухова | 950 000 | 68 000 | 0,0716 | |
| Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R): | 0,0696 | ||||
Таблица 20 - Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода
| № п/п | Показатель | Значение |
| 01 | Ставка арендной платы, руб./месяц | 7 634 |
| 02 | Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.) | 91 608 |
| 03 | Потери от недоиспользования, % | 17% |
| 04 | Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1-03/100) | 76 035 |
| 05 | Операционные расходы - Страхование, руб. | 1500 |
| 06 | Операционные расходы - налог на имущество, руб. | 450 |
| 07 | Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 - (стр. 05 - стр. 06)) | 74 085 |
| 08 | Коэффициент капитализации (R) | 0,0696 |
| 09 | Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08) | 1 064 434,48 |
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 1 060 000 рублей.
3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости
Для получения согласованного результата полученную тремя подходами, используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.
Таблица 22 - Определение итогового значения весов применяемых подходов
| Матрица парных сравнений важности характеристик подходов | |||||
| | Соответствие подхода поставленной цели | Надёжность оценки | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA | |
| Соответствие подхода поставленной цели | 1 | 1 | 1 | 0,5 | |
| Надёжность оценки | 1 | 1 | 1 | 0,5 | |
| SUMMA Xi | 2 | 1 | |||
| Матрица парных сравнений соответствия цели | |||||
| | Затратный | Доходный | Сравнительный | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA |
| Затратный | 1 | 1/3 | 1/9 | 0,33 | 0,062 |
| Доходный | 3 | 1 | 1/9 | 0,69 | 130 |
| Сравнительный | 9 | 9 | 1 | 4,33 | 0,808 |
| SUMMA Xi | | 5,35 | 1,0 | ||
| Матрица парных сравнений надёжности оценки | |||||
| | Затратный | Доходный | Сравнительный | Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n | ВЕС(An)=Xn/SUMMA |
| Затратный | 1 | 1/3 | 1/9 | 0,33 | 0,062 |
| Доходный | 3 | 1 | 1/9 | 0,69 | 0,130 |
| Сравнительный | 9 | 9 | 1 | 4,33 | 0,808 |
| SUMMA Xi | | 5,35 | 1,0 | ||
| Определение итогового значения весов применяемых подходов. | |||||
| Альтернатива (Альт.к.n) | Вес критерия [Вес (An)] | Итоговое значение веса для каждой альтернативы. | |||
| | Соответствия цели | Надёжность оценки | Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An) | ||
| | 0,500 | 0,500 | | ||
| Затратный | 0,062 | 0,062 | 0,062 | ||
| Доходный | 0,130 | 0,130 | 0,130 | ||
| Сравнительный | 0,808 | 0,808 | 0,808 | ||
На основе полученных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемой недвижимости путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вес подхода.
Таблица 23 - Согласование результатов
| Объекты недвижимости | Затратный подход | Сравнительный подход | Доходный подход | Согласованная стоимость, руб. | ||||||
| | Стоимость, руб. | Вес | Стоимость, руб. | Вес | Стоимость, руб. | Вес | | |||
| Квартира | 650 000 | 0,062 | 1 140 000 | 0,81 | 1 060 000 | 0,130 | 1 101 500 | |||
| Итого округленно, руб. | 1 100 000 | |||||||||
В данной работе проведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г. для цели передачи в залог.
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., с учетом принятых допущений и ограничений, округленно составляет: 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей.
Список источников
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.