Файл: Дипломная работа "Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования".rtf
Добавлен: 12.01.2024
Просмотров: 1367
Скачиваний: 28
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
. Корректировка на планировку квартиры. Корректировка выявляет и рассматривает сходства и различия в планировке объектов. Так, к примеру, квартиры улучшенной планировки при прочих равных условиях будет более интересной потенциальному инвестору по сравнению с квартирами типа «хрущевки».
. Корректировка на санузел. Поправка, отражает качество и комфортность санитарных узлов в объекте оценки по сравнению с объектами-аналогами.
. Корректировка на фактическое состояние квартиры. Поправка отражает общее состояние объекта оценки по сравнению с объектами-аналогами.
2.3.3 Доходный подход и его методы
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Доходный подход базируется на двух основных методах.
Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) основан на прогнозе доходов от определенного периода владения собственностью и дохода от ее продажи в конце прогнозного периода, пересчитанных в текущую стоимость с помощью коэффициента дохода (нормы дисконтирования). Норма дисконтирования - это расчетная величина. Ее расчет основан на методиках кумулятивного построения, суммирования рисков, цены капитальных вложений, базирующихся на вероятностных данных, связанных с прогнозом будущих изменений в доходах и расходах. Эти данные с высокой долей достоверности могут быть получены в условиях стабильного развитого рынка недвижимости и в условиях стабильной экономической, политической и социальной обстановки в государстве. В условиях нестабильной экономической обстановки и отсутствия развитого рынка недвижимости подобные прогнозы будут обладать малой долей достоверности, что также может привести к возникновению большой ошибки в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом.
(7)Где:- настоящее значение денежного потока,- будущее значение денежного потока,- количество периодов времени, на которое производится вложение,- номинальная ставка процента, которая учитывает инфляцию.
Метод прямой капитализации (МПК) как частный случай, позволяет простым способом путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода (норму капитализации) или путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода (валовый рентный мультипликатор) получить стоимость недвижимости. Такой метод осуществим только в условиях развитого рынка недвижимости, когда норма капитализации или валовый рентный мультипликатор для каждого вида собственности выработан по результатам множества сделок с недвижимостью, связанных с передачей прав собственности на нее. В условиях, когда производится недостаточно сделок купли-продажи недвижимости в рассматриваемом районе, говорить о сколько-нибудь достоверной норме капитализации или валовом рентном мультипликаторе, основанном на рыночных данных, не имеет смысла, так как они отсутствуют или их несравнимо меньше, чем требуется для выработки ставки капитализации. Методики расчета нормы капитализации математическими методами, то есть не основанных на рыночных данных, могут привести к ошибочным значениям ставок капитализации и, как следствие, к ошибкам в определении рыночной стоимости недвижимости данным методом, а методики, основанные на рыночных данных, не могут быть применены из-за отсутствия рыночных данных.
В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
Данные потери рассчитываются по формуле:
К = (Кn * Nf) \ No, (8)
где Кn - коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;
Nf - число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;
No - общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.
Определение величины операционных расходов
Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.
Определение коэффициента капитализации
За основу установления величины коэффициента капитализации используется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.
Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.
Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
(9)
где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб./год;- рыночная стоимость квартиры, руб.
3. Расчет стоимости двухкомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования
3.1 Характеристика объекта оценки
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Проведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Петухова, дом 78, кв. ХХ.
Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в таблице 3.
Таблица 3 - Описание окружения
| Адрес (местоположение) объекта: | г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ |
| Административный район | Кировский |
| Микрорайон | «Затулинский» ж/м |
| Плотность застройки | Средняя |
| Престижность и привлекательность района | Район низкой привлекательности |
| Расстояние от основных магистралей города | До ул. Петухова около 170 м, до ул. Громова около 130 м |
| Инфраструктура | Ближайшее окружение: многоэтажная жилая застройка, сеть продуктовых магазинов, Кировский универмаг, школы, детский сад, ясли, микрорынок, Кировское отделение Сбербанка России, областной центр помощи детям, оставшимся без попечения родителей, детский дом №2 |
| Места отдыха, достопримечательности | Библиотеки, муниципальный подростковый клуб «Пламя», «Вымпел» центр молодежи |
| Смог, грязь, шум - уровень | В пределах нормы |
| Наличие в близи объектов промышленности | Завод «ВИНАП» |
Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:
A) Физически возможные варианты использования
Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё
Б) Законодательно разрешенное использование
Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.) Экономически целесообразное использование
Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.
Г) Наиболее доходное использование
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
Характеристика оцениваемого объекта представлены в виде таблиц 4,5,6,7.
Таблица 4 - Оцениваемые права
| Вид права: | Собственность |
| Существующие ограничения (обременения) права: | Не зарегистрировано Без обременений |
| Кадастровый (условный) номер объекта: | 54:35:051970:64:01:28 |
| Свидетельство о государственной регистрации права: | Серия 54-АВ, №660565 |
| Дата выдачи: | 30.11.2005 г. |
Таблица 5 - Характеристика дома
| Тип здания | Панельный жилой дом |
| Серия проекта дома | н/д |
| Этажность | 5 |
| Общая характеристика: | Наружные и внутренние стены - ж/б панели, перекрытия железобетонные |
| Год ввода в эксплуатацию | 1975 |
| Санитарно-бытовые и электротехнические устройства | Холодное, горячее водоснабжение, Центральное отопление, Центральная канализация, Электроснабжение |
| Лифт | Нет |
| Мусоропровод | Нет |
| Состояние подъезда | Удовлетворительное |
| Наличие домофона, кодового замка | Замок на подъездной двери |
| Состояние двора | Удовлетворительное |
Таблица 6 - Характеристика квартиры
| Количество комнат | 2 |
| Планировка | Типовая квартира («хрущёвка»), комнаты смежные |
| Этаж оцениваемой квартиры | 1-й |
| Общая площадь квартиры, кв. м. | 44,5 |
| Жилая площадь, кв. м. | 30,7 |
| Площадь кухни, кв. м. | 5,6 |
| Наличие балкона / лоджии | Нет |
| Санузел | Совмещенный |
| Наличие систем безопасности | Входная деревянная дверь |
| Ориентация окон | Двор |
| Отделка квартиры | Простая |
Таблица 7 - Характеристика элементов объекта оценки
| Элементы | Описание | Состояние |
| Полы | Линолеум | удовл. |
| Стены | Обои простые, побелка | удовл. |
| Потолок | Побелка | удовл. |
| Оконные проемы | Двух- и трехстворчатые деревянные, окрашенные | удовл. |
| Дверные проемы | Двери простые деревянные глухие | удовл. |
| Сантехника | Ванная, раковина, смесители - отечественные | удовл. |
| Центральное отопление | Радиаторы - отечественные | удовл. |
| Водопровод | Трубы стальные - отечественные | удовл. |
| Канализация | Трубы чугунные - отечественные | удовл. |
| Электрооборудование | Проводка внутренняя, приборы отечественные | удовл. |