Файл: Особенности развития системы финансирования недвижимости в китае.docx

Скачать файл
Заказать решение

ВУЗ: Не указан

Категория: Не указан

Дисциплина: Не указана

Добавлен: 12.01.2024

Просмотров: 137

Скачиваний: 1

ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯСИСТЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯНЕДВИЖИМОСТИ В КИТАЕФинансирование недвижимости локальных рынков является новым направлением в отечественной экономической науке. Зарубежные исследователи по этому направлению основываются на традиционных экономических воззрениях и изучают различные аспекты инвестирования и финансирования на рынке недвижимости, включая организацию вторичного рынка долговых ипотечных обязательств и институциональные формы кредитования проектов. Однако, такие исследования часто ограничиваются локальными (национальными) рынками развитых стран и не дают всеобъемлющего представления о процессах в инвестировании и финансировании недвижимости, затрагивающих всех граждан и субъекты экономики любой страны мира. Поэтому изучение опыта Китая представляет значительный интерес, так как экономика этой страны является самой динамично развивающейся в мире, и результаты, достигнутые в секторе недвижимости, оказались самыми впечатляющими на фоне глобального кризиса рынков недвижимости. В условиях товарного производства, проникновение и сочетание материальной и финансовой формы капитала являются закономерным процессом. Финансовая недвижимость является свидетельством этого процесса и подтверждается рядом независимых примеров организации финансирования недвижимости в Китае. Финансирование недвижимости включает субъектов и объекты рынка недвижимости и отношения между ними для получения финансово-экономического эффекта в рамках временных интервалов.Система финансирования недвижимости зависит от политических, финансовых и социальных условий и рефлексивна на уровне национальной и/или локальной экономики. Финансирование недвижимости в КНР демонстрирует значительную стресс устойчивость к изменяющимся факторам. Исторически в Китае вопросы организации финансирования недвижимости всегда были объектом внимания правящих династий. Финансирование строительных проектов в Китае осуществлялось за счет казны, а династии наделяли объекты недвижимости сакральными смыслами и решали задачи монументализации собственного величия. Финансирование недвижимости включает множество функциональных элементов и отношений между ними с целью получения финансово-экономического эффекта в определенные временные интервалы. Система финансирования недвижимости рефлексивна и не может быть калькирована вне контекста политических, финансовых и социальных условий. Традиция участия государства в финансовом обеспечении строительных проектов в Китае сохранялась на протяжении истории, а недвижимость имела сакральные смыслы и решала задачи монументализации собственного величия. Финансовые круги уже в старом Китае стали активно участвовать в девелопменте и управлении недвижимостью. Рынок недвижимости в старом Китае

функционировал в тесной связи с финансовыми институтами, такими как ломбарды и ростовщики.В старом Китае представители банковских округов кредитовали девелопмент недвижимости и прямо инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости.

Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование, прямые банковские инвестиции, эмиссия ценных бумаг и деятельность специализированных банков недвижимости. В старом Китае наблюдалось тесное взаимодействие между финансами и недвижимостью. Финансовые круги активно участвовали в девелопменте и управлении недвижимостью.

Рынок недвижимости тесно связывался с финансовыми институтами, усиление взаимодействия происходило в периоды наибольшего развития. Ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами стало одной из основных операций по финансированию недвижимости. Банки предпочитали выдавать кредиты под залог жилых объектов и земельных участков, так как объекты залога могли быть конфискованы в случае неспособности заемщика погасить долг. В сложившейся в 1935 г. финансово-кредитной системе Китая доминировали банки, контролируемые «Четырьмя семьями», которые занимались выдачей жилищных ипотечных кредитов и кредитов под земельные участки. Наиболее крупные банки формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости. Иностранные финансово-кредитные институты на китайском рынке финансирования недвижимости проявляли высокую активность.

Банки участвовали в финансировании недвижимости в Китае с давних времен. В старом Китае, банковские округа представлялись «Четырьмя Банками на севере», «Тремя Банками на юге» и «Сберегательной организацией четырех банков», которые кредитовали девелопмент недвижимости и инвестировали в девелоперские проекты и менеджмент недвижимости. Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами, прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости, эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости и открытие деятельности специализированных банков недвижимости. Банки предпочитали предоставлять кредиты заёмщикам под залог жилых объектов и земельных участков, поскольку такие кредиты были наиболее эффективной формой сочетания денежного капитала и реальных активов. В случае неспособности заемщика погасить основную сумму кредита и/или проценты, объекты залога в какой-либо части или полностью могли конфисковываться кредиторами. В сложившейся к 1935 году финансово-кредитной системе Китая доминировали банковские учреждения, контролируемые «Четырьмя семьями», которые занимались финансированием недвижимости. Наиболее крупные банки формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости.

Исследователи (Дун Фань, Ван Цзятин, Ще Цзинжун, Инь Хун, Ван Юймэй) отмечают тесную связь между финансами и недвижимостью в старом Китае. Финансовые круги стали активно участвовать в девелопменте и управлении недвижимостью. Рынок недвижимости функционировал в тесной связи с финансовыми институтами, такими как ломбарды и ростовщики. Усиление их взаимодействия отмечалось в периоды наибольшего оживления девелопмента. Основными операциями по финансированию недвижимости старого Китая стали ипотечное кредитование недвижимости универсальными банками и банковскими группами, прямые банковские инвестиции в девелопмент и менеджмент недвижимости, эмиссия ценных бумаг финансово-кредитными институтами рынка недвижимости и открытие деятельности специализированных банков недвижимости. Большинство многоквартирных и индивидуальных жилых домов в различных районах города, объекты коммерческой недвижимости (магазины, склады) появились в результате деятельности банков-девелоперов. В Шанхае банки впервые приняли участие в девелопменте недвижимости. Многие китайские банки направляли средства в девелопмент земли и строительство жилья. Наиболее крупные банки, такие как Банк Китая, Банк коммуникаций, Юго-центральный Банк, Солепромышленный Банк и другие, формировали сопоставимые ипотечные портфели и становились владельцами большого количества объектов недвижимости. С конца 1952 года Шанхайский филиал государственно-частного партнерства (ГЧП) по совместной эксплуатации осуществлял менеджмент объектов недвижимости, принадлежащих шанхайским банкам и филиалам.Финансово-кредитные институты, специализирующиеся на финансировании недвижимости, выпускали ценные бумаги, такие как акции и облигации, для привлечения значительных средств. Например, компания Хуамо выпустила большое количество корпоративных облигаций в 1930 году, а Шанхайская компания Е Гуан выпустила корпоративные облигации на сумму более 20 млн. серебряных долларов. Другие компании, такие как Пу И и Ин Е, также выпускали корпоративные облигации на несколько миллионов. Финансово-кредитные институты проводили эмиссии долговых и долевых ценных бумаг, предоставляя инвесторам обеспечение в виде жилых объектов и земельных участков. До 1935 года сумма выпущенных финансово-кредитными учреждениями рынка недвижимости корпоративных облигаций и акций достигла 130 млн. серебряных долларов. Размещение ценных бумаг объяснялось высоким инвестиционным спросом со стороны инвесторов, собственников недвижимости, чиновников всех уровней и развитым вторичным рынком в Шанхае, Тяньцзине, Пекине и других городах.
Старый Китай: специализированные земельные и ипотечные банки. Шанхай: Sassoon Иностранный Банк, Хартунг Иностранный Банк, Фу Чжан Банкирская Контора, И Пинь Кредитный Банк.Иностранные церкви и больничные кассы также участвовали в кредитовании жилищного девелопмента и земельных участков. Потеря значения системы финансирования рынка недвижимости после образования нового Китая и более жестких условий плановой экономики.Институты финансирования недвижимости перестали существовать, создан фонд управления для распределения и мобилизации финансовых ресурсов. Фонд не несет ответственности за оккупаемость инвестиций в сектор недвижимости.Строительный Банк Китая (CCB) был создан в 1954 году и контролировался национальным финансово-кредитным управлением, финансирование жилья и девелопмент городских земель осуществлялось за счет государственных ассигнований. Недвижимость в Китае не существовала как объект собственности и банки не участвовали в жилищном и земельном девелопменте. Реальная индустрия финансирования недвижимости была приостановлена на почти 30 лет.В 1956 году было эпизодически решено проблему финансирования жилья, выдавая кредиты работникам горнодобывающей промышленности для строительства жилья.Третье пленарное заседание КПК в 1978 году стало началом всеобъемлющих экономических и финансовых реформ, затронувших сектор недвижимости Китая. Банки приступили к разработке спектра услуг по финансированию и кредитованию недвижимости, что восстановило реальную индустрию финансирования недвижимости в Китае. Пореформенное развитие рынка недвижимости проходило поэтапно:(1) Период восстановления института финансирования недвижимости (1979 г. — середина 1984 г.);В 1987 г. в Китае стартовали жилищные реформы и началась коммерциализация жилой недвижимости;В 1979 г. в четырех городах впервые было продано жилье по полной цене;К 1982 г. список пилотных городов был расширен до 50 и продано более 4 000 жилых домов;При реформировании продавцом домов выступало правительство, покупателями — местные жители;Средняя семья не могла позволить себе приобрести жилье, что снижало эффективность жилищной реформы;Банки начали кредитовать жилищный бизнес, но на начальном этапе они столкнулись с ограниченным спросом;
На девелопмент и эксплуатацию объектов недвижимости было выдано ¥ 17,6 млрд. кредитов в конце 1984 г.(2) Начальный период развития индустрии финансирования недвижимости (середина 1984 г. — середина 1989 г.):Государство предложило "модель 3/3" для продажи жилой недвижимости, где правительство, предприятия и физические лица-резиденты оплачивали жилье по ⅓ от ее полной стоимости.На начальном этапе жилищной реформы банки не участвовали в жилищном девелопменте, но в 1987-1988 гг. было решено, что банки должны стать необходимым элементом реформы жилищной системы.Были созданы жилищные сберегательные банки в Яньтае и Бэнбу, которые продемонстрировали результаты эффективной деятельности и позволили приобрести новый опыт.(3) Период стагнации в секторе финансирования недвижимости (середина 1989 г. - конец 1991 г.):В 1987-1988 гг. произошел экономический перегрев, вызванный дисбалансом на рынке недвижимости, высокими ценами и перерастающими масштабами строительства.Государство приняло меры, включая ужесточение условий кредитования и сокращение инвестиций.Эти меры привели к дефициту ресурсов, спаду строительства и депрессивной ситуации на рынке недвижимости.(4) Период роста и консолидации сектора реального финансирования недвижимости (1992 г. - конец 1997 г.):В начале 1992 г. Дэн Сяопин посетил ряд городов, где обсудил продолжение реформы.Это стимулировало создание компаний по управлению недвижимостью и расширение предложения по кредитованию недвижимости.Многие финансовые институты, которые ранее не участвовали в операциях на рынке недвижимости, начали финансировать инвестиции через риэлтерские компании или непосредственно.Это привело к процветанию сектора реального финансирования недвижимости.(5) Период динамичного развития сектора реального финансирования недвижимости (1998 г. — середина 2003 г.).В 1998 г. Китай столкнулся с азиатским финансовым кризисом и замедлением экономического роста в мире, в ответ на что ЦК КПК и Госсовет решили стимулировать жилищное строительство и внутренний спрос.

Смотрите также файлы