Файл: Все вышеуказанное обуславливает актуальность исследования.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 04.02.2024
Просмотров: 47
Скачиваний: 1
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок. Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи. Л.В. Соцуро отмечает, что разумный срок в объеме не более тридцати дней со дня предъявления требования исполнения обязательства устанавливается применением систематического приема толкования норм права [14, с.80].
Важной обязанностью арендодателя (наймодателя) считается обязанность по обеспечению нанимателю (арендатору) возможности оптимально использовать арендованное имущество. Эта обязанность имеет многогранный характер.
Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом, а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).
На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта и содержанию сданного внаем имущества.
Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением» и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд. Невыполнение обязанности арендодателем по осуществлению капитального ремонта приводит к возникновению у арендатора права по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора.
Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в случаях существенного нарушения договора арендодателем. Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды.
Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества».
Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.
Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта.
Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.
В то же время у арендатора достаточно широкие возможности использования арендуемого имущества. Так, по общему правилу, с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать такое имущество в субаренду, оформлять перенаем (передачу своих прав и обязанностей по договору другому лицу), предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права, а также вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие арендодателя в таких случаях отражается или непосредственно в самом договоре или дополнительном соглашении к нему. Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно.
Важно отметить, что заключение договора представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочий распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п.
В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю.
Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
При этом, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе, а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены.
Необходимо отметить, что в некоторых случаях законодательно установлены запреты на сдачу имущества в поднаем. Подобное ограничение установлено в отношении вещей, взятых в прокат, участков лесного фонда.
Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.
Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.)» [5, с. 470]. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению». Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.
Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества.
Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату).
Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК.
Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.
Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.
Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ один раз в год сторонами может быть изменен размер арендной платы. Поэтому в зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.
Законодательством предусмотрены также случаи, когда размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в одностороннем порядке. Во-первых, когда условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Во-вторых, при обнаружении арендатором недостатков, ответственность за которые несет арендодатель. В-третьих, когда арендатор не поставлен в известность арендодателем об обременении объекта аренды правами третьих лиц. В-четвертых, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Представляется справедливым отнести эту ситуацию к разовой мере оперативного воздействия, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.
Кроме того, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, указывает М.Е. Мещерякова [6, с.72].
По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).
Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней. Передача производится в месте, указанном договором или правовыми актами. На практике, во многих случаях, возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычая делового оборота, то необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров аренды, в частности, для проката.
Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки.
Арендатор надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок.
Договор аренды, заключенный на новый срок, является новым договором аренды. Т.е. при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.