Файл: Производственная практика 4 курс.doc

6. Охарактеризуйте систему налогов и сборов в сфере недвижимости для физических и юридических лиц в нашей стране и за рубежом.

С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 6.1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

- федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

- региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

- местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

---

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

- налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

- налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

- земельный налог;

- лесной налог;

- налог на пользование недрами;

- налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

- налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Виды налогов и сборов

Федеральные					Региональные

Местные

1. Налог на добавленную стоимость (НДС) 2. Налог на прибыль (доход) организаций 3. Налог на доход от капитала 4. Налог на доходы физических лиц 5. Налог на пользование недрами 6. Лесной налог 7. Госпошлина 8. Федеральные лицензионные сборы 9. Налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы

---

1. Земельный налог 2. Налог на имущество физических лиц 3. Налог на наследование или дарение 4. Местные лицензионные сборы

1. Налог на имущество организаций 2. Налог на недвижимость 3. Налог с продаж 4. Региональные лицензированные сборы

С момента введения налога на недвижимость прекращают свое действие налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог

Не могут устанавливаться налоги и сборы, не предусмотренные НК

Рис. 2. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

- объект налогообложения;

- налоговая база;

- налоговый период;

- налоговая ставка;

- порядок исчисления налога;

- порядок и сроки уплаты налога;

- возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.

Основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения имущества физических лиц. К этим принципам можно отнести следующие:

1. Налог на недвижимое имущество преимущественно является местным налогом и поступает в местные бюджеты. Также он может быть федеральным налогом, но средства от его уплаты будут распределяться между бюджетами всех уровней.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании, может облагаться тремя видами налога:

а) местный налог на недвижимость;

б) окружной налог на недвижимость;

в) местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели.

---

2. В большинстве стран налог уплачивается владельцами недвижимости, но плательщиками имущественного налога могут быть также арендатор или оба вышеупомянутых лица.

В Великобритании налог на имущество физических лиц взимается с собственников или арендаторов недвижимого имущества - земли, жилых домов, магазинов. К числу плательщиков данного налога относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату. Вместе с тем налог взимается и с владельцев пустующей собственности .

Во Франции есть три различных налога: налог на имущество - застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество и налог на жилье - это различные виды налогов, и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.

3. Объектом налогообложения, как правило, выступают земля, здания и сооружения, поскольку в отличие от движимого имущества они могут быть относительно легко выявлены и идентифицированы. Однако законодательства ряда стран предусматривают исключения из данного правила.

На Филиппинах объектом налога на имущество физических лиц является улучшение земельного участка.

4. При определении налогооблагаемой базы имущественного налога обычно используется оценочная стоимость налогооблагаемых объектов, наиболее близко соответствующая рыночной, что стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость недвижимого имущества. К примеру, в Великобритании базой налога является годовая чистая стоимость имущества (сумма дохода от имущества). Переоценка стоимости имущества происходит раз в 10 лет с тем, чтобы приблизить ее к сумме, которую можно получить, сдав внаем это имущество. Аналогичный подход применяется и в Сингапуре, где налоговой базой является годовая стоимость недвижимости, представляющая собой расчетную сумму, которую можно получить за год при сдаче недвижимости в аренду

5. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в той или иной стране и подразделяются на фиксированные и переменные.

В Республике Сингапур налогом на собственность по ставке 12% облагается недвижимость, используемая в коммерческих или производственных целях, а для собственников жилых объектов недвижимости, которые в этих объектах сами и проживают, предусмотрена льготная налоговая ставка 4%. Недвижимость, находящаяся в собственности иностранцев, помимо обложения налогом на собственность по ставке 12%, подпадает под обложение дополнительным налогом по ставке 10% годовой стоимости, т.е. совокупная налоговая ставка составляет 22%. Иностранные лица, имеющие квартиры в кондоминиумах, а также квартиры в жилых домах, в которых число этажей не менее шести, могут быть освобождены от уплаты дополнительного налога .

---

6. Льготы по налогообложению предоставляются либо по категориям налогоплательщиков, как правило, социально незащищенных, либо в некоторых странах учитываются семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов, характер собственности, т.е. недвижимое имущество, обеспечивающее осуществление общественно полезных видов деятельности. Во Франции различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания. В большинстве среднеазиатских республик от уплаты налога на имущество освобождены женщины, имеющие десять и более детей.

7. Порядок исчисления налога, следует отметить, что в большинстве стран предусмотрены налогооблагаемые минимумы, которые устанавливаются либо в целях помощи малоимущим или многодетным налогоплательщикам, либо в целях снижения расходов на сбор налога с налогоплательщиков, имеющих в собственности объекты налогообложения, обладающие сравнительно низкой налоговой базой. В ряде стран (Австрия, Швейцария) такие необлагаемые минимумы не предусмотрены вообще, однако законодательства большинства стран все же предусматривают их наличие.

8. Налог на имущество физических лиц находится в тесной взаимосвязи с другими налогами, и уплата налога на имущество может давать налогоплательщику право на вычет для целей подоходного налога. Такой подход, в частности, предусмотрен в Дании. В Нидерландах налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на доходы физических лиц, если собственность используется в коммерческих целях

Таким образом, для того чтобы имущество физических лиц облагалось максимально эффективно, при разработке концепции нового налога на недвижимость необходимо учесть те нюансы, которые успешно применяются в законодательстве различных государств, при условии, что они могут быть применимы в условиях российской правовой.

6. Определите сущность ипотечного кредитования, выделите его правовые основы в России.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Главную задачу в становлении системы ипотечного жилищного кредитования государство видит в создании законодательной базы с целью снижения финансовых рисков ее участников и повышения доступности жилья для граждан. Ипотечный кредит - кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей.

---