ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.08.2024
Просмотров: 741
Скачиваний: 0
быть удостоверены закладной (п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке) <1>. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца, во-первых, на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, причем без представления других доказательств существования этого обязательства; во-вторых, его право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
--------------------------------
<1> В дореволюционной России на тех территориях, где существовала система регистрации залога недвижимости в поземельной книге, он оформлялся залоговыми свидетельствами (подробнее см.: Дрожжин П.Т. Залоговые свидетельства и порядок их получения. Пг., 1915), а там, где такая система отсутствовала, - закладной на недвижимое имущество (закладной крепостью), удостоверенной нотариусом (подробнее см.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. I. С. 648 - 649). В советский период залог строений и права застройки в обеспечение выдаваемых кредитными учреждениями ссуд и в обеспечение договоров с государственными предприятиями и учреждениями оформлялся залоговыми свидетельствами, выдаваемыми нотариальными конторами (ст. 90 ГК РСФСР 1922 г.).
Закладная должна содержать в себе следующие обязательные реквизиты:
1)слово "закладная", включенное в название документа;
2)имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3)имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4)название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5)имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места регистрации должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6)указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7)указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8)название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9)денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, - денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10)наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право (с указанием номера, даты и места государственной регистрации), а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права (в случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную этих данных обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки);
11)указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо, напротив, не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12)подпись залогодателя, а если он является третьим лицом - также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13)сведения о государственной регистрации ипотеки;
14)указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Документ, в котором отсутствует какой-либо из вышеуказанных реквизитов, не является закладной (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке).
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке). Первоначальные залогодержатели - кредиторы (как правило, банки и иные
кредитные учреждения), продавая закладные, рефинансируют свою деятельность, привлекая с рынка новые денежные ресурсы, используемые ими для выдачи новых кредитов <1>.
--------------------------------
<1> В таких случаях принято говорить о закладной как инструменте организации вторичного рынка ипотечного кредитования (подробнее об этом см.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С. 38 - 52, 79 - 82).
Закладная не заменяет договор о залоге, а лишь является оборотным документом, облегчающим передачу прав залогодержателя по договору залога недвижимости и права требования из обеспеченного ипотекой обязательства в целях организации их коммерческого оборота. Поэтому согласно п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Передача прав по закладной другому лицу совершается путем заключения сделки в простой письменной форме и означает передачу этому лицу всех удостоверяемых ею прав. Закладная в действующем Законе об ипотеке не имеет ничего общего с закладными (закладными крепостями) и закладными листами, которые использовались в дореволюционной России <1>.
--------------------------------
<1> Дореволюционная российская закладная (закладная крепость) оформляла отношения с участием физических лиц и содержала в себе абстрактное обещание уплатить известную сумму по формуле: такое-то недвижимое имущество обременено долгом в пользу того-то, благодаря чему залогодержатель приобретал также право на получение указанной суммы. Поэтому при предъявлении закладной ко взысканию должник вызывался "к ответу и платежу" (см.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 260 - 261). С учетом абстрактного характера закладной российский законодатель запрещал ее передачу третьим лицам (см.: Бобринов А.И. По вопросу о передаче закладных крепостей // Журнал Министерства юстиции. 1898. Июнь. С. 81 - 113). Закладные листы в дореволюционной России представляли собой купонные облигации, содержавшие обязательство банка по выплате их нарицательной стоимости и процентов по купону, но без залогового права в пользу держателей этих листов (см.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 265). Подробнее об этом см.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. С. 79 - 82, 187 - 197.
7. Юридическая природа права залога
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (ст. 341 ГК, ст. 11 Закона об ипотеке), а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГК). Право залога на товары в обороте возникает одновременно с возникновением у залогодателя права собственности или права хозяйственного ведения на эти товары (п. 2 ст. 357 ГК). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Право залога на недвижимое имущество возникает при условии внесения ипотеки в государственный реестр прав на недвижимое имущество.
С момента возникновения права залога залогодержатель приобретает преимущественное право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом (абз. 1 п. 1 ст. 334 ГК). Кроме того, залогодержатель может получить преимущественное удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (абз. 2 п. 1 ст. 334 ГК). Право залога имеет преимущественный характер независимо от того, какое имущество выступает предметом залога, имеется ли у залогодателя иное имущество, элементом какого вида залога оно является.
Действующим законодательством установлены некоторые изъятия из преимущественного права залогодержателя. Согласно п. 4 ст. 134 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" при обращении взыскания на имущество банкрота-залогодателя требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед требованиями иных кредиторов, за исключением требований кредиторов первой и второй очереди. Иначе говоря, при банкротстве залогодателя требования кредиторовзалогодержателей удовлетворяются в третью очередь. В соответствии со ст. 49 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" <1> на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества. Заметим, что
согласно ст. 78 данного Закона преимущество перед требованиями залогодержателя предоставлено кредиторам четырех очередей. Установление законодателем подобных исключений из преимущественного права залогодержателя существенно снижают саму ценность залогового права <2>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3591 (с послед. изм.) (далее - Закон об исполнительном производстве).
<2> Подробнее об этом см.: Ем В.С., Рогова Е.С. Указ. соч. С. 8 - 17.
Следовательно, с учетом изъятий, установленных действующим законодательством, преимущественный характер права залога проявляется в чистом виде лишь при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества. В этом случае приоритет в удовлетворении, безусловно, должен быть отдан требованию, обеспеченному правом залога на это имущество.
В случаях, когда предметом залога являются вещи, особенно недвижимые, преимущественное право залогодержателя обладает признаками вещного права. Право залога является правом на чужую вещь и прекращается с гибелью заложенной вещи (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК), а также в случае продажи заложенной вещи с торгов (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК). Оно носит абсолютный характер и пользуется вещно-правовой защитой. Залогодержатель, которому заложенное имущество было передано во владение, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя, используя нормы о виндикационном (вещном) иске. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользования переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от самого залогодателя, устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, по правилам о негаторном иске (ст. 347 ГК). Залогодержатель по договору об ипотеке всегда имеет право на предъявление виндикационного иска, несмотря на то, что предмет ипотеки у него не находится (п. 3 ст. 33 Закона об ипотеке). Кроме того, если залогодатель не осуществляет защиту своих прав на заложенное имущество или отказался от нее, то залогодержатель по договору ипотеки вправе без специальной доверенности использовать от имени залогодателя все способы защиты, предусмотренные ст. 12 ГК, а также потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (п. 2 ст. 33 Закона об ипотеке).
Право залога следует за вещью, являющейся предметом залога (ст. 353 ГК). При залоге недвижимого имущества по договору об ипотеке право залога сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо правила, установленные для такого перехода (п. 3 ст. 38 Закона об ипотеке). Наконец, его содержание императивно определено законом (п. 1 ст. 334 ГК), а при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом вещи, залогодержатель независимо от воли залогодателя вправе сам добиться обращения взыскания на заложенную вещь и ее реализации с торгов, чтобы тем самым получить удовлетворение своих требований за счет этой вещи. Право залога в большинстве случаев имеет объектом индивидуально определенные вещи, а также подчиняется действию принципа публичности <1>.
--------------------------------
<1> См.: § 1 и 2 гл. 23 т. II настоящего учебника.
Несколько иным является право залога, когда предметом залога выступают имущественные права, бездокументарные ценные бумаги, а также товары, находящиеся в обороте. Поскольку эти объекты не являются индивидуально-определенными вещами, право залога в их отношении не может иметь вещного характера. Так, при их залоге залогодержатель не может осуществлять владельческую защиту <1>.
--------------------------------
<1> К сожалению, судебная практика пока достаточно широко использует механизм виндикационной защиты для истребования бездокументарных ценных бумаг (см.: п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 33 "Обзор практики разрешения споров по сделкам, связанным с размещением и обращением акций" // Вестник ВАС РФ. 1998. N 6).
Вместе с тем при залоге имущественных прав и бездокументарных ценных бумаг, равно как и при залоге индивидуально-определенных вещей, право залога сохраняется при их переходе к другим лицам (ст. ст. 353, 384 ГК) и прекращается с прекращением заложенных прав и прав на бездокументарные ценные бумаги (ст. 352 ГК). Требования кредитора-залогодержателя при неисполнении обязательств, обеспеченных залогом имущественных прав, бездокументарных ценных бумаг и товаров в обороте, также удовлетворяются независимо от воли залогодателей в
результате действий залогодержателей по обращению взыскания на эти объекты. Следовательно, право залога на них по форме и способам его осуществления при неисполнении обеспечиваемого обязательства однотипно праву залога на вещи.
Таким образом, право залога в общем можно охарактеризовать как право на чужое имущество, благодаря которому залогодержатель в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом такого имущества, имеет возможность своими действиями, не зависящими от воли залогодателя, обратить взыскание на заложенное имущество и удовлетворить свои требования за счет его стоимости <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
<1> Вопрос о юридической природе права залога относится к числу "вечных проблем" цивилистики. Обзор мнений см.: Анненков К.С. Система русского гражданского права. СПб., 1901. С. 390 - 410; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 396 - 404; Звоницкий А.С. Указ. соч. С. 173 - 249; Кассо Л.А. Указ. соч. С. 168 - 175; Хвостов В.М. Указ. соч. С. 326 - 340.
8.Содержание залогового правоотношения
Сопределенными ограничениями залогодатель сохраняет право распоряжения заложенным имуществом. Согласно п. 2 ст. 346 ГК он вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или в безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им, но только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. Соглашение, ограничивающее право залогодателя-гражданина завещать заложенное имущество, ничтожно. В случае распоряжения залогодателем предметом залога с нарушением указанных правил залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено, то может обратить взыскание на предмет залога (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК).
Несколько иные последствия предусмотрены ст. 39 Закона об ипотеке. При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке без согласия залогодержателя или
синым нарушением требований закона или условий договора об ипотеке, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать либо признания недействительной сделки по отчуждению заложенного имущества и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, несет солидарно с должником ответственность за неисполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, в пределах стоимости указанного имущества, если будет доказано, что в момент приобретения имущества он знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия залогодержателя либо с иным нарушением требований закона или условий договора об ипотеке. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением требований закона или условий договора об ипотеке залогодателем, не являющимся должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, то в этом случае наряду с должником по обеспеченному ипотекой обязательству солидарную ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Когда предмет залога остается у залогодателя, последний вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы (п. 1 ст. 346 ГК). При залоге с передачей предмета залога залогодержателю последний вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. Согласно договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Учебник "Римское частное право" (под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004.
<1> Указанная обязанность напоминает антихрезу (antichresis) римского права - особое полномочие, которое предоставлялось кредитору в договоре залога недвижимого имущества. Оно заключалось в возможности использования залогодержателем переданной ему в залог вещи в собственных интересах: проживать в заложенном доме, присваивать в счет уплаты процентов плоды и доходы, которые могли быть получены от использования этой вещи, к примеру, от сдачи в