ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 24.08.2024
Просмотров: 755
Скачиваний: 0
соответствующим имуществом, либо устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо взыскать с него причиненные убытки (ч. 2 ст. 66 ЖК).
Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные услуги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством.
Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан (ч. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральными законами или договором могут предусматриваться и иные обязанности нанимателя.
Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого помещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, "надлежащего участия" в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых коммунальных услуг (пп. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться общим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чердаками, придомовой территорией и т.п.).
В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживающих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом помещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от причин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Вооруженные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказания в местах лишения свободы).
Ранее жилищное законодательство предусматривало предельные сроки такого отсутствия, по истечении которых граждане могли быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение, а также перечень уважительных причин, при наличии которых отсутствие граждан в их жилье допускалось сверх определенных законом сроков. Установление предельного срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого начала (с 1930-х гг.) обусловлено прежде всего крайним недостатком жилищ. Учитывалось также, что длительное неиспользование жилища для проживания могло повлечь его разрушение <1>. Законодательную отмену данного срока следует рассматривать как один из случаев усиления гарантий жилищных прав граждан. В связи с этим отпала также целесообразность получения гражданами в некоторых случаях их временного отсутствия специального свидетельства на занимаемое жилое помещение - брони, оформление которой влекло возникновение особых жилищных правоотношений по бронированию жилого помещения (в силу которых у наймодателя возникала административно-правовая обязанность не заселять забронированное помещение и тем самым обеспечивать его сохранность).
--------------------------------
<1> В 1995 г. нормы об указанном предельном сроке, включая предусмотренную ими возможность утраты права на жилплощадь лицами, осужденными к лишению свободы на период свыше такого срока, были признаны неконституционными (Постановление Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука" // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622), ибо временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служить основанием для лишения их права пользования жилым помещением. Для применения такой меры должны быть другие основания, например разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользованием.
Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо предусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав на:
-вселение других лиц;
-сдачу помещения в поднаем;
-разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
-обмен или замену занимаемого помещения.
Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.
5. Правовое положение членов семьи нанимателя
Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору (ч. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательственных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (ч. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, попадая в категорию "временных жильцов". В связи с этим понятие "член семьи нанимателя" приобретает особую значимость <1>.
--------------------------------
<1> Единого понятия "член семьи", которое могло бы использоваться в разных отраслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсального понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семейном, гражданском, трудовом и т.д.) существует приспособленное к их потребностям свое понятие члена семьи, хотя, безусловно, в основе находится понятие семьи в семейном праве. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержится определения понятия "член семьи". Закон ограничивается указанием лиц, которых можно считать членами семьи, в том числе применительно к договору социального найма жилого помещения. Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. Томск, 1991.
В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социального найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое помещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК в ч. 1 ст. 69 выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случаях - на основании судебного решения.
К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанимателя, его детей и родителей. В сравнении с прежним жилищным законодательством их круг сужен: членами семьи нанимателя в силу закона теперь не являются дети и родители его супруга. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствующих обязательственных отношений не требуется.
Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях - по решению суда). К их числу относятся:
-другие родственники нанимателя (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства;
-нетрудоспособные иждивенцы;
-в исключительных случаях - и иные лица (в частности, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).
Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т.п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением.
Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи
вслучае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоятельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обязательствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д.) (ч. 4 ст. 69 ЖК).
Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на правах членов семьи. Согласно ч. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а
при наличии дополнительно письменного согласия наймодателя - также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.
Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (с тем чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоящих на таком учете - ср. ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может запретить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета <1>.
--------------------------------
<1> См.: Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939 (с послед. изм.).
При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно проживающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императивным нормам ч. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК) <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).
<1> См.: Гонгало Б.М. Структура жилищного обязательства // Проблемы обязательственного права. Свердловск, 1989. С. 131; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. С. 701 - 702.
Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нанимателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых членов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.
6.Договор поднайма жилого помещения
Кчислу субъективных прав нанимателя, возникающих из договора социального найма жилого помещения, относится право сдачи нанятого им жилого помещения или его части другому лицу - поднанимателю путем заключения с ним договора поднайма.
По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК, ч. 1 ст. 76 ЖК).
Сторонами договора поднайма являются наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма, и поднаниматель. Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.
Предметом договора поднайма в отличие от договора социального найма может быть часть занимаемого нанимателем жилого помещения, в том числе часть комнаты, а при временном выезде - все помещение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.
По своей юридической природе договор поднайма является двусторонним, реальным, возмездным и срочным. Права и обязанности возникают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.
Существенным условием этого договора является плата за пользование жилым помещением, которая может быть выражена не только в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто), но и в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг). Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашением сторон (ч. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК). Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).
Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), предусмотренных ст. 76 ЖК:
-письменное согласие наймодателя;
-письменное согласие совместно проживающих с нанимателем членов его семьи;
-при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире - согласие всех других нанимателей и проживающих с ними членов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений - всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
-общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для того, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;
-отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире - и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, указанных в утвержденном федеральным правительством перечне (таким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо вселяемые совместно с ним граждане), а также отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными законами.
При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства.
В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право пользования занятым жилым помещением. Однако это право не является самостоятельным (ч. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует в решении вопросов пользования жилым помещением, например не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользователей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ремонте и т.п. Поднаниматель не участвует также в исполнении обязанностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.
Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК).
Втаком же порядке он выселяется и в случае если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.
Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если поднаниматель или совместно проживающие с ним лица используют полученное жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения допущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремонта, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан (ч. 4 ст. 79 ЖК). Поднаниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освободить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы ч. 2 ст. 83 ЖК, относящейся к социальному найму.
7.Договор о вселении временных жильцов
Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входящего в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц - временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и членов его семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение
временных жильцов определяется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее - согласие (разрешение) нанимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жилом помещении нанимателя происходит на основании договора.
Договор о вселении временных жильцов является двусторонним, консенсуальным, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает специальных требований к форме данного договора, из чего следует применение к нему общих правил о форме сделок.
Предпосылками заключения данного договора и вселения временных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее площади предоставления. Закон не предусматривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.
Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нанимателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (ч. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в помещении нанимателя - не более шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запретить их дальнейшее проживание.
Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласованного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (правда, не немедленно, как предусматривалось ранее, а не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования). В случае отказа освободить жилое помещение при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора социального найма, поскольку никакого самостоятельного права на занимаемое ими жилое помещение они не приобретают.
8. Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ч. 1 ст. 72 ЖК). Целью такого обмена обычно является изменение (улучшение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: приближение жилья к месту работы или проживания других родственников и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д.
В прежнем правопорядке, когда жилищные потребности подавляющего большинства горожан удовлетворялись путем бесплатного предоставления им государственного жилья по договору жилищного найма, обмен представлял собой важный дополнительный способ улучшения жилищных условий граждан. Оно достигалось, например, с помощью переселения сформировавшихся или распавшихся семей в отдельные жилые помещения, путем некоторого увеличения размера занимаемого жилья при обмене на большую жилую площадь и т.п. Содействуя этому процессу, государство постепенно стало допускать возможность обмена предоставленного им гражданам в пользование жилья на жилье, принадлежащее на праве собственности другим гражданам или жилищным (жилищно-строительным) кооперативам, т.е. допустило обмен жилыми помещениями, относящимися к различным жилищным фондам. В связи с этим расширялось значение договора обмена, нормы о котором сложились в обособленный институт жилищного права.
Однако в настоящее время роль обмена жильем, находящимся в договорном пользовании граждан, значительно сократилась. С одной стороны, нанимателями по договору социального найма теперь могут стать, как правило, лишь малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность (в том числе в порядке переставшей быть бесплатной приватизации) и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. Тем более они не в