Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Виды прав на недвижимость и на земельные участки).pdf

Введение

Недвижимость (недвижимое имущество) это — земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Существует несколько видов прав на недвижимость и на земельный участок, в данной курсовой работе мы рассмотрим какие они бывают.

Виды права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК:

• право собственности;
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• частный сервитут.

Основной целью данной работы является, разграничение прав на недвижимость и на земельные участки.

Глава 1. Недвижимость.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

---

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ст. 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Признаки недвижимости:

-недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

-прочно связана с землей как физически, так и юридически;

-долговечность объекта инвестирования;

-стоимость недвижимости высока;

каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение);

обособленные водные объекты;

многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Таблица 1.1 Виды недвижимого имущества

---

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: 1.земельные участки 2.здания и сооружения 3.инвентарь и оборудование 4.сырье и продукцию 5.требования и долги 6.права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги 7.нематериальные активы 8.информацию 9.другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей,  леса; многолетние насаждения; здания; сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения – условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

---

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

---

В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис. 1.1).

Глава 2. Виды прав на недвижимость и на земельные участки.

Право собственности – совокупность правовых норм, закрепляющих факт присвоения вещей отдельным лицом или коллективом. В российском гражданском праве традиционным является представление о субъективном праве собственности как о совокупности, "триаде" трех правомочий – владения, пользования, распоряжения. С помощью института "права собственности" закрепляются и охраняются отношения собственности.

Субъектами права собственности являются физические лица, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 212 ГК РФ). Принадлежность имущества этим лицам служит критерием разграничения форм собственности. В РФ выделяют следующие формы собственности: частную, государственную, муниципальную, собственность общественных организаций. Причем последняя форма собственности характеризуется тем, что после ликвидации общественной организации ее имущество не распределяется между членами организации, а используется на цели, аналогичные тем, для которых создавалась эта общественная организация. Члены общественных организаций не имеют но отношению к ней ни вещных, ни обязательственных прав.

Вещные права – это одна из форм реализации отношений собственности. Вещные права определяют как права, которые дают возможность их обладателю непосредственно воздействовать на вещь. В ст. 216 ГК РФ наряду с правом собственности к вещным правам отнесены:

---