Файл: Ипотека в гражданском праве (Сущность ипотечного кредитования)..pdf
Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 280
Скачиваний: 2
1Финансирование не только под залог новой недвижимости, но и имеющегося недвижимого объекта.
2Увеличенные сроки ипотечного кредитования до 120 месяцев.
3Учет специализации хозяйственной деятельности клиента в момент принятия решения о выдаче займа.
4Возможность погашения существующей задолженности по кредитам других банков и лизинговых компаний.
5Возможность покупки строящихся объектов у аккредитованных в Сбербанке застройщиков.
6Отсутствие комиссий за выдачу кредитных средств и досрочное погашение ипотеки.
Банк ВТБ 24 предлагает программу кредитования «Бизнес - ипотека» с ее основными достоинствами:
1Срок кредитования до 10 лет.
2Возможность кредитования без внесения аванса при условии внесения дополнительного залога.
3Отсрочка погашения основного долга до 6 месяцев.
В Росбанке:
1Отсрочка погашения основного долга до шести месяцев.
2Отсутствие комиссии за досрочное погашение.
ЗВыдача ипотеки на широкий спектр объектов недвижимости для развития бизнеса.
Таким образом, коммерческая ипотека дает юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям шанс на приобретение недвижимости для ведения бизнеса в короткие сроки. Хотя условия кредита на коммерческие цели менее привлекательны по сравнению с жилищной ипотекой, учитывая высокие доходы заемщика, вариант является оптимальным.
2.2 Особенности обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки
Одним из существенных правовых средств обеспечения интересов кредитора является обращение взыскания на недвижимое имущество должника, находящееся в залоге у кредитора. Порядок обращения взыскания на недвижимое имущество, приобретенное с помощью ипотечных средств и находящееся в залоге, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N° 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Федеральный закон об ипотеке), Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), а также Федеральным законом от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон об исполнительном производстве).
В залоговом праве термин «обращение взыскания на недвижимое имущество» рассматривают как стадию реализации права залога и как обращение взыскания в смысле процессуального законодательства. Первое необходимо рассматривать и понимать как действия залогодержателя, которые осуществляются им в целях продажи на торгах предмета залога и получения денежного возмещения, второе - как ряд действий, которые осуществляются судебным приставом-исполнителем в целях удовлетворения требований кредитора о взыскании с должника денежной суммы, указанной в исполнительном документе.
В широком смысле под обращением взыскания на заложенное недвижимое имущество следует понимать меру принудительного исполнения, которая будет применена в отношении должника по договору
ипотеки или по ипотеке, возникающей в силу закона с целью удовлетворения требований кредитора путем изъятия недвижимого имущества и его принудительной реализации на торгах или передаче кредитору.
Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного залогом. Из этого можно сделать вывод, что обращению взыскания на предмет ипотеки должно предшествовать выявление факта задолженности, ее суммы, а также иных обстоятельств ненадлежащего исполнения должником своих обязательств.
В то же время закон предусматривает некоторые исключения из этого правила. Так, например, банк может потребовать досрочного возвращения кредита или уплаты процентов по нему, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскания на предмет ипотеки вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору. К таким случаям закон относит несоблюдение залогодателем обязанности по предупреждению залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, грубое нарушение правил пользования заложенным жилым имуществом, правил содержания и ремонта заложенного имущества, несоблюдение заемщиком обязанности по принятию мер по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу повреждения или утраты заложенного имущества, нарушение обязанности по страхованию заложенного имущества [4].
Неисполнение одной из указанных обязанностей влечет за собой возникновение у залогодержателя права требования досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а в случае невыполнения данного требования - обращения взыскание на предмет ипотеки, даже в том случае, когда основное обязательство исполняется надлежащим образом.
В некоторых случаях основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, могут выступать обстоятельства, не зависящие от воли сторон ипотеки и действий должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству. К числу таких обстоятельств Федеральный закон об ипотеке относит: принудительное изъятие государством заложенного имущества, обращение взыскания на предмет ипотеки по требованиям предшествующих или последующих залогодержателей. В данных случаях права залогодержателя осуществляются вне зависимости от надлежащего или ненадлежащего исполнения основного обязательства.
Для защиты прав должника в законодательстве закреплен ряд ограничений по обращению взыскания на жилые помещения, которые являются обеспечением основного обязательства.
Так, например, в ГК РФ установлены условия, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. К таким условиям относятся случаи, когда нарушение обеспеченного залогом обязательства, допущенное должником, незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество должника возможно только при наличии существенных нарушений основного обязательства с его стороны. Нарушение обязательства, обеспеченного залогом, считается незначительным, а размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при одновременном соблюдении следующих условий: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения основного обязательства составляет менее трех месяцев [1].
В соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации не допускается обращение взыскания по исполнительному документу на жилое помещение, являющееся единственно пригодным для проживания гражданина - должника и членов его семьи. Однако данное ограничение не распространяется на указанные жилые помещения, которые являются предметом ипотеки и согласно законодательству об ипотеке на них может быть обращено взыскание.
Ранее на практике существовал подход, когда обращение взыскания на единственное жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита. Такой подход был обусловлен узким пониманием п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, которое сводилось к тому, что только при законной ипотеке имеет значение цель займа.
Однако в настоящее время существует позиция о том, что обращение взыскания на квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке, так и по ипотеке в силу закона независимо от цели предоставления ипотечного займа. Наличие у гражданина - должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной) [7]. При этом судебная практика свидетельствует о том, что в данном случае судами не учитываются такие обстоятельства, как тяжелое материальное положение, проживание в заложенном жилом помещении несовершеннолетних, тяжелобольных или недееспособных граждан. Так, по одному из дел суд удовлетворил требование банка об обращении взыскания на предмет ипотеки, в котором проживал тяжелобольной человек, однако предоставил отсрочку исполнения указанного решения на полтора года.
Указанный вывод содержится в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4. Мотивируя указанный вывод, судебная коллегия ссылается на п. 1 ст. 50, п. 1 ст. 78 Федерального закона об ипотеке, ст. 79 Федерального закона об исполнительном производстве, ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и их взаимосвязь. Представленная позиция приводит к ограничению исполнительского (имущественного) иммунитета в отношении единственного жилого помещения должника и к такому балансу интересов кредитора и должника, когда последний остается заведомо в проигрыше.
Законом допускается обращение взыскания на предмет ипотеки в том случае, когда заемщиком нарушаются сроки внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами.
В случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель приобретает право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем обращения на него взыскания. Однако в некоторых случаях такое право у залогодержателя возникает не всегда сразу после неисполнения заемщиком основного обязательства. Так, например, согласно Закону №214-ФЗ обращение взыскания на предмет залога по договору долевого участия возможно только по истечении шести месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства согласно договору, либо после прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что в срок, предусмотренный договором, объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Согласно общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество осуществляется в судебном порядке. Однако закон предусматривает возможность заключения между сторонами договора о залоге недвижимости соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания. Условие о внесудебном порядке может быть включено непосредственно в договор ипотеки. Заключение указанного соглашения возможно как до, так и после возникновения оснований для применения обращения взыскания.
В то же время законодатель устанавливает ряд ограничений на применение внесудебного порядка обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. Так, например, применение внесудебного порядка обращения взыскания не допускается, если таким имуществом является жилое помещение, которое принадлежит на праве собственности физическому лицу, если залогодатель - физическое лицо - признан безвестно отсутствующим, если заложенное имущество является предметом предшествующей и последующей ипотек, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки или разные способы реализации заложенного имущества.
Указанные ограничения существенно препятствуют развитию внесудебных процедур обращения взыскания.
В соглашении или в договоре об ипотеке указываются способ, которым будет реализовано заложенное имущество, стоимость предмета залога, либо порядок ее определения.
Особым видом внесудебного порядка обращения взыскания является обращение взыскания на предмет ипотеки по исполнительной надписи нотариуса. Указанный порядок применяется в том случае, если условие о внесудебном порядке обращения взыскания было включено непосредственно в договор ипотеки и если договор был нотариально удостоверен.
Исполнительная надпись нотариуса в данном случае приобретает свойство исполнительного документа, на основании которого осуществляется исполнительное производство. Указанный порядок направлен на упрощение удовлетворения требований кредитора в случае отсутствия между сторонами спора о наличии оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество его реализация происходит посредством проведения открытого аукциона организатором торгов на основании договора, заключенного с залогодержателем.
Перед началом проведения торгов залогодержатель или организатор торгов должен направить залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, которое обеспечивается ипотекой. Если залогодателем требования, указанные в уведомлении, не будут исполнены в течение 10 дней с момента получения такого уведомления, то организатор торгов или залогодержатель направляет уведомление о проведении торгов и публикует извещение об этом в периодическом печатном издании органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в котором находится недвижимое имущество.
В случае если торги признаются состоявшимися, задолженность заемщика перед залогодержателем погашается за счет суммы, которая будет выручена от продажи предмета залога. Если же вырученной суммы от продажи предмета залога недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. Если же указанная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.
Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.
Стоит обратить внимание на то обстоятельство, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. В период отсрочки заемщик не освобождается от исполнения своих обязательств. Так, ему продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции.