Файл: Комплексное исследование ипотеки в гражданском праве.pdf

А некоторые авторы, например Наумов В.М., полагают, что залоговые правоотношения имеют сложную, двойственную природу [18, с. 82]. Особенно это верно в отношении ипотеки. Гражданский кодекс РФ относит залог к институтам обязательственного права, учитывая двойственную природу залога.

Большинство авторов, впрочем, склонны делать вывод о том, что залог преимущественно обладает вещно-правовой природой. Это и право следования, право обращения взыскания на предмет залога, независимо от его нахождения. Однако залог обладает акцессорным характером, который проявляется, прежде всего, в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Существование залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет недействительности основного обязательства. В силу акцессорности залога можно говорить о его двойственной природе. Кроме того, характеризовать залог только как способ обеспечения обязательства вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. Следовательно, залог - способ обеспечения обязательства посредством вещи, либо права.

Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге) недвижимости»: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом [25, с. 21].

Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.

Ипотека может возникнуть как в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.

Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи [26, с. 37].

Подводя итог, можно сказать, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом и заключается правовое значение ипотеки.

Сущность залога недвижимости состоит в предварительном выделении из имущественной сферы залогодателя определенного объекта - недвижимой вещи в качестве обеспечения денежных требований залогодержателя к должнику, при неисправности которого залогодержатель вправе получить денежное удовлетворение из стоимости предмета ипотеки путем обращения на него взыскания и его принудительной продажи.

1.2. Содержание договора ипотеки

ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги [2]. Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом.

Действующие в настоящее время нормативные акты, устанавливающие правила государственной регистрации залога недвижимого имущества (ипотеки), базируются на положениях ряда норм Гражданского кодекса РФ. К их числу следует отнести, прежде всего, п.1 ст.131 ГК, предусматривающий обязательность государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права залога недвижимого имущества. В соответствии с п.6 ст.131 ГК порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации должны устанавливаться специальным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, каковым сегодня является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (далее - Закон о регистрации) [6].

Кроме того, п.2 ст.334 ГК содержит общее правило, согласно которому залог недвижимости регулируется законом об ипотеке, при этом установленные в таком законе правила о залоге имеют приоритет перед общими правилами о залоге, содержащимися в ГК. Таким образом, как было указано выше, сегодня основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Следует обратить внимание, что сформулированное в п.2 ст.334 ГК правило о приоритете Закона об ипотеке распространяется на ГК только в части содержащихся в нем общих правил о залоге. Статья 131 ГК к числу норм, устанавливающих общие правила о залоге, не относится, поэтому на нее упомянутое правило о приоритете Закона об ипотеке не распространяется [1].

Отмеченное обстоятельство может оказаться значимым при разрешении коллизий между Законом о регистрации и нормативными актами об ипотеке. В случае возникновения таких коллизий следует исходить из того, что основной нормой ГК, посвященной государственной регистрации недвижимости, является ст.131 ГК, которая в части установления порядка государственной регистрации и отказа в такой регистрации отсылает только к Закону о регистрации. Об иных нормативных актах в ст.131 ГК не упоминается. Отсюда следует, что в части порядка регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, а также оснований отказа в регистрации правила принятого в соответствии с ГК Закона о регистрации имеют приоритет перед любыми иными нормативными актами, включая акты об ипотеке, если иное не установлено в самом Законе о регистрации.

Согласно ст.4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130 - 132, 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно п.1 и 2 ст.29 Закона о регистрации государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п.3 ст.29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.

Пункт 5 ст.29 Закона о регистрации является отсылочной нормой, согласно которой особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке. Таким образом, эта норма Закона о регистрации дает основания для установления особых правил регистрации ипотеки, но только в Законе об ипотеке, а не в каких-либо иных нормативных актах [26, с. 38].

В ст.5 Закона об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом договора об ипотеке. Это земельные участки, предприятия, сооружения, здания, квартиры и самостоятельные изолированные части жилых домов и квартир, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Перечисленное имущество может быть предметом договора об ипотеке лишь в случае, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Как можно видеть, условная недвижимость включена в число объектов ипотеки в Законе об ипотеке [7].

Закон об ипотеке содержит следующие правила о предмете ипотеки: предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Суды достаточно часто обсуждают вопрос о том, каким образом должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка и свидетельство о государственной регистрации права аренды (предметом ипотеки в данном деле было право аренды земельного участка) на данный земельный участок позволяют со всей очевидностью определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики» [8].

Предметом залога может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке. В случае если будет установлено, что права залогодателя на предмет залога не зарегистрированы в ЕГРП, договор ипотеки должен быть признан недействительным. Это требование относится и к залогу права аренды недвижимого имущества.

Не допускается залог имущества, на которое наложен арест, а в случае заключения такого договора ипотеки этот договор является ничтожной сделкой.

Самостоятельно приобретать и осуществлять права, а также создавать для себя и исполнять обязанности залогодателя и залогодержателя могут только дееспособные лица. От имени малолетних, т.е. лиц в возрасте до 14 лет, и лиц, признанных недееспособными, совершают залоговые сделки их родители, усыновители и опекуны (п.1 ст.28, п.2 ст.29 ГК). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут передавать принадлежащее им недвижимое имущество в ипотеку самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей и попечителей. Если несовершеннолетний передает недвижимость в ипотеку без согласия указанных лиц, то такая сделка действительна только при последующем письменном одобрении ее родителями, усыновителями или попечителями.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. По общему правилу ст.11 Закона об ипотеке с этого же момента возникает и право залога, то есть право залогодержателя на заложенное имущество, однако если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, то право залога возникает с момента возникновения этого обязательства. С момента возникновения права залога заложенное имущество считается обремененным ипотекой [19, с. 21].

Статья 19 Закона об ипотеке, как и ст.9 и 12 Закона о регистрации, содержит указание о том, что государственная регистрация ипотеки осуществляется органами юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Возможности установления какого-либо иного способа регистрации ипотеки или регистрации ее иными органами Закон об ипотеке не предусматривает.

Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ст.20 Закона об ипотеке. Такая регистрация осуществляется на основании заявления залогодателя, к которому прилагаются договор об ипотеке со всеми приложениями, его копия, доказательства уплаты регистрационного сбора, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В Законе об ипотеке не раскрывается с достаточной ясностью, что понимается под государственной регистрацией ипотеки - регистрация договора об ипотеке или регистрация возникновения права залога по такому договору.

В соответствии с п.1 ст.22 Закона регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке. Согласно п.2 ст.22 Закона об ипотеке регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.