Файл: Понятие и значение приватизации (Общая характеристика приватизации имущества в РФ).pdf

Действующее законодательство предусматривает несколько способов приватизации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, к которым относятся: продажа земельных участков на аукционе; продажа, осуществляемая посредством публичного предложения (данный способ приватизации используется в том случае, если аукцион был признан несостоявшимся); продажа земельных участков без объявления цены (указанный способ может быть использован только тогда, когда продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась); продажа земельных участков на конкурсе (следует сделать оговорку о том, что посредством данного способа могут быть приватизированы только те земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия); внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.

Поскольку логическим завершением процедуры приватизации является совершение гражданско-правовой сделки (если мы говорим о первых четырёх способах), то в отношении такой сделки применимы не только общие положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи, но и положения ст. 37 ЗК РФ137. Несмотря на то, что нормы ГК РФ относят цену договора купли-продажи к его обычным условием, начальная цена земельного участка должна быть обязательно указана в решении об условиях приватизации. Поэтому сведением, которое необходимо включать в такое решение, является первоначальная цена продажи земельного участка. Как определятся такая цена? Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос обратимся к норме ЗК РФ, в соответствии с которой: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности» (ст. 66 ЗК РФ). Законом «Об оценочной деятельности в РФ» установлено, что под рыночной стоимостью понимается: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с указанным правовым актом, проведение такой оценки является обязательным в том случае, если земельный участок будет вовлечен в сделку, в том числе приватизирован, и принадлежит РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям. Именно рыночная стоимость должна быть указана в решении об условиях приватизации земельного участка, а не его нормативная цена или кадастровая стоимость, которая будет рассматриваться как начальная цена объекта приватизации.

---

В отношении объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, в прогнозном плане указывается лишь его наименование (например, нежилое здание, склад, гараж и т.д.).

Для того, чтобы стать потенциальным покупателем государственного или муниципального имущества, помимо заявки на участие в торгах, гражданин или юридическое лицо должны предоставить определенный перечень документов. Так, физическое лицо обязано предоставить только документ, удостоверяющий его личность. Законодатель в качестве альтернативы предусмотрел возможность предоставления копий всех страниц паспорта, с указанием на то, что должны быть представлены копии всех листов указанного документа, независимо от того имеются на них сведения иди нет. Как указывают судебные инстанции, положения законодательства о перечне необходимых документов носят императивный характер, нарушение этих правил будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.

В отношении юридического лица, перечень необходимых документов является более широким. В частности, в него входят: заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации организации, выписка из Единого реестра юридических лиц, а также документ, подтверждающий полномочия руководителя организации на осуществление действий от имени юридического лица.

При этом не предоставление необходимых документов является одним из оснований к отказу в допуске к участию в торгах.

Претенденты могут предоставить указанные документы как непосредственно в орган, уполномоченный осуществлять продажу государственного и муниципального имущества, так и в электронной форме, при условии проведения продажи в такой форме. В этом случае следует руководствоваться отдельным Постановлением Правительства РФ^[46]. Следует отметить, что возможность продажи имущества в электронной форме является новеллой российского законодательства, которая еще не успела набрать должных оборотов.

Хотелось бы отметить, что установление исчерпывающего перечня необходимых для предоставления документов претендентами на заключение договора купли-продажи объекта приватизации, с одной стороны является гарантией надлежащего соблюдения прав физических и юридических лиц, желающих приобрести приватизируемое имущество, которая выражается в исключении возможности субъективного подхода к конкретному претенденту, а с другой стороны – гарантией соблюдения экономических интересов продавца приватизируемого имущества, выражающаяся в недопущении причинения экономического ущерба последним.

---

Центральной стадий приватизации является аукцион. Проведение аукциона основано на нормах не только ФЗ N 178, но также на общих положениях гражданского законодательства, а также следует отметить наличие подзаконных правовых актов, регулирующие отношения в данной сфере.

Анализируя законодательные положения об аукционе, можно сделать вывод о двойственной составляющей такой формы торгов. Во-первых, победителем аукциона становится тот субъект, который предложил самую высокую цену за имущество, выставленное на аукцион. Во- вторых, победитель аукциона вправе распоряжаться приобретенным им имуществом без каких- либо ограничений (т.е. не обязан выполнять условия, необходимые для победы в торгах).

Аукцион является открытым по составу участников, что означает, что в нём может принять участие любое физическое и юридическое лицо, желающие приобрести в собственность государственное или муниципальное имущество.

Проведение аукциона может быть осуществлено в открытой форме (если предложение о цене поступает открыто в ходе проведения торгов) или в закрытой (в данном случае предложение о цене поступает в заранее запечатанных конвертах, что исключает возможность заранее знать, какие предложения поступили от других участников). Форма должна быть определена в конкретном решении об условиях приватизации, что означает, что органы власти субъектов и органы местного самоуправления вновь самостоятельно решают указанный вопрос. Но следует отметить, что поведение аукциона в закрытой форме редко используется при приватизации земельного участка с объектом недвижимости.

Вопросы об условиях участия в аукционе и порядке его проведения урегулированы Постановлением Правительства^[47].

Для реализации своего права на участие в аукционе претендент на покупку земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должен выполнить два условия. Первым таким условием является предоставление заявки на участие. Срок подачи, форма заявки, а также перечь документов, который необходимо предоставить одновременно с заявкой утверждается продавцом имущества в отдельном информационном письме.

Вторым условием, которое обязан выполнить претендент, является внесение задатка, чей размер и иные существенные условия также определены в информационном сообщении. Задаток по своей правовой природе является некой гарантией для продавца имущества, которая выражается в желании претендентов участвовать в торгах, а значит, обеспечивает возможность проведения аукциона^[48]. Размер задатка определяется в размере 20% от начальной цены имущества. Доказательством внесения задатка будет являться выписка с лицевого счёта органа, уполномоченного выступать в качестве продавца земельного участка. Подтверждение внесения задатка является основанием признания конкретного претендента участником аукциона (при выполнении остальных условий), что, в свою очередь оформляется протоколом. В течение суток с момента оформления указанного протокола все лица, подавшие заявки должны быть уведомлены о принятом продавцом решении.

---

Весьма подробно порядок проведения аукциона как в открытой, так и в закрытой формах прописан в упомянутом Постановлении Правительства РФ (п. 15 и п. 16 Постановления Правительства РФ N 585).

По окончании проведения аукциона его результаты оформляются протоколом, являющийся документом, который удостоверяет право победителя на заключение договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, строением или сооружением. Можно заметить, что в отличие от норм ГК РФ (абз.1, п.6 ст.448), в которых говориться об обязанности подписать лишь протокол о результатах торгов, имеющего силу договора, положения ч.14 ст. 18 ФЗ N 178 определяют необходимость и заключения договора купли- продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимость наличия обоих документов является оправданной, поскольку видится не совсем целесообразным включения в договор купли-продажи сведений, составляющих содержание протокола (например, информация о месте и времени проведения аукциона, перечень зарегистрированных заявок и т.д.). Кроме того, такой протокол лишь удостоверяет право победителя на заключение договора, но не обязывает к совершению таких действий в принудительной форме.

Завершение аукциона характеризуется не только организационными вопросами подписания итоговых документов. Так, аукционист должен исключить наличие оснований признания торгов несостоявшимися. Действующим законодательством предусмотрено несколько таких оснований. В частности им может послужить любая ситуация, при которой аукцион утратит свою специфическую черту – конкурентоспособность, например, в случае участия в аукционе только одного субъекта или в случае, если не было подано ни одной заявки на участие. Следует отметить, что законодатель не предусматривает в качестве императива не заключать договор купли-продажи в случае, если аукцион был признан несостоявшимся. Несмотря на это, говорить о возможности заключения договора с лицом, который был единственным участником аукциона, не представляется возможным по причине противоречия такого положения ч.1 ст.447 ГК РФ, где сказано, что договор заключается с лицом выигравшим торги. Следовательно, возможность заключения договора с единственным принявшим участие в аукционе субъектом противоречит сути торгов, основанных на конкурентных началах. В случае признания аукциона несостоявшимся следует использовать иной способ приватизации, предусмотренный действующим законодательством.

---

Завершающим этапом процедуры приватизации земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости является заключение договора купли-продажи с победителем аукциона. Договор должен быть заключен в течение 5 рабочих дней с момента, когда были подведены итоги торгов, в случае если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то для него могут наступить отрицательные последствия двоякого рода. С одной стороны лицо получит отказ на возращение суммы задатка (как известно, победителю сумма задатка не возвращается, а зачитывается в счёт предмета торгов), а с другой – потеряет право на заключение договора купли-продажи. В связи с этим, видится интересным позиция судов.

Хотелось бы обратить внимание на нововведение, содержащиеся в земельном законодательстве, введенное Федеральным законом в 2014 г.^[49] В соответствии с данной нормой недобросовестные участники аукциона должны быть внесены в реестр, дабы в дальнейшем не допустить такого субъекта к участию в торгах. Под недобросовестным же участником понимается в том числе и лицо, которое уклоняется от заключения договора. Безусловно, такое нововведение является весьма прогрессивным, благодаря чему в дальнейшем можно исключить участников, уже действовавших недобросовестно, от участия в торгах. Возникает другой вопрос: поскольку такое положение содержится лишь в ЗК РФ, можно ли говорить о включении в указанный реестр лиц, которые приватизировали земельный участок с находящимся на нем объектом недвижимости на основании норм Закона о приватизации и действовали недобросовестно? В сам Закон о приватизации не внесли существенных изменений, которые бы позволили ответить на поставленный вопрос однозначно. Такая серьезная недоработка кажется существенным упущением законодателя. Ввиду чего, видится необходимым внести положения о включении недобросовестных участников аукциона и в ФЗ N 178, а пока признать возможным вносить соответствующие сведения о таких лицах в реестр. При заключении договора купли-продажи необходимо руководствоваться положениями ГК РФ, посвященных данной конструкции, а именно параграфу 7, главы 30 ГК РФ, раскрывающие особенности продажи недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

Понятие «приватизация» имеет экономический и юридический аспекты. При этом юридическое понятие приватизации значительно уже его экономических трактовок. Приведенные в работе правовые определения свидетельствуют о необходимости отличать приватизацию от приватизационных сделок, разграничение которых позволяют трактовать приватизацию в узком и широком смысле.

---