Файл: Ипотечное кредитование в России ..pdf

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров наглядно можно увидеть на рисунке

Схема 2

Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

Условные обозначения: 1 - кредитный договор, 2 - договор об ипотеке, 3 - договор страхования заложенного жилья, 4 - договор купли-продажи жилья, 5 - генеральное соглашение, 6 - агентский договор, 7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 - договор страхования предпринимательского риска, 10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности;
• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);
• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия

Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток, соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости.

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы. Для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья в многоквартирном доме, либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли;
• приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора: банковские и небанковские.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования):

• кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
• по степени аффилированности заемщиков.

Статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей).

Кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм - клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

Глава 2. Современная ситуация на рынке ипотечного кредитования в РФ

На сегодняшний день ипотечное кредитование в РФ имеет достаточное развитие. Ипотека является одним из флагманских банковских продуктов не только в Российской экономической системе, но и во всем развитом мире. Так, рынок ипотечного кредитования хорошо развит в странах Европы, а в США он достигает отметки в 90 % от ВВП. Широкое развитие ипотечного кредитования стало существенным фактором социальной стабильности. Для некоторых слоев населения, которые ранее не могли позволить себе иметь собственную недвижимость, появилась возможность приобретения жилья без значительного ущерба личного семейного бюджета.

Проведя анализ динамики изменения выданных ипотечных жилищных кредитов по годам [см. табл. 1], видно динамичное развитие рынка ипотеки, несмотря на общее замедление экономического роста в стране. За 2014 год по сравнению с 2012 годом число выданных кредитов на ипотеку возросло в 1,46 раз или на 320,6 млрд. руб. в абсолютном выражении.

Таблица 1

Динамика изменения выданных ипотечных жилищных кредитов

Всего в 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза — в денежном выражении. Однако месячные темпы роста выдачи на протяжении года снижались — от 52 % в январе до 13 % в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17 %. Ряд банков приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов, включая уже одобренные ранее, или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5–16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах).

В 2014 году объемы выданных кредитов достигли своего пикового значения. По прогнозам экспертов объем выдачи ипотечных кредитов в 2015 году составит 1 трлн. рублей. Анализ ценовой динамики рынка жилья показывает, что развитие ипотеки не приводит к формированию «пузыря» — рост цен на жилье по итогам 9 месяцев 2014 года по отношению к соответствующему периоду 2013 года в среднем составил 5,2 %. С учетом зафиксированной по итогам 9 месяцев годовой инфляции в 7,2 % можно констатировать даже снижение реальных цен на жилье, и, соответственно, рост его доступности для населения. Дальнейшая динамика цен на жилье будет определяться соотношением спроса и предложения. При этом в условиях роста рисков замедления экономики можно ожидать снижения активности (числа сделок) на рынке жилья и вероятного снижения цен на жилье в реальном (за вычетом инфляции) выражении.

Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, по данным на 01.10.2014 года, суммарный ипотечный портфель на балансах банков составил 3 277,4 млрд рублей, что на 36,6 % превышает уровень соответствующего периода 2013 года. В ипотечном портфеле доля проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней) стабильна — 2,0 %, во многом за счет высоких темпов роста ипотечного портфеля. При этом настороженность вызывает рост просроченной задолженности в абсолютном выражении: за 9 месяцев 2014 г. она увеличилась на 21,3 % до 65,5 млрд рублей.

Следует отметить, что качество портфеля кредитов населению в целом (включая не обеспеченные залогом кредиты) снижается. Наблюдается тенденция роста доли проблемных кредитов, выданных населению (доля ссуд с просроченными платежами свыше 90 дней в общем объеме ссуд на 01.10.2014 г. составила 7,8 % по сравнению с 5,8 % на 01.01.2014 г.). При этом качество ипотечного портфеля пока остается на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,0 %, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа составляет около 95

График 1

Доля просроченной задолженности в 2012–2014 гг.

Исходя из [гр.1.] доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.10.2014 г. составила 1,3 %. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности равна 0,9 %, а по валютной — 14,0 %. Объем просроченных валютных платежей составляет 15,2 млрд рублей (36,1 % от всего объема просроченных платежей).

График 2

Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки.

Анализ месячных темпов роста выдачи ипотеки [гр.2.] свидетельствует о замедлении развития рынка ипотеки: объемы выданных кредитов снизились до 20 %-23 % в августе-сентябре 2014 года (по сравнению с августом-сентябрем 2013 года), в то время как в январе они составляли 52 %.

Динамика темпов роста объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2013–2015 году, % к соответствующему месяцу предыдущего года
Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30 % и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5–16 % (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства. В 2014 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5 %, что примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2 %, а в январе 2015 г. — уже по ставке 14,2 %, что является максимумом с конца 2010 года.