Файл: Понятие и значение приватизации(Порядок оформления приватизации жилья).pdf

Чтобы не переплачивать при выкупе, важно правильно определить границы участка, т.е провести его межевание, и закрепить документально его размеры. Практика землепользования дает много примеров, когда «в старых» документах числится одна его площадь, а после проведения межевания соседних участков и установки заборов она уменьшается на несколько соток. И дополнить участок до законной площади невозможно (соседи уже задокументировали границы своих участков, и бывшая вашей земля уже стала принадлежать им).

Нередки и обратные ситуации, когда фактическая площадь выкупаемого участка превышает указанную в имеющихся документах. Это еще раз подчеркивает важность процесса определения фактических размеров выкупаемых земельных участков.

1. Значение приватизации

Приватизация по своей сути означает передачу или продажу в частные руки государственного имущества. Отсюда и заимствованный из английского языка термин, произошедший от слова «рrivatе», то есть частный, не государственный. Можно при этом говорить о частной собственности как о личной, принадлежащей одному лицу, так и находящейся в собственности определенного круга лиц. Например, это может быть негосударственное юридическое лицо, принадлежащее не одному владельцу, а группе владельцев.

Итак, приватизация есть передача в частную собственность. При этом права собственности включают в себя право не только пользоваться имуществом, но и запрещать его использование другими лицами, право получения дохода от имущества и право продажи имущества либо распоряжения им.

Права собственности, если говорить о них с точки зрения разви­тия экономики в целом, должны быть эффективны. Для того чтобы быть в полной мере эффективными, они должны свободно развиваться и быть предметом свободной купли и продажи.

Собственность, находящаяся в частных руках, наиболее полно отвечает этим требованиям.

В условиях рыночной экономики, конкурентной экономической среды частные предприятия, если их сопоставлять с государственными, показывают более высокие результаты работы, более высокую производительность труда, более гибкую и быструю реакцию на изменения спроса.

В условиях частной собственности права собственности четко определены и реально способствуют экономическому росту и созданию ценностей.

Таким образом, приватизация, как процедура перераспределения собственности должна служить решению следующих задач:

- повысить эффективность использования активов;

---

- усовершенствовать систему управления, сделав ее корпоративной;

- расширить доступ предприятия к капиталам;

- обеспечить конкурентоспособность предприятий за счет внедрения новых технологий и передового опыта;

- сформировать новых владельцев, которые станут более эффек­тивными собственниками;

- увеличить поступления средств в казну за счет более эффективной работы предприятий;

- обеспечить более справедливое распределение прибылей;

- деполитизировать предприятия, ослабив их связи с государством.

Кроме того, в странах с устойчивой развитой рыночной экономикой, т.е. там, где приватизация носит системный характер, она может проходить медленно и быть выборочной и строго индивидуальной для каждого предприятия, а в странах с переходной экономикой приватизация может проходить быстро и принимать массовый характер.

Следует иметь также в виду, что страны с переходной экономикой с помощью приватизации стремятся провести институциональные реформы, то есть рассматривают приватизацию как средство для создания основных рыночных институтов, таких, как:

- рынки капитала;

- рыночная и демократическая правовая система;

- развитие новых сфер предпринимательства.

Приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилых фондах. При переходе государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности, либо при их ликвидации, за гражданами, проживающими в домах таких предприятий, сохраняются все жилищные права, в том числе, и право на бесплатную приватизацию жилья.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения в специализированных домах. Аварийными являются дома, имеющие повреждения несущих конструкций, не отвечающие установленным техническим, строительным санитарно-гигиеническим требованиям, противопожарным нормам. Собственники жилого фонда, или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и учреждения, за которыми закреплен жилищный фонд на праве оперативного управления, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение ( комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется. Проведённая государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

---

Служебными являются жилые помещения, предназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений, должны проживать по месту работы или вблизи нее и предоставляемые только на время существования данных трудовых отношений. Приватизация служебных квартир (комнат) разрешается при условии, что граждане проживают в данной квартире не менее 10 лет и отработали на предприятии, которому принадлежит данная квартира (комната) не менее 10 лет.

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем, являются членами его семьи, либо бывшими членами семьи и имеют равные права, вытекающие из договора найма, они, в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Учитывая, что опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать сделки, выходящие за пределы бытовых, в частности, отказа от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации или согласия на нее может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов. 

Если приватизация жилого помещения не была вовремя осуществлена исключительно по вине органа юстиции, возникает вопрос о том, будут ли признаны права на наследство на такое жилое помещение? Формально, наниматель не стал собственником квартиры. Однако, в последнее время судебная практика стала придерживаться противоположной точки зрения, и есть немало примеров, когда суды признают право собственности в таких ситуациях. Более того, учитывая конкретные обстоятельства, суды признавали право собственности на жилое помещение даже в тех случаях, когда наниматель умер в течение срока, положенного на оформление приватизации квартиры.

Государство понимает, что бесплатно приватизировать его собственность все время невозможно, не такое оно богатое, как хотелось бы. Хотя, ни в одной стране мира, даже в тех, которые побогаче нас будут, столько времени бесплатно приватизация жилья не шла. Приватизация занимала два-три года, от силы - четыре.

И сейчас, в первую очередь с точки зрения экономической, государство говорит, что надо заканчивать приватизацию. Нам нужно найти форму, как это сделать. Наверно, такая наша любимая форма - сделать, а утром гражданин проснулся, а у него право забрали - не подойдет. Так было с обменом денег. Мне кажется, что такая форма, конечно, не годится, и если такой закон будет принят, мы будем так сильно кричать, чтобы все граждане об этом узнали, и будем так сопротивляться, что, я думаю, что государственные деятели, Правительство не должны будут прибегать к таким мерам.

---

Есть две формы, которые обсуждаются. Первая: после принятия Жилищного кодекса будет принят закон о его введении. Этот вариант предусматривает, что по истечении трех лет действия Жилищного кодекса бесплатная приватизация жилья заканчивается, для того, чтобы граждане реализовали то право, которое им государство предоставило.

Но есть и другой вариант. Он тоже обсуждается, к нему склоняется Правительство, и он, я думаю, более реальный. Он предусматривает, что за теми, кто получили муниципальное жилье в соответствии с нормами старого Жилищного кодекса, право приватизации сохраняется. Те, кто получат жилые помещения в соответствии с новым Жилищным кодексом, такого права иметь не будут.

Заключение

Какова дальнейшая судьба приватизации жилья в России, ответ пока затруднителен. Существующий крайний срок ее проведения был принят в результате компромисса. Можно предположить три возможных сценария решения вопроса:

1. Приватизация станет платной. После 01.03.16 г. граждане, пожелавшие сделать социальное жилье, в котором они проживают, своим собственным, будут выкупать его у государства за определенный процент от её рыночной или кадастровой стоимости.
2. Советскую систему бесплатного предоставления жилья очередникам сменит договор его некоммерческого найма. Сегодня квартиросъемщики бессрочно пользуются неприватизированным жильем на условиях договора социального найма, причем после их смерти или выезда жилье переходит прописанным детям или внукам (при наличии таковых) или отдается очередникам, если прописанных родственников нет, а также до 01.03.16 г. такое жилье можно приватизировать. Заменить же эту схему может предоставление социального жилья во временное пользование на правах аренды, и приватизировать его будет нельзя.
3. Возможно, что приватизация после 1 марта следующего года останется бесплатной только для некоторых категорий граждан, а в отношении всех других вопрос будет закрыт окончательно.

Какое решение будет принято властями, пока что никто не знает. Продлят ли приватизацию или нет – на этот счет можно только гадать. Но процедура передачи государственного или муниципального жилья в частную собственность должна существовать и после завершения бесплатной приватизации. Порядок ее должен быть изложен в отдельном федеральном законе, а на сегодня такого закона нет. Следовательно, нужно помнить, что приватизация квартиры 1 марта следующего года в бесплатном варианте станет не возможна.

---