Добавлен: 22.05.2023
Просмотров: 1270
Скачиваний: 16
Не менее сложен вопрос, как должны определяться доли сособственников в местах общего пользования, которые также становятся их собственностью: подушно или в зависимости от метража приватизированных жилых помещений. Предпочтительнее второй путь, дабы избежать систематического перераспределения долей в местах общего пользования в зависимости от изменения состава семей. Но при этом всем лицам, на законном основании проживающим в данной квартире, независимо от того, приватизирована ли вся квартира или только ее часть, все ли проживающие являются участниками приватизации или нет, должен быть обеспечен равный доступ в нежилые помещения в квартире (кухня, ванная, туалет, подсобные помещения) и равные условия пользования ими. Распределение же обязанностей и расходов по ремонту и уборке мест общего пользования, оплате коммунальных услуг (при наличии общего счетчика) и т. д. должно быть подушным.
Именно по такому пути и пошел Федеральный закон от 20 мая 2002 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ"»[8]. Закон от 20 мая 2002 г. вслед за Конституционным Судом РФ признал за гражданами, занимающими жилые помещения в коммунальных квартирах в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, право приватизировать эти помещения. Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в указанной квартире. Эта доля пропорциональна доле площади принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в данной квартире не установлено иное. Доля каждого собственника в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику. Гражданам, приватизировавшим жилые помещения в коммунальной квартире, при продаже одним из них приватизированного помещения не принадлежит право его преимущественной покупки. Доля продавца в общем имуществе квартиры рассматривается как принадлежность отчуждаемого продавцом жилого помещения, а потому следует его судьбе.[9]
3. Прекращение права общей собственности
Множественность субъектов прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел общей собственности и выдел из нее. При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля из общей собственности выделяется.
Впрочем, выдел может привести к тем же результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником имущества, которое ранее было общим.
Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Каковы бы ни были основания и способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер принадлежащей сособственнику доли.
Иными словами, раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ср. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, пп. 4 и 5 ст. 252 ГК). Представляется, что в этом вопросе нормы ГК не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею.
Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать. Пункт 4 ст. 252 ГК сформулирован под несомненным влиянием ч. 3 п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 41. При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 12 названного постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964 г., согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью[10].
Попытка «примирения» норм ГК о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 (см. пп. 35—37 постановления).
Совместная собственность в отличие от долевой может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом. В новом ГК закреплены два вида общей совместной собственности — супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается перевод общей совместной собственности на иной правовой режим. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, владеют и пользуются общим имуществом сообща. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех сособственников. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается.
В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной по требованию других сособственников, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать. Таким образом, бремя доказывания лежит на стороне, требующей признания сделки недействительной, причем должно быть доказано наличие у стороны, совершившей сделку с сособственником, не имевшим полномочий, умысла или грубой неосторожности.
Изложенные правила о порядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных видов совместной собственности не установлено иное.
Совместная собственность в отличие от долевой не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
Общая совместная собственность супругов. В ранее действовавшем законодательстве правовой режим имущества супругов был определен в семейно-брачном законодательстве, причем проводился принцип раздельности добрачного имущества супругов и принцип общности имущества, совместно нажитого супругами в период брака, — указанное имущество принадлежало супругам на праве обшей совместной собственности. Новейшее законодательство претерпело существенные изменения в самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений между супругами. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в ГК. Во-вторых, супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака.
В отношении имущества, нажитого супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Супруги в брачном контракте могут отнести это имущество либо к общей долевой собственности, либо к раздельной собственности каждого из них. Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак, то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены во время брака за счет общих средств. Все это имущество, как и прежде, относится к раздельной собственности каждого из супругов. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Например, дом, принадлежавший одному из супругов до вступления в брак, капитально отремонтирован за счет общих средств. Но это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не предусмотрено иное (см. главы 7 и 8 СК РФ[11]).
Вопрос об обращении взыскания на общее имущество супругов решается в зависимости от того, является ли стороной в обязательстве только один из супругов или они оба. Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его долю в общем имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в раздельной собственности каждого из них, так и на их общее имущество (см. гл. 9 Семейного кодекса РФ). Например, ссуда в банке получена в интересах семьи, или совместное имущество супругов возросло в результате совершения одним из них преступления. При этом во всех случаях должны соблюдаться установленные законом правила об обращении взыскания на имущество граждан. Поскольку лишь зарегистрированный брак порождает права и обязанности супругов, имущество, нажитое лицами, находящимися в фактических брачных отношениях, хотя бы оно и было нажито в период этих
отношений, к совместной собственности не относится (если, разумеется, они не будут приравнены к зарегистрированному браку).
В зависимости от конкретных обстоятельств дела указанное имущество подпадает под правовой режим либо раздельной, либо об щей долевой собственности со всеми вытекающими из этого последствиями. Презумпция равенства долей при разделе общей собственности или при выделе из нее здесь не действует.
В то же время, как вновь разъяснил Верховный Суд РФ, если имущество было совместно приобретено лицами, состоявшими в семейных отношениях до вступления в силу Указа Президиума Верховного Совета СССР от 8 июля 1944 г. (до вступления Указа в силу незарегистрированный брак влек те же последствия, что и зарегистрированный), на это имущество распространяется режим общей совместной собственности супругов (см. п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»[12]). При этом распространение на данное имущество правового режима общей совместной собственности супругов не ставится в зависимость от того, приравнены ли семейные отношения, имевшие место до вступления в силу Указа от 8 июля 1944 г., к зарегистрированному браку в установленном законом порядке или нет, достаточным признается самый факт наличия таких отношений.
Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. В отличие от колхозного двора, хозяйство которого носило подсобный по отношению к общественному хозяйству колхоза характер, крестьянское (фермерское) хозяйство рассчитано на производство товарной продукции, реализуемой на рынке. Именно этим в первую очередь определяется его субъектный состав, а также круг объектов, которые находятся в общей собственности участников хозяйства. До введения в действие части первой ГК основные нормы о крестьянском хозяйстве были сосредоточены в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве и Земельном кодексе. В ГК нормы о крестьянском хозяйстве, хотя и немногочисленны, но вносят существенные изменения как в правовое положение самого хозяйства, так и в правовой режим принадлежащего его членам имущества.
Прежде всего, по ГК в отличие от Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве[13] указанное хозяйство не наделяется правами юридического лица (ср. ст. 1 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве). Крестьянское хозяйство не выступает по отношению к его членам (участникам) в качестве особого субъекта права, что снимает вопрос, на каком праве имущество принадлежит самому хозяйству. Сделанный вывод подтверждается тем, что членам хозяйства предоставляется право создать на базе имущества хозяйства хозяйственное товарищество или производственный кооператив. Указанное товарищество или кооператив признается юридическим лицом и обладает правом собственности как на имущество, переданное ему членами хозяйства, так и на имущество, полученное им в результате собственной деятельности и по иным основаниям.