Добавлен: 14.06.2023
Просмотров: 279
Скачиваний: 3
-
Совершенствование системы ипотечного кредитования в РФ
Одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка.
Механизм рефинансирования ипотечного кредитования в России приобретает национальные черты: в качестве инструмента секьюритизации участники рынка используют ипотечные ПИФы. Выпуск полноценных ипотечных ценных бумаг пока сдерживается законодательством. Да и в нормативной сфере в отношении ПИФов есть над чем работать. Интерес представляют амортизируемые ЗПИФы, но на рынке в настоящее время представлены только возобновляемые.
Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования. Несмотря на то, что объемы кредитования растут примерно в 2-2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях.
Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.
Основная задача, стоящая в настоящее время перед Банком России заключается, на наш взгляд, в определении способов трансформации денежной массы в реальный сектор экономики. На наш взгляд, наиболее эффективным вариантом управления денежным предложением будет содействие развитию ипотечного кредитования. Схематично предлагаемую модель можно представить следующим образом (рис. 12).
Рисунок 12 – Модель долгосрочного рефинансирования кредитных организаций
Обеспечение защиты от большого количества рисков при ипотечных операциях только методами страхования будет угнетающе действовать на процедуру кредитования, поскольку существенно увеличивается стоимость финансовых и процедурных издержек на обеспечение такого рода защиты, которая, не является единственной эффективной мерой в процессе управления риском. Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.
Данные задачи можно сформулировать следующим образом:
- стимулирование развития ипотечного страхования;
- проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних: в системе ипотечного кредитования; в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;
- правомерного установления права собственности (титула); заложенного имущества;
- гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов.
- страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (репрессивная функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.
Страхование при ипотеке в России развивается столь же активно, как и система ипотечного кредитования в целом, и перечень услуг, которые предлагают страховые компании банкам и заемщикам, достаточно широк.
Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено действующим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели или повреждения, большинство банков предъявляют к страховым программам дополнительные требования.
В настоящее время отечественные страховые компании предлагают целый комплекс услуг для комплексной защиты, как получателя ипотечного кредита, так и финансового учреждения, его предоставившего. Часть рисков, связанных с ипотечным кредитованием, банкиры пытаются свести к минимуму собственными усилиями, например, проверяя платежеспособность, «стабильность» и кредитные истории клиентов. Но с некоторыми потенциальными рисками справиться самостоятельно финансовые учреждения все же не могут. Один из них – возможная смерть или потеря трудоспособности клиентом. И то и другое может серьезно осложнить процесс возврата кредитных средств, а спрогнозировать такие события фактически невозможно.
Разрешить подобные проблемы с наименьшими потерями сегодня могут помочь страховые компании, предлагающие программы накопительного страхования жизни. Такое страхование уже давно стало нормой в мировой практике, и в ближайшем будущем, можно сказать с уверенностью, наберет обороты и в нашей стране.
Основной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.
Реализация этой цели позволит решить следующие важные задачи:
- увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;
- создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающими достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья;
- повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;
- увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов.
Существует еще одно препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 года страховые компании не смогут осуществлять страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Это, безусловно, тоже негативно скажется на развитии ипотечного страхования.
Возможно, выходом из сложившейся ситуации станет создание организации, действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая могла бы решать данную проблему. Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2010-2013 гг., % (Приложения).
Рисунок 13 – Схема взаимодействия АИЖК и участников ипотечного рынка
Сегодня в России развитие ипотечного кредитования поставлено в ранг приоритетных задач, ибо оно позволяет решить как минимум две глобальные задачи: во-первых, обеспечить развитие строительного комплекса, что позволит оживить экономику страны в целом; во - вторых, решить целый комплекс социальных проблем. Тем не менее, развитие ипотеки в России сопряжено с большими трудностями.
- Отсутствие долгосрочных ресурсов у коммерческих банков.
- Высокая стоимость ипотечных кредитов делают их недоступными для большей части населения России.
- Отсутствие существенных «длинных» пассивов, отсутствие эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;
- Отсутствие условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую и надежных механизмов защиты имущественных интересов кредиторов и инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг.
Данные проблемы эффективно разрешаются в случае, если Банк России окажет содействие развитию системы ипотечного кредитования.
С одной стороны, Банк России обладает огромными ресурсами. Речь, прежде всего, идет о золотовалютных резервах, накопленных Банком России. Несомненно, золотовалютные резервы выступают залогом стабильности экономической ситуации и позволяют сглаживать негативные колебания на рынке. С другой стороны, как и любые резервы – это отвлечение средств, которые могли бы быть эффективно использованы для развития экономики страны. Кроме того, Банк России может выступать гарантом по ипотечным ценным бумагам, выпускаемым агентством. Гарантия центрального банка поставит их по степени надежности в один ряд с государственными ценными бумагами. Это позволит привлечь как российских инвесторов, так и западных. Таким образом, запускается в действие механизм ипотеки.
Итак, на первичном рынке ипотечных кредитов происходит предоставление коммерческими банками кредитов заемщикам для приобретения жилья. На вторичном рынке ипотечных кредитов ключевую роль должно играть агентство по развитию ипотечного кредитования, подконтрольное Банку России, основная цель которого должна состоять в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке.
Функция рефинансирования ипотечных кредитов может быть реализована следующими основными способами:
- путем покупки ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов;
- путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам.
Агентство должно выступать своеобразным посредником между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки. Таким образом, агентство привлекает средства с рынка капиталов и предоставляет эти средства кредиторам для долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. Эффективность системы при этом заключается в чрезвычайной экономичности всех операций, всей цепочки сделок, по которой денежные средства от частных инвесторов через оператора вторичного рынка попадают к кредитным институтам первичного рынка и непосредственно к заемщикам – покупателям жилья.
Кроме обеспечения ликвидности первичных кредиторов, агентство должно выполнять и другие важные экономические функции: обеспечивать постоянный приток капитала, перераспределять капитал из капиталоизбыточных зон в регионы, где ресурсов не хватает, нивелировать колебания процентной ставки по кредитам и т.д.
Таким образом, Агентство приобретает ипотечные кредиты у коммерческих банков, секьюритизирует их и выпускает на этой основе ипотечные ценные бумаги, обеспеченные кредитами. Гарантия Банка России делает эти бумаги привлекательным инструментом финансового рынка. Размещение ценных бумаг на рынке обеспечивает формирование ресурсной базы Агентства и дальнейшее развитие системы.
Для обеспечения эффективности функционирования предлагаемой модели необходимым условием выступает стандартизация ипотечных кредитов, поскольку именно стандартные кредиты могут быть рефинансированы максимально дешево, без привлечения дополнительных гарантий, и дополнительного обеспечения в виде страхования кредитных рисков. Кредиты должны предоставляться на определенных стандартных условиях, определяющих соотношение суммы кредита к залогу, предмет залога, долю платежей по кредиту в совокупных доходах заемщика, процентную ставку и метод расчета платежей по кредиту.
Роль Банка России в предлагаемой модели чрезвычайно высока. Прежде всего, Центральный Банк на начальном этапе развития системы ипотечного кредитования должен выступать в качестве поставщика ресурсов, обеспечивать законодательную базу, а также предоставлять гарантии инвесторам по ипотечным ценным бумагам агентства, выпущенным для рефинансирования ипотечных кредитов, предоставленных в соответствии с установленными стандартами. Для снижения стоимости ипотеки для заемщиков и расширения кредитных возможностей коммерческих банков предлагается пересмотреть порядок обязательного резервирования. Общеизвестно, что высокие размеры отчислений в фонды обязательного резервирования существенно сокращают кредитные возможности коммерческих банков.
С другой стороны, эта вынужденная мера Центрального банка, играющая следующие функции:
- управление ликвидностью. Резервные обязательства выступают одной из главных детерминант денежной позиции коммерческих банков и спроса на заемные резервы Центрального банка. Изменение норм обязательного резервирования позволяет регулировать ликвидность банковской системы в краткосрочном периоде. Использование резервных требований для управления банковской ликвидностью характерно лишь для развивающихся стран и стран с переходной экономикой, в том числе и для России;
- регулирование денежного предложения. Обязательные резервы играют роль ограничителя кредитной эмиссии банков. Поэтому посредством резервных требований центральный банк может регулировать предложение денег в экономике. Опять-таки данная функция используется лишь развивающимися странами;
- налогообложение. Резервные требования представляют собой некоторое подобие налога на банки. Принудительное привлечение центральным банком дешевых ресурсов ему извлекать определенный доход;
- средство страхования депозитов.