Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке..pdf

ВВЕДЕНИЕ

Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилищного фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования банками граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Ипотечное кредитование дает возможность не копить средства на покупку квартиры много лет, а осуществить её приобретение прямо сейчас. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Цель работы состоит в проведении теоретико-правового исследования гражданского законодательства в области ипотеки жилых помещений, выявлении существующих проблем и разработке практических рекомендаций по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих институт ипотеки.

Задачи исследования:

1) проанализировать понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве;

2) охарактеризовать функции ипотеки в гражданском праве России;

---

3) рассмотреть правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием;

4) определить правовой статус сторон субъектов договора ипотеки;

Объектом исследования в работе выступают общественно-правовые правоотношения, связанные с функционированием института ипотеки жилых помещений.

Предметом исследования в работе являются нормы гражданского законодательства Российской Федерации, определяющие правовое положение жилищной ипотеки и эффективность ее использования в условиях современной рыночной экономики.

1. ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РОССИИ

1.1 Понятие ипотеки и основания ее возникновения в гражданском законодательстве

В соответствии с действующим законодательством, существует два основания, когда возникает залог: в силу договора и на основании закона, когда наступают указанные в нем обстоятельства, если законом предусмотрено, какое имущество, а также для обеспечения какого обязательства считается находящимся в залоге (п. 3 ст. 334 ГК РФ). Поскольку ипотека, является разновидностью залога, то она может возникать на основании договора либо закона, о чем прямо указывается в Законе об ипотеке, при этом предусматривается широкий перечень случаев, когда ипотека будет возникать в силу закона. Наиболее часто ипотека возникает на основании договора^[1]. Тем не менее, за последние годы, ипотека, которая основана на законе, получает широкое распространение, в связи с тем, что производится целевое кредитование на покупку недвижимости. Проводя анализ, особенности возникновения ипотеки на основании закона следует отметить, что ипотека не только возникает, но и переходит по основаниям, которые предусмотрены законом (переход ипотеки из-за перехода прав по основному обязательству, либо когда поручителем будут исполнены основные обязательства за должника)^[2]. Ипотека в силу закона может возникать в случае, когда объект недвижимости отчуждается на основании договора ренты (ст. 586 ГК РФ^[3]), в том числе и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ); а так же при отчуждении объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, когда объект недвижимости приобретался в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, если договором не предусматривается другое (ст. 488 ГК РФ).

---

За последние года, в связи с возникновением проблем в применении договорных способов возникновения ипотеки при целевом кредитовании в силу закона ипотека получила практическое использование кредитования для приобретения жилой недвижимости.

Если в силу договора возникла ипотека, в Законе об ипотеке указывается примерный перечень таких договоров, в обеспечение исполнения которых может быть установлена ипотека: кредитный договор, договор купли-продажи, договор займа, аренды, подряда. Данный перечень полным не является.

В обеспечении исполнения обязательств, которые были установлены любым договором, ипотека может быть предусмотрена, как в рамках закона, так и по другим основаниям не противоречащим закону.

Договор в соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке может заключаться с соблюдением как общих правил ГК РФ о заключении договоров, так и положений Закона об ипотеке. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, и обладающий правом удовлетворения своих денежных требований к должнику по обязательству, которое было предоставлено ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. Договор об ипотеке, является акцессорным, то есть дополнительным. Пока существует основное обязательство, дополнительный договор будет являться действующим. Когда исполнены основные обязательства, то прекращается действие договора об ипотеке. Такой договор будет являться консенсуальным. С момента, когда были достигнуты соглашения сторон по всем основным условиям и был оформлен надлежащем образом, по передачи имущества или выполнения какого-либо другого действия в этом случае не предусмотрено^[4].

В договоре об ипотеке участвуют две стороны:^[5] залогодержатель, а также залогодатель. Кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой является Залогодержателем, а в соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке залогодателем выступает как сам должник по данному обязательству, так и другое лицо, которое не принимало участие в этом обязательстве (третье лицо). При заключении договора об ипотеке, обе его стороны приобретают права, и одновременно также приобретают обязанности в отношении другой стороны и такой договор является взаимным.

Рассматривая существенные условия договора об ипотеке можно отметить, что основным условием договора об ипотеке выступает его предмет. Недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии со ст. 5 Закона об ипотеке по рассматриваемому договору может выступать предметом. Изъятое из оборота имущество, должно быть непосредственно предусмотрено в законе, но в тоже время не может являться предметом ипотеки. В договоре предмет ипотеки определяется как его наименованием, так и местом нахождения, а также достаточным для идентификации этого предмета описанием. Только лишь имущество, принадлежащее залогодателю, может выступать предметом договора об ипотеке. При рассмотрении предмета, как основного условия договора об ипотеке, следует заметить, что в рыночных отношениях, в судебной практике была обозначена проблема возможности залога в отношении незавершенного строительства^[6].

---

Поскольку предметом выступает недвижимое имущество (п. 1. ст. 130 ГК РФ), то сложность заключается в том, что ГК РФ «незавершенное строительство» не относит, ни к одному из видов имущества (движимого либо недвижимого). Арбитражная практика в целях устранения пробела в ГК РФ, выработала соответствующие критерии.

Так, концепция отвергалась, поскольку в соответствии, с которой не законченный строительством объект был отнесен к движимому имуществу и его рассматривают как совокупность строительных материалов. Незаконченное строительство является недвижимым имуществом, в связи с этим необходимо право собственности на него регистрировать в соответствии с действующим законодательством. Следовательно, не законченное строительство объекта будет признаваться недвижимым имуществом, и поэтому к нему применяется законодательство о недвижимости, что определяет особенность сделок с указанным объектом.

Еще один вопрос, который требует комментария, будет относиться к возможному залогу незавершенного строительства.

В ГК РФ, а также в Законе об ипотеке данная проблема не нашла своего решения, в связи с чем необходимо обратиться к Информационному письму ВАС РФ №90.^[7] Согласно с п. 1 «Обзора практики рассмотрения арбитражными судами споров, которые связанны с договором об ипотеке», когда предметом ипотеки будет являться объект не законченного строительства, то по окончании его строительства ипотекой будет сохраняться сила и ее предметом, будет являться здание (сооружение), которое было возведено в процессе завершения строительства^[8]. Залог незавершенного строительства по хозяйственной стороне дела объективно связывается с возможностью когда образуется несоразмерность как между размером требования залогодержателя, так и стоимостью объекта после того как строительство было завершено.

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, при допущении должником нарушения обеспеченного залогом обязательства, если эти нарушения незначительны и размер требований залогодержателя из-за этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Практика арбитражных судов (в частности, постановление ФАС Московского округа № КГ-А41/2041-012^[9]) будет исходить из того, что отказать в обращении взыскания на заложенное имущество по указанным основаниям возможно, только если одновременно присутствуют два обстоятельства: а именно несоразмерность требования стоимости заложенного имущества, а также незначительное нарушение обязательства должником.

---

На практике вызывает сложности вопрос по составу заложенного имущества, особенно в тех случаях, когда в период действия договора об ипотеке он претерпевает изменения. Пункт 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что ипотека будет распространяться на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, в том случае, если не было предусмотрено другое договором, либо законом об ипотеке. Тем не менее, проводя реконструкцию либо перепланировку объекта недвижимости, возникает возможность признания отсутствия в наличии предмета залога по причине того, что такое имущество прекратило свое существование, а вновь возникший объект недвижимости будет являться новым объектом, ипотека на который не будет распространяться. В судебных решениях в связи с этим можно отметить, что реконструкция объекта повлекла его юридическую гибель и прекратила права собственности на него^[10]. Таким образом, если была проведена перепланировка либо реконструкция предмета ипотеки то возникает возможность для отказа в иске к залогодержателю об обращении взыскания на заложенное имущество на основании того, что отсутствует в наличии предмет залога из-за того, что недвижимое имущество, которое передавалось в залог, уже не существует, а на вновь созданное ипотека не распространяется.

Но дополнения, которые необходимы для разрешения этой проблемы в Закон об ипотеке не были внесены, в связи, с чем в договоре об ипотеке данные условия необходимо указывать.

При отсутствии такого существенного условия как оценка предмета договора, договор об ипотеке заключенным считаться не будет. Установление рыночной стоимости объекта, предполагает оценка объекта. Для того чтобы провести оценку объекта стороны договора на практике в большинстве случаев обращаются к субъектам оценочной деятельности. Однако надлежит учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке, оценка предмета ипотеки устанавливается в соответствии с законодательством РФ, а именно по взаимному согласию залогодателя с залогодержателем.

К основным условиям договора об ипотеке относятся - существо, размер, а также срок обязательства, который обеспечивается ипотекой. Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке и где должны быть указаны его стоимость, основания возникновения и срок исполнения. Если в случаях, когда это обязательство основывается на каком-либо договоре, то необходимо указывать стороны данного договора, дату, а также место его заключения.

---