Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения и сфера применения).pdf

I. ВВЕДЕНИЕ.

У ипотеки, как элемента экономики, выделяют следующие характерные черты:

1) Инструментом привлечения финансовых ресурсов, требующихся для развития воспроизводства финансовых ресурсов, является залог недвижимости.

2) Ипотека исполняет имущественные права на объекты, в тех случаях когда иные виды реализации не приемлемы.

3)Фиктивный капитал возможно создать на основе закладной (ценной бумаги).

В настоящее время ипотека занимает особенно место среди методов обеспечения исполнения обязательств. Беря во внимание состояние экономики нашей страны, с присущим для нее падением качества производства, инфляция, повсеместные неуплаты за поставленные услуги, оказанные услуги и выполненные работы, распространенное применение ранее известных способов обеспечения выполнения обязательств теряет весь смысл. Ипотека в свою очередь обладает несомненными достоинствами.

Опыт зарубежных государств показывает то, что существующая система ипотечного кредитования вместе с тем служит решению как экономических, так и социальных проблем, поэтому введение в Российской Федерации механизма залога недвижимости, который бы нормально функционировал, поспособствует социально-экономической стабилизации данной системы.

II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА.

Одним из важнейших гражданско-правовых институтов является залоговое право. Заключая договоры, вступая в сделки, люди издавна проявляли стремление исполнить их. Появление залога связывают
с необходимостью выполнения всех обязательств, которые принимает
на себя одна из сторон договора, а также создания более доверительных отношений между сторонами. Основой договора является свободное волеизъявление всех договаривающихся сторон, но только доверия
в большинстве случаев недостаточно, также как и недостаточно ответственности, которая возлагается на платёжеспособного должника,
а из-за этого важно подталкивать и усиливать стремление должника
к выполнению действия, и в дополнение к этому убедить кредитора в том, что даже, если должник не выполнит взятые на себя обязательства, он удовлетворит свои нужды благодаря предмета залога.

Изначально, во времена когда залогового права еще не существовало, обязательства обеспечивались с помощью ответственности (взыскания). Ответственность была как имущественная, так и личная.

---

Если проследить историческое становление залога, то можно проследить следующую закономерность: Законодательства различных государств и народов всегда были строги к человеку не платящему по своим долгам, о возможности залога в них мало что упоминается. Потом законодательства этих стран стали ослаблять меры по взысканию и стали развивать право залога, а от употребления мер взыскания стараются отойти совершенно, или сделать их употребление более редким.

В Римском праве существовало немало правил и институтов, гарантирующих исполнение обязательств. Помимо словесных укреплений обязательств, были и вещные обеспечения. Для них характерны залог
и поручительство. Первое представляло собой непосредственно нравственную гарантию, для второго характерно материальное ручательство. По мере развития оборота в обществе, в Римской Империи в большинстве случаев заместо поручительства использовали залог как наиболее безопасный и удобный метод укрепления обязательства.

В Риме существовали несколько видов залога: hypotheca, pignus, fiducia. Первой исторически возникла fiducia. Данный вид залога представлял собой для кредитора более полное обеспечение, переходя в полное владение кредитора. Становясь владельцем имущества, его кредитор имел полное право полностью распоряжаться, владеть и пользоваться имуществом (залогом) на свое усмотрение; он обладал возможностью конфисковать его без согласия должника и не дожидаться времени, когда, наконец, требование будет исполнено.

В свою очередь неплательщик лишался права собственности на объект залога, а значит и лишался права на пользование "плодами", которые приносило имущество, также лишался права приобретения его у третьих лиц. Даже в том случае если должник удовлетворил все требования кредитора, ему не гарантировалось возвращения имущества, которое было заложено, так как данный предмет мог отсутствовать у кредитора, став обремененным правами в пользу третьих лиц. В конкретной ситуации должнику полагалась лишь выплата компенсации кредитором за причинённый вред и убытки.

Наравне с fiducia римское право разработало иной вид залога- pignus.
В данном случае предмет или имущество, отданные под залог, поступали
не в полную собственность, а всего лишь во временное пользование кредитору с обязательством вернуть после удовлетворения требований
по договору залога.

Впрочем, и эта форма залога имела существенные недостатки, которые проявлялись в том, что:

1) кредитор не обладал вещным иском для защиты собственного права, а являлся всего лишь владельцем заложенного предмета или имущества,
а следовательно не мог отыскать заложенного предмета
у третьих лиц;

---

2) кредитор не имел никакого права продавать заложенный предмет
с целью получения выгоды. И только во времена империи данное право стало признаваться и то, только в случае просрочки долга.

Помимо этого, pignus и fiducia имели несколько объединявших их недостатков, вытекающих в первую очередь из того, что факт передачи кредитору имущества должника являлся установлением залога.

Римские юристы сумели избавиться от перечисленных недостатков
в ином виде залога, возникшем в более позднее время, - hypotheca, созданного на основе восточного греко - египетского права и получившая развитие благодаря осуществления найма сельскохозяйственных земельных участков.

Ипотека является формой залога, при которой заложенный предмет остаётся в собственности залогодателя. Кредитор, в свою очередь, уже
не является ни владельцем, ни собственником заложенного имущества,
а выступает в роли обладателя права, согласно которому может удовлетворить свои требования по долгу из заложенного предмета или имущества. То есть в том случае если не выполняются обязательства
по договору ипотеки, то кредитор имел право потребовать возврата заложенного имущества или предмета, продать его и из полученной суммы перекрыть свое требования к должнику. Должник же в случае ипотеки остается владельцем и собственником заложенного предмета и даже имеет возможность извлекать выгоду, а также отягощать новыми залогами.

Прекращалось залоговое право в следующих случаях:

1.объединения права собственности на имущество, находящееся в залоге,
и залогового права на него;

2. гибели предмета залога;

3. окончание обязательства, в котором залог установлен в обеспечении.

3. РЕЦЕПЦИЯ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ ПРАВОМ ЗАПАДНО-ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАН.

Ипотека пришла в западно-европейское законодательство с имея два главных отличия:

1) ипотека применима только к недвижимому имуществу;

2) сбытие имущества, находящегося в залоге возможна только в судебном порядке.

Применение ипотеки только к недвижимому имуществу находит свое объяснение в основных свойствах движимого имущества, а точнее в том, что оно может быть относительно легко попорчено или уничтожено должником, передано третьим лицам или скрыто, поэтому если бы имущество
не изымалось из владения должника кредитор мог бы подвергнуться опасности остаться без своего обеспечения.

---

4. ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ

Свою историю имеет развитие ипотеки в России . Изначально обеспечением исполнительности задолжника служила его личность - действовал институт закупничества, где свобода человека была порукой кредитору.

Одной из форм залога, являлось в то время предоставление кредитору права использования предмета или имуществом должника за полученную им от кредитора сумму денег, притом кредитор мог востребовать выплатить долг, а должник мог востребовать возврата имущества при условии что долг будет выплачен.

Вместе с этой формой существовала и другая, суть которой заключалась в том, что предмет оставался у должника, а кредитор, заместо использования заложенного имущества, получал вознаграждение в виде роста за свой капитал.

Постепенно залог с предоставлением пользования и владения начал процесс слияния со сделками, в результате чего экономическая жизнь направилась в сторону формы, оставляющей вещи до срока у должника.

В 19 веке в законодательстве России установилась новая форма залогового права. Суть данной формы заключалась в том, что заложенное недвижимое имущество оставалось у собственника и при этом не было необходимости передачи его кредитору.

Новая система с ее прогрессивностью имела и ряд недостатков, проявляющихся в основном в незаконченности и непоследовательности. Критике также подвергались и запреты, которые были наложены
на перепродажу заложенного недвижимого имущества законодателем,
а также на перезаложение этого имущества.

Предложения по усовершенствованию и улучшению Российского залогового права были воспроизведены в созданных в начале XIX века
в проекте Вотчинного устава и проекте переработанного Гражданского положения.

Основные черты данных проектов заключались в следующем:

1. Один и тот же предмет или имущество могли быть отданы в залог сразу нескольким лицам. И тогда в данном случае отношения среди залогодержателей определялись последовательностью занесения залогового права в вотчинную книгу;

2. Обретенные залогодержателем права на взысканные кредиты
с залогодателя могли быть объектом сделок как среди залогодержателей, так и между залогодержателями и посторонними людьми;

3. Залоговое право на тот момент носило ипотечный характер, именно поэтому залогодержатель не мог стать полным владельцем данного недвижимого имущества;

---

4. Залогодержатели могли предоставить друг другу старшинство,
а посторонние люди - обретать права спроса, обеспеченные залогом.

В реальности кредитование по ипотеке до 1917 года осуществлялось следующим образом. В органах местного самоуправления были сформированы кредитные общества, которые являлись основой системы. Ресурсы для кредита формировались в основном за счет пользования ипотечными облигациями, которые выпускались на уровне муниципалитета.

Кредитное общество:

- являлось эмитентом обязательств при выпуске данных обязательств в обращение;

- осуществляло функции ссудодателя при выдаче ипотечного кредита

- играло роль залогодержателя при осуществлении приёма закладного свидетельства при оформлении кредита.

Данные долговые обязательства являлись весьма надёжными и ликвидными по причине того, что в уставе общества было предусмотрено круговое ручательство имущества, заложенного в нём, которое подкреплялось фактом вступления заёмщика в ряды данного общества. Для расчётов по капитальному долгу, общество использовало облигации, что давало возможность заёмщику расплатиться с обществом его же облигациями. Сумма кредита, выдаваемого обществом, была меньше стоимости залога на 40 - 50 %, что являлось не выгодным условием, но обеспечивало и заёмщику и, в первую очередь, обществу отсутствие кризисных ситуаций. Очень важной особенностью явилось то, что процент по долгосрочным ипотечным обязательствам выплачивался более меньший, чем по коммерческим кредитам, а сам кредит становился сильнейшим стимулом для инвестиций.

Российское ипотечное кредитование имело еще одну особенность - метод государственного контроля эмиссии муниципальных бумаг. Применялась практика приёма муниципальных бумаг в качестве оплаты по казённым подрядам.

Принимая во внимание нынешнее положение в современном гражданском законодательстве можно было бы применить главные черты ипотечного кредитования, существовавшего в дореволюционной России, для создания необходимого фундамента современной ипотеки. Так выдача ипотечной ссуды ценными бумагами, а не деньгами смогла бы обеспечить надежность всей системы ипотеки, вследствие того, что не потребовала бы свободных средств.

III. ИПОТЕКА - СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.

---