Файл: ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ ..pdf

Принятый в 2001 году Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.

На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» разрабатывается и законодательная инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья – строительным сбережениям граждан.

Планируются реформы, будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится и проект Федерального закона «О рейтинговании».

Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ [11].

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

Глава 2. Ипотека как форма залога по современному российскому законодательству.

---

2.1 Законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.

Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом.

Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».

---

Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору [6].

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

2.2 Правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости

Законодательные проблемы влекут за собой проблемы правоприменительные.

Так, частыми в судебной практике являются споры, связанные с определением особо важных условий договора.

Договор ипотеки должен содержать срок выполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит. Например, в одном из дел суд признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке выполнения обязательства. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

---

В договоре ипотеки также необходимо указывать место заключения обеспечиваемого договора. Вместе с тем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться исполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот, в свою очередь, содержит указание на место его заключения.

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления необходимо указывать в договоре ипотеки. Так, например, в одном деле заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Такие же требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, заключенным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается как сумма займа, проценты на сумму займа, так и неустойка, если применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки.

Все выше перечисленное неизбежно приводит к выводу о том, что договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки, суд установил, что согласно условиям этого договора сделки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты — заявления заемщика и акцепта этой оферты кредитором — банком, и только после такого акцепта денежные средства могут быть предоставлены в качестве конкретного кредита [10].

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости и с определением условий договора ипотеки. Разрешение всех рассмотренных противоречий возможно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

---

Заключение

Как показал предпринятый в курсовой работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран.

Пройдя сложный и неоперативный процесс формирования, он выливался в самые разные формы под воздействием экономических, юридических, социальных и иных отношений. В конечном итоге, приобретя такую форму залога, как ипотека - наилучшее достижение общества.

В России несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики - обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута.

В России законодательная база - основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

Нормативно-правовой основой для этого должно стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

Существующая государственная система жилищного обеспечения должна быть заменена на новую, основанную на следующих принципах:

- предоставление жилья из муниципальных фондов на условиях договора социального найма социально незащищенным, нетрудоспособным слоям граждан;

- предоставление жилья из государственных или муниципальных

жилищных фондов на условиях срочного найма тем гражданам, чьи доходы в данный момент времени не позволяют приобрести жилье в собственность;

- стимулирование развития системы жилья на условиях найма, так

называемого сектора «арендного жилья»;

- предоставление гражданам, имеющим небольшие собственные

накопления, адресных целевых субсидий, позволяющих приобрести жилье с использованием кредитных (заемных) средств;

- покупка и строительство гражданами жилья с использованием

собственных и кредитных средств в рамках системы ипотечного жилищного кредитования, функционирующей на рыночных отношениях;

- стимулирование создания товариществ собственников жилья.

Новая система будет направлена на сглаживание диспропорций платежеспособного спроса различных слоев общества, т.к. поддерживает граждан с наименьшими доходами, не препятствуя гражданам, обладающим более высокими доходами, свободно реализовывать свои жилищные права, тем самым снимая социальную напряженность в обществе.

---