Файл: Гражданское право. Право на недвижимость и на земельный участок..pdf

По своей гражданско-правовой сущности пределы земельного участка - это границы элемента земной поверхности, в границах которых владелец или другой правообладатель данного элемента поверхности может реализовывать субъективные права.

Иным аспектом термина "границы земельного участка" считается его физический или фактический элемент, заключающийся в способе его определения на местности: отграничен ли он от прочих участков земли забором или другими межевыми сооружениями, дающими возможность обозначить участок земли как отдельный объект в натуре.

Как мы отмечали ранее, вступившие с 1 марта 2015 г. изменения в Земельный кодекс РФ касаются и образования земельных участков, но также не дают понятия границам, обозначая, что они указываются в проектной документации (ст. 11.3 ЗК РФ). Вместе с тем при пересечении границ участков с территориальными зонами, лесничествами, лесопарками образование земельных участков не допускается (ст. 11.9 ЗК РФ).

Административно-правовая и гражданско-правовая природа пределов участка земли максимально ярко проявляются при появлении споров, обусловленных установлением местоположения рамок между смежными участками земли, так как сущность средств правовой защиты, связанных с восстановлением прав лица, считающего, что граница между смежными участками определена несоответствующим образом, образует несколько вопросов.
Спор о рамках участка земли появляется из-за несовпадения его юридических (т.е. установленных в государственном кадастре недвижимого имущества) и фактических (т.е. фактически существующих на местности) границ. Несовпадение границ можно связать с пересечением и отсутствием юридических или фактических рамок границы одного из смежных участков. Кроме того, неточная информация о границах земельных участков приводит к "прихвату" собственниками земельных участков ближайшей территории.

Если обратиться к практическим аспектам обозначенной проблемы, можно выделить следующие, наиболее часто встречающиеся ситуации:

1) пересечение пределов участков земли, обнаруженное на этапе осуществления процедуры согласования границ;

2) пересечение пределов участка земли, осуществляющего процедуру постановки на кадастровый учет, с уже утверждёнными в государственном кадастре пределами другого участка зеемли;

3) возникновение сложностей с доступом (обслуживанием) объектов, ограничивающих правовой режим части земельного участка при их фактическом нахождении в границах, установленных при межевании земельного участка, но не отраженных в кадастре недвижимости.

На сегодняшний день единственной процедурой, гарантирующей правовую ясность в разрешении дискуссии о пределах земельного участка, остается судебное разбирательство. В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости), устанавливая механизм разрешения подобных дискуссий, законодатель отсылает к нормам ЗК РФ. При этом, глава IX ЗК РФ определяет довольно общие нормы защиты права на участок земли и механизм изучения земельных споров. В ней определены следующие способы судебной защиты нарушенных прав:

- объявление права на участок земли;

- восстановление нормы, действующей до нарушения права на участок земли, и предупреждение действий, нарушающих право на участок земли или образующих угрозу его нарушения;

- объявление недействительным акта исполнительного учреждения государственной власти или акта учреждения местного самоуправления;

- возмещение ущерба или выполнение обязательств в натуре (в том числе восстановление участков земли в прежних пределах, упразднение прочих земельных правонарушений и выполнение образовавшихся обязательств).
Исследование норм ст. ст. 59 - 62 ЗК РФ даёт возможность приди к выводу о том, что они не имеют каких-либо особых средств правовой защиты, которые отображали бы специфику правоотношений, появившихся в рамках процедуры определения местоположения пределов земельного участка. При этом владелец участка, относительно которого осуществляются кадастровые работы, в подобных средствах нуждается.

Кроме того, в законодательстве не раскрывается такое понятие, как "признание права" собственности на земельные участки, вместе с тем из анализа норм ГК РФ, ЗК РФ следует, что оно является не только гражданско-правовым способом защиты права собственности, но и способом установления права, подлежащим государственной регистрации в соответствующих органах, связанным с реализацией права на защиту данного имущества. Также необходимо отметить тождественность понятий возникновения, приобретения, установления (признания) права собственности на земельные участки, непосредственно связанную с "укреплением" данного права, т.е. с его государственной регистрацией в силу закона и, как следствие, способом образования земельного участка как объекта недвижимости.
Поскольку речь идет о судебном средстве правовой защиты, наиболее логично устанавливать оптимальную границу между земельными участками в рамках искового производства. В первую очередь это обусловлено обширным перечнем средств доказывания, необходимым в столь специфической сфере, как землеустройство. Кроме того, любые изменения или уточнения местоположения границ смежных земельных участков непосредственно затрагивают интересы их правообладателей.

Кроме того, исключить такие споры мог бы своевременно и в обязательном порядке привлеченный кадастровый инженер, осуществивший кадастровые работы на земельном участке со спорной границей, предоставивший правообладателю документацию для кадастровой палаты, осуществляющей учет всех характеристик земельного участка, а также в полном объеме внесенные в кадастр сведения об объектах, ограничивающих правовой режим земельных участков (до проведения процедуры регистрации права на земельный участок).

Возможно, при определении местоположения границы земельного участка целесообразно проводить обязательную досудебную процедуру межевания с целью определения заинтересованным лицом той границы, которая, по его мнению, должна быть надлежащей путем проведения землеустроительной экспертизы, и др. Вместе с тем ввиду отсутствия прямого законодательного регулирования процедуры согласования границ как своего рода досудебной стадии разрешения спора участники спорных правоотношений вынуждены обращаться в суд.

Таким образом, по итогам рассмотрения требования об устранении несоответствия юридических и фактических границ земельного участка будет вынесен судебный акт, устанавливающий смежные границы между земельными участками по координатам поворотных точек (либо иным способом, предусмотренным Законом о кадастре недвижимости).

Что касается вопроса устранения несоответствий в местоположении границ земельных участков, возникающих при осуществлении кадастрового учета, то в данном случае необходимо обратиться к разъяснениям, содержащимся в письме Минэкономразвития России от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 (далее - письмо N 4448-ИМ/Д23), в котором перечисляются несколько факторов, обусловливающих появление пересечения границ земельных участков

1) технические ошибки, к которым относятся описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки либо тому подобные ошибки, допущенные органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшие к несоответствию сведений в государственном кадастре недвижимости сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;

2) кадастровые ошибки в сведениях, т.е. допущенные кадастровым инженером при проведении кадастровых работ относительно участка земли, кадастровый учет которого был проведён после вступления в силу Закона о кадастре недвижимости;

3) воспроизведенные в государственном кадастре недвижимости ошибки, допущенные лицом, исполнявшим работы по территориальному землеустройству, относительно местонахождения границы (координат характерных точек границы) ранее учтенного участка земли (ошибка в местонахождении границы ранее установленного земельного участка).

В рамках процесса об устранении кадастровой ошибки суд обязан ликвидировать не просто воспроизведенную в государственном кадастре недвижимого имущества ошибку, но и изначальную ошибку, находящуюся в соответствующих документах, которые были бы причиной для внесения в кадастр некорректных данных.

При этом, если в рамках судебного процесса об устранении кадастровой ошибки появляется необходимость осуществления межевых работ, связанных с ее ликвидацией, стоит воспользоваться механизмом, инициированным письмом N 4448-ИМ/Д23: оформить межевой план в виде одного документа, который включает данные как относительно участка земли, кадастровый учет которого затрудняет кадастровая ошибка, так и относительно участка земли, поставленного на кадастровый учет, в местонахождении границы которого обнаружена ошибка.

Эксплуатация данного механизма даст возможность, с одной стороны, устранить возможность появления каких-либо дальнейших споров, обусловленных установлением местонахождения границ участков земли, а с другой - качественно выявлять ситуации, когда между сторонами процесса появляется спор о праве на участок земли (при совпадении пределов нескольких участков земли) или же спор о праве относительно фрагмента земельного участка (в случае обнаружения существенного наложения отдельных участков земли).

Данный подход к изучению споров об устранении кадастровой ошибки в данных о местонахождении пределов участка земли, бесспорно, делает подобные разбирательства довольно сложными и обременительными и для участников спора, и для судебных учреждений.

При этом вследствие разрешения дискуссионного правоотношения исключительно таким образом реализуется довольно важная цель - гарантия верности государственного кадастра недвижимости, которая, при этом, напрямую воздействует на осуществление одного из основных принципов законодательства РФ - принципа правовой определенности.

Вместе с тем необходимо привлекать к ответственности и самих кадастровых инженеров, вступающих с правообладателем земельного участка в договорные обязательства, допускающих такие ошибки, либо более детально регулировать процесс согласования границ для исключения или минимизации споров о них.
В настоящее время в процедуре согласования границ со смежным земельным участком четко не определены момент проведения согласования и субъект, обязанный извещать о проведении данной процедуры. Согласно ст. 39 Закона о кадастре недвижимости заявление о согласовании вправе, а не обязаны подавать правообладатели участка либо их представители. Кроме того, согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Возникающее в случае спора бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка также не регламентировано, как и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков.

Полагаем, что в Закон о кадастре недвижимости необходимо включить нормы об обязательном проведении согласования границ земельного участка кадастровым инженером в процессе межевания за счет заказчика. В случае воспроизведения органом кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости ошибки, допущенной кадастровым инженером, необходимо обязать последнего проводить работы по их устранению за свой счет с целью точной индивидуализации земельного участка.

Отдельный интерес с позиции вероятности заимствования определяет исследование практики законодательного контроля аренды участков земли по законодательству стран Северной и Западной Европы, например, Швеции, Финляндии, Нидерландов и др. Для анализа специфики права аренды участков земли в законодательстве других стран исследователи избрали три европейские страны - Нидерланды, Швецию и Финляндию. Указанный выбор обусловлен несколькими факторами. Продолжительный опыт контроля земельных отношений, устойчивое развитие института частной собственности на землю (в отличие от России, где разнообразие форм имущества на землю до Октябрьской революции 1917 г. в социалистический период было заменено монополией государственного имущества) в данных государствах привели к образованию стабильного рынка земли и действию отвечающей нуждам государства и социума системы контроля земельных отношений.

Правоотношения по аренде участков земли в Нидерландах содержат более чем вековую историю, считаются сформировавшимися и имеют продолжительный опыт использования. Положения права, контролирующие исследуемые отношения, идентичны содержащимся в законодательстве Швеции и Финляндии, при этом имеют и свои особенности.

Земельное законодательство Швеции - одно из максимально урегулированных среди государств Скандинавии и имеет огромное многообразием видов аренды участков земли. Исследование шведской системы права, контролирующей земельные отношения, в том числе использования ее положений об аренде участков земли и иной недвижимости считается довольно полезным с позиции вероятности заимствования ряда его особенностей в отечественное земельное право и законодательство.

Отдельная схожесть системы права Финляндии с системой права Швеции, а частично и с отечественной системой права в большинстве своём связана с тем, что Финляндия на разных этапах своей истории была элементом Швеции (до 1809 г.) и элементом Российской Империи (с 1809 по 1917 г. - в данный период она была обособленным Великим Княжеством Российским со своим государственным языком, законодательством и правительством). В Финляндии довольно неплохо развито отрасль права, контролирующая аренду участков земли, в том числе система градостроительного планирования; одновременно степень развития коррупции в структурах государственной власти довольно невысок. Все вышеописанное формирует благоприятные условия для будущего совершенствования института аренды участков земли в финской системе права.