Файл: «Право общей собственности».pdf

4.2 Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования)

Один из наиболее распространенных в настоящее время способов строительства и приобретения жилья - договор долевого участия в строительстве. Большинство отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор долевого участия. Вместе с тем такой договор прямо не регулируется гражданским законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива. Если в соответствие с заключенным до 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ, вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное – его содержание.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его п.2, статьи 27, «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона, достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков.

Согласно п.п. 1,2 ст.13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре.

Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать, как «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором – корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение.

1. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)».

Суд надзорной инстанции не согласился с доводами заявителя о нарушении решением суда его прав и законных интересов, решение суда первой инстанции о признании права собственности оставлено в силе

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется передать ему в собственность после ввода надстройки в эксплуатацию четырехкомнатную квартиру №32 общей площадью 119,6 кв. м, расположенную на 4, 5 этажах надстройки во втором подъезде указанного жилого дома. Он исполнил предусмотренную договором обязанность и внес на расчетный счет ЗАО «ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленном размере, однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением Королевского городского суда Московской области от 13 мая 2005 года исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру. Суд признал за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Королев, Московской области, ул. Матросова, д. 3а, кв. 32.

В надзорной жалобе ООО «Рамстрой» просит отменить решение суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы. Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. В надзорной жалобе указывается, что суд не привлек к участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суда нарушены права и законные интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводами надзорной жалобы согласиться нельзя.

В обоснование своих доводов о том, что суд обязан был привлечь к участию в деле ООО «Рамстрой», его представитель в надзорной жалобе ссылается на то, что в Арбитражном суде Московской области находится дело по иску ООО «Рамстрой» к ЗАО «Инграс-М» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32, находящуюся в этой надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никаких данных, подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании или строительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества на спорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И в материалах дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу №44г-293/06).

2. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц (не привлеченных к участию в деле).

Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов о том, что истец должен быть признан собственником квартиры в строящемся доме после выплаты ее полной стоимости, так как условия договора об инвестировании в строительство жилья не содержат обязательства о предоставлении истцу именно указанной квартиры, а определяют только тип жилой площади. В силу заключенного договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей. Кроме того, на момент вынесения решения суда, жилой дом, по поводу которого возник спор, еще не был принят в эксплуатацию. Суд ошибочно, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору - Б. Однако к участию в деле она не привлекалась. Между ОАО «Машиностроительная компания «Кранэкс» и М. 22.08.95 был заключен договор №95/252 «Об инвестировании и строительстве жилья». По условиям договора М. должен был передать компании сумму, эквивалентную 30050 долларам США, что соответствовало его доле в строящемся жилом доме в виде 3-х и 4-комнатных квартир.

В связи с длительным неисполнением обязательств по оплате и задолженностью по основному платежу и пеням компания 03.10.97 расторгла договор с М. В связи с тем что М. в октябре 1997 г. самовольно занял одну из квартир в недостроенном доме и произвел в ней перепланировку, ОАО «МК «Кранэкс» обратилось в суд с иском о возмещении причиненного его имуществу ущерба. В свою очередь, М. заявил встречное требование о признании расторжения договора об инвестировании и строительстве жилья недействительным и обязании компании передать ему причитающуюся долю в жилой площади в виде 4-комнатной квартиры №63. Свое требование обосновал тем, что ее стоимость соответствует сумме произведенных им платежей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 с М. в пользу ОАО «МК «Кранэкс» в счет возмещения ущерба взыскано 7668 руб. Одновременно суд признал расторжение договора об инвестировании №95/252 от 22.08.95 недействительным, а также признал за М. право на получение квартиры №63 в доме №23 по ул. Фрунзе в г. Иваново в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 02.04.98 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Ивановского областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости». В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу решений в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, обсудив доводы протеста, выслушав объяснения представителей, находит протест подлежащим удовлетворению, а постановленные по делу решения - отмене в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Удовлетворяя требования о предоставлении истцу 4-комнатной квартиры в строящемся доме, суд сослался на то, что ответчик был обязан передать М. квартиру после приема дома в эксплуатацию. В связи с этим судом сделан вывод о том, что он должен быть признан собственником квартиры №63 указанного дома после выплаты ее полной стоимости.

Этот вывод мотивирован лишь тем, что в этой квартире он произвел перепланировку и это никем не оспаривалось. Согласилась с таким выводом и кассационная инстанция. Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя, так как он противоречит обстоятельствам дела, сделан судом без учета условий договора сторон об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры №63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.