Файл: Разработка проекта информационной системы учета риэлтерских операций.pdf

Введение

Объект исследования - процесс учета операций с недвижимостью в агентстве недвижимости. Предмет исследования - информационная система учета операций с недвижимостью в агентстве недвижимости.

Цель работы - проектирование информационной системы учета операций с недвижимостью с помощью Rational Rose, pgModeler, PhpStorm, Laravel, Microsoft Visio с использованием базы данных PostgreSQL.

Задачи работы: описание предметной области информационной системы, определение проблем предметной области и разработка концепции информационной системы для агентства недвижимости, разработка концептуальной модели информационной системы, разработка логической модели информационной системы, разработка физической модели информационной системы, формирование таблицы документов и разработка форм документа.

Методы исследования - функциональное моделирование, информационное моделирование.

Тема данной курсовой работы является на сегодняшний день очень актуальной, т.к. внедрение информационных технологий в повседневную деятельность агентств недвижимости упрощает, ускоряет работу риэлторов, а также помогает руководству данных агентств отслеживать все проходящие сделки в рамках агентства и соответственно не упускать выгоду для своего предприятия. На сегодняшний день на первый план выходит информатизация и компьютеризация деятельности человека, начиная от переноса бумажного документооборота в электронный формат, заканчивая глобальным общением и обменом опыта среди подразделений компании посредством глобальной сети. Использование автоматизированных систем для агентств недвижимости позволяет отслеживать все проходящие сделки в агентстве, вести полную базу клиентов, в мгновение публиковать объявления недвижимости на разных площадках и на сайте агентства. Все более или менее крупные агентства на данный момент используют в своей работе разного рода информационные системы. Это уменьшает время расчётов, повышает качество обслуживания и т.д.

Риэлторские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, но в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является получение прибыли. В современных рыночных условиях риэлторская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлторских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем и уровень жизни населения их социально-экономическое развитие. Объект исследования - процесс учета операций с недвижимостью. Как показывает практика агентства и отдельные риэлтора использующие информационные системы получают в разы больше прибыли и повышают качество своей работы.

1. Теоретические основы проектирования информационной системы учета операций с недвижимостью

1.1 Теоретические основы учета операций с недвижимостью

Риэлторская деятельность — это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлторские услуги — это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.

Риэлтор — это специалист по сделкам с недвижимым имуществом. Он оказывает клиентам помощь при заключении самых разнообразных договоров и сделок с недвижимостью (например, договоров купли-продажи, договоров аренды или найма и других сделок, связанных с недвижимым имуществом).

Риэлтором клиенту оказываются множество различных услуг, которые можно распределить на две группы.

Первая группа состоит из риэлторских услуг, которые риэлтор проводит с недвижимым имуществом, но эти сделки не связаны по его отчуждению, сдачи в аренду, наем и т.д.

Вторая группа включает в себя услуги риэлтора по участию имущества "недвижимого и жилого" в гражданском обороте.

Группа услуг риэлтора по участию имущества в гражданском обороте всегда оказывается риэлторской фирмой. Эти услуги связаны с тем, что риэлтор занимается посредническими услугами по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо содействуют приобретению клиентом недвижимого имущества, используя его материальные средства.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

- агента или поверенного;

- брокера;

- дилера;

- посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

- по организации торговли недвижимым имуществом;

- по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

- по доверительному управлению недвижимым имуществом;

- по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества [1].

Рассмотрим такие виды риэлторских услуг, как покупка, продажа и аренда помещения.

Основной формой выражения таких взаимоотношений является договор.

Данные операции с недвижимостью подразделяются условно на 5 этапов:

1. Получение заявки на предоставление риэлторской услуги.

В дальнейшем содержание деятельности риэлтора и выделение ее этапов в процессе подготовки и проведения сделки зависит от того, в чьих интересах выступает риэлтор - продавца либо покупателя.

В случае если риэлтор действует в интересах покупателя, то составляется договор об оказании услуг, в котором прописываются оговоренные требования и ограничения и порядок взаиморасчетов. В этой ситуации сделка переходит сразу на третий этап.

1. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги будет осуществляться в том случае, если риэлтор действует в интересах продавца.

На этом этапе риэлтор осуществляет осмотр помещения, определяет цену, которую клиент имеет возможность за него получить, составляет план выполнения работ по договору.

После выполнения этих функций заключается договор об оказании услуг по продаже или аренде помещения.

1. Маркетинговые услуги, сбор и анализ данных об объекте, организация просмотров недвижимости покупателями и переговоров.

Если риэлтор представляет интересы покупателя, его функции заключаются в следующем:

- проведение маркетингового анализа рынка недвижимости;

- организация просмотра выбранных вариантов;

- сбор документов об объекте недвижимости;

- организация переговоров;

- предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Если риэлтор представляет интересы продавца, то его функции состоят в организации:

- рекламы объекта;

- показов объектов потенциальным покупателям;

- переговоров между покупателями и продавцом.

4. Юридическое сопровождение сделки, определение ее условий и порядка взаиморасчетов.

5. Оформление сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору.

Данный этап можно представить в следующем порядке:

1. подписание договора и подача документов на государственную регистрацию сделки с недвижимостью;

2. передача денег после получения свидетельства о регистрации;

3. приемка-передача объекта;

4. оплата услуг риэлтора за выполненную работу [2].

1.2 Концепция информационной системы учета операций с недвижимостью

Проблемы, которые возникают из-за отсутствия информационной системы учёта операций с недвижимостью:

- отсутствует электронный документооборот;

- нет электронной формы договора аренды/покупки/продажи помещения, что приводит к риску потери информации о клиенте, так как данные клиента в базу не заносятся;

- помещения на продажу/аренду/покупку хранятся в базе не отсортированные, что затрудняет поиск нужного помещения;

- есть риск совершения сделок «нечестными» риэлтерами в обход агентства.

После внедрения информационной системы, будет доступна база клиентов, что позволит минимизировать риски с потери информации, в базе будут храниться все личные данные клиента необходимые для дальнейшего сотрудничества с ним. Также внедрение системы позволит с меньшими временными затратами найти нужное помещение по запросам о:

- продаже помещения;

- покупке помещения;

- аренде помещения.

2. Разработка концептуальной модели информационной системы

2.1 Диаграмма вариантов использования

Диаграмма вариантов использования описывает функциональное назначение системы и то, что система должна делать. Диаграмма вариантов использования проектируемой ИС представлена на Приложение 1.

В нашем случае использованы следующие стереотипы актеров:

- "Клиент" и "Риэлтор" - бизнес-актёры (business actor) позволяют представить исполнителей бизнес-функций, связанного с работой информационной системы.

Вариант использования служит для описания сервисов, которые система предоставляет актеру. Диаграмма вариантов использования может дополняться пояснительным текстом, который раскрывает смысл составляющих ее компонентов.

Моделируемая система включает в себя пять основных вариантов действий: покупка помещения, аренда помещения, продажа помещения, поиск помещения по базе данных, поиск клиента (для осуществления продажи помещения).

Клиенту предоставляется возможность купить, арендовать или продать какое-либо помещение, в свою очередь риэлтор помогает ему с этим, находя подходящее или покупателя для покупки недвижимости.

Связи между классами (ассоциации) определяются на основе диаграмм взаимодействия. Если два объекта взаимодействуют (обмениваются сообщениями), между ними должна существовать связь (путь взаимодействия). Для ассоциаций задаются множественность и, возможно, направление навигации. Могут использоваться множественные ассоциации, агрегации и классы ассоциаций.

Были использованы следующие виды связи:

- ассоциации - направление стрелки позволяет понять, кто инициирует коммуникацию. Ассоциация направлена от актёров Клиент и Риелтор к вариантам использования покупка помещения, аренда помещения, продажа помещения.

- отношение зависимости со стереотипом <include>. Применяется, когда один из прецедентов использует другой. Направлено от вариантов использования покупка помещения и аренда помещения к варианту использования поиск помещения по базе данных и от варианта использования продажа помещения к прецеденту поиск клиента.

2.2 Диаграмма классов

Диаграмма классов отображает классы и их отношения, тем самым представляя логический аспект проекта. Отдельная диаграмма классов представляет определенный ракурс структуры. На стадии анализа диаграммы классов используются, чтобы выделить общие роли и обязанности сущностей, обеспечивающих требуемое поведение системы. На стадии проектирования диаграмму классов используют, чтобы передать структуру классов, формирующих архитектуру информационной системы (Приложение 2).

Для диаграммы классов проектируемой были системы разработаны следующие классы:

- клиент;

- договор;

- риэлтор;

- список условий;

- условия;

- помещение.

Отношения между классами выглядят следующим образом:

- классы Клиент и Договор - отношение ассоциации. Один клиент может заключить один и более, каждый договор оформляется только для одного клиента, поэтому кратность связи со стороны класса Клиент - 1, со стороны Договор - 1..n (один ко многим);

- классы Договор и Риелтор - отношение ассоциации. Один риэлтор может оформить один и более, каждый договор оформляется только одним риэлтором, поэтому кратность связи со стороны класса Риэлтор - 1, со стороны Договор - 1..n (один ко многим);