Файл: Виды стоимости (факторы, влияющие на стоимость).pdf

Введение

Актуальность данной темы заключается в том, что развитие современного бизнеса не может осуществляться без справедливой оценки своей стоимости. Собственнику любого предприятия всегда необходима справедливая оценка своего бизнеса.

Понятие стоимости ключевое понятие в оценочной деятельности, оно представляет собой эквивалент ценности объекта оценки, выраженный в вероятной сумме денег.

Стоимость - это фундаментальное экономическое понятие, которое отражает разнообразные свойства, характерные той или иной вещи.^[1]

Во-первых, стоимость это мера полезности, или другими словами способность вещей обеспечивать разного рода потребности или приносить удовлетворение.

Во-вторых, стоимость это мера затрат, которые нужно понести для создания такой же вещи или другой похожей, но так же полезной вещи.

В-третьих, стоимость связано со сравнительной уникальностью вещей: чтобы вещь, имела какую либо стоимость, она не должна быть общедоступной, другими словами потребность в таких вещах должна превосходить их предложение.

В-четвертых, вещи должны иметь способность обмениваться на деньги или другие вещи. При этом стоимость, здесь выступает как категория обмена, или другими словами как мера соотношения между различными товарами, отражается ценой.

Таким образом, стоимость не присуща конкретной вещи изначально, а является результатом проявления таких ее свойств, как:

- полезность - имущество не имеет стоимости, если оно не обладает полезностью;

- спрос - понятие стоимости не возникает, если в имуществе нет потребности;

- дефицитность - стоимость возникает только в отношении вещи, которая не является общедоступной;

- передаваемость - понятие стоимости не реализуется, если вещь нельзя передать в обмен, на какой либо эквивалент.

Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности. Рассмотрим эти условия:

Спрос

- количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

Полезность

Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается увеличением цены.

Дефицитность

Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

Возможность передачи прав собственности

Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

Стоимостью обладает не сам объект, а права на него. Если по каким-то причинам права владельца объекта станут более ограниченными или повысятся риски при совершении операций, то стоимость объекта также упадет, хотя физически с объектом не произойдет никаких изменений. Вот почему стоимость – это не только свойство самого объекта, но по большей части – функция правовых и финансовых отношений по поводу объекта. Поэтому оценщики различают несколько видов стоимости – кроме бухгалтерских понятий балансовой (первоначальной либо остаточной в зависимости от системы учета) и полной восстановительной стоимости активов различают инвестиционную, рыночную, залоговую, ликвидационную, страховую и другие виды стоимости.

Важную роль в управлении стоимостью играет понимание того, какие экономические или функциональные факторы оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта.

Факторы, влияющие на стоимость, подразделяются на физические, социальные, экономические, политические

Физические: природные (ландшафт); создаваемые человеком (искусственные – улучшения, которые сделаны человеком).

Социальные: демография, образ и уровень жизни.

Например: хороший дом, но на улице беспризорные дети. Такая собственность дешевле, чем в другой среде.

Экономические: доходы; занятость населения; доступность кредитов; уровень цен.

Политические: образование; безопасность; налоговая политика; национальная политика.^[2]

По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно - рассчитываемую стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость

– это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

Рыночная стоимость определяется в случаях, если:

- предполагается сделка по отчуждению объекта оценки, в том числе при определении выкупной цены, при изъятии объекта оценки при отсутствии государственных регулируемых цен, либо для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- объект оценки выступает объектом залога, в том числе при ипотеке;

- при внесении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал, при определении стоимости безвозмездно полученного имущества;

- при определении стоимости ценных бумаг, которые либо не обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг, либо обращаются на торгах организаторов торговли на рынке ценных бумаг менее, чем шесть месяцев;

- при принятии решения о начальной цене продажи имущества в рамках процедур банкротства.^[3]

В некоторые случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

Нормативно рассчитываемая стоимость – это стоимость объекта собственности, рассчитываемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно рассчитываемая стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости, однако нормативы периодически обновляются в соответствии с базой рыночной стоимости.

Специальная стоимость

- стоимость, дополнительная по отношению к рыночной стоимости, которая может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества. Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать в большей степени для покупателя, имеющего особый интерес, чем для рынка в целом. В частности, специальная стоимость может рассчитываться в целях определения синергетического эффекта при реорганизации предприятия.

Синергетическая стоимость - дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6).

Синергетическая стоимость

применяется при решении следующих задач:

- покупка или продажа объекта;

- слияние и поглощение;

- реструктуризация;

- принятие управленческих решений.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость

определяется, в частности, для целей налогообложения.

Внутренняя стоимость — денежная сумма, которая на основании оценки наличных фактов считается "истинной" или "реальной" ценностью вещи. Это понятие является понятием долговременной нерыночной стоимости, которая сглаживает кратковременные колебания цен (МР 5, 3.10).

Внутренняя стоимость применяется при решении следующих задач:

- покупка или продажа объекта;

- принятие управленческих решений.

Остаточная стоимость

— расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние, ожидаемые в конце срока его полезного использования (МСФО 16, 6).^[4]

Чистая величина, которую организация рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы за вычетом ожидаемых издержек его реализации (МСФОГС 17, 12).

С точки зрения оценки различают рыночную, инвестиционную, страховую, налогооблагаемую, утилизационную стоимости.

При оценке собственности как объекта продажи на открытом рынке используется рыночная стоимость.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора при определенных целях инвестирования.

В отличие от рыночной стоимости, определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки.

Инвестиционная стоимость

определяется в случаях:

- если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента;

- если объект оценки рассматривается в качестве вклада в инвестиционный проект;

- при обосновании или анализе инвестиционных проектов;

- при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в налоговой ситуации; в сочетаемости с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.^[5]

Страховая стоимость

– стоимость собственности, определяемая положениями страхового контракта или полиса.

Налогооблагаемая стоимость – стоимость, рассчитываемая на базе определений, содержащихся в соответствующих нормативных документах, относящихся к налогообложению собственности.

Утилизационная (скраповая) стоимость

– стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка), рассматриваемая как совокупная стоимость материалов, содержащихся в нем, без дополнительного ремонта.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.