Добавлен: 05.07.2023
Просмотров: 288
Скачиваний: 7
Введение
Развитие рыночных отношений в нашей стране неминуемо привело к существенным изменениям жилищных отношений, что выразилось в приватизации жилищного фонда с его передачей в частную собственность граждан и юридических лиц, демонополизации и развитии конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, развитии новых форм жилищных правоотношений, совершенствовании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечении государственного регулирования в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, стимулировании создания товариществ собственников жилья и обеспечении стабильной социальной защиты населения в жилищных отношениях.
Основная ставка сделана на то, чтобы потребность граждан в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств участников жилищных отношений, но при непосредственной поддержке государства в виде предоставления безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, выпуска жилищных сертификатов, жилищного кредитования, приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и в целом ряде других мер, направленных на создание широкого социального слоя частных собственников жилья, рынка жилья и коммунальных услуг.
В то же время необходимо признать, что проверенный многолетней практикой порядок обеспечения граждан жилыми помещениями безвозмездно в порядке очередности следует сохранить для социально незащищенных слоев населения в качестве особой социальной помощи государства, но он должен трансформироваться в более совершенные современные формы, что позволит в будущем вплотную подойти к решению жилищной проблемы.
В таких условиях государство вынуждено идти на крайние меры, заключающиеся в резком повышении стоимости жилья и коммунальных услуг, переложении бремени содержания жилья на плечи рядовых граждан.
Решение вышеуказанных проблем является приоритетной задачей государства.
Немаловажным проблемным вопросом в жилищной сфере также является огромное количество законодательных и подзаконных нормативных правовых актов, принятых еще в до перестроечную эпоху и в большинстве
своем морально устаревших и противоречащих действующему российскому законодательству.
Выбор темы настоящей работы не случаен и направлен на глубокое исследование вопросов жилищного права, а именно пользования жилыми помещениями по договору найма жилого помещения и обосновывается:
желанием автора специализироваться в области жилищного права;
большой социальной значимостью жилищных вопросов;
приоритетностью решения жилищных вопросов на государственном уровне;
сложностью и многообразностью форм жилищных правоотношений;
заинтересованностью широких масс населения в предоставлении квалифицированной юридической помощи по жилищным вопросам;
перспективностью темы;
специфичностью жилищного права как отрасли права.
По данным социологических исследований, наиболее часто граждане обращаются за юридической помощью по поводу жилищных проблем – 32,9% от общего числа опрошенных. Граждан в первую очередь интересуют вопросы получения жилья, постановки на очередь, прописки (регистрации), соблюдения прав несовершеннолетних при совершении сделок с жильем, приватизации жилья, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, наследования жилья и т. п. Далее следуют вопросы трудовых правонарушений – 17,5%, социальное обеспечение – 11%, конфликты с органами государственной власти – 11% и т. П.
Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право нажилище и никто не может быть произвольно его лишен.
Конституция РФ предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство, создавать условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч.2, 3 ст.40).
Жилищный кодекс РФ содержит новую концепцию жилищного законодательства, формулирует права и обязанности граждан, выстраивает взаимоотношения между собственниками жилья и его нанимателями. С момента вступления Кодекса в силу жилье предоставляется малоимущим и только по договору социального найма. Многие федеральные законы, такие как о приватизации жилья, об основах федеральной жилищной политики, о товариществах собственников жилья и др., признаны не действующими либо применяются в части, не противоречащей ЖК РФ.
В кодифицированном акте сведены воедино нормы федерального жилищного законодательства. Кроме Конституции РФ, Кодекс основывается на общепризнанных принципах и нормах международного права. Согласно ч.4 ст.15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора. Действие этого конституционного принципа теперь подтверждено на отраслевом уровне применительно к жилищному законодательству. Кодекс впервые установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального жилищного законодательства (ст.9).
1. Общая характеристика современного жилищного законодательства
Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом не должны нарушаться права, свободы и законные интересы других граждан (ч.2 ст.1). Ограничение жилищных прав допускается на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Граждане, законно находящиеся на территории России, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания могут быть ограничены только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч.3 - 5 ст.1).
В ст.4 Кодекса приведен перечень жилищных отношений по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, а также общим имуществом собственников помещений; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда, его содержания и ремонта; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; оказания коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Участниками жилищных отношений, регулируемых законодательством, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования.
Кодекс установил систему жилищного законодательства (ст.5), которая, согласно п. "к" ч.1 ст.72 Конституции РФ, находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В систему входят нормативные правовые акты, принятые на федеральном, региональном и местном уровнях. Кроме того, сюда относятся принятые в соответствии с Жилищным кодексом РФ иные федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти. Гражданским кодексом РФ регулируются право собственности и другие вещные права на жилые помещения (ст.288 - 293), а также отдельные виды обязательств, предметом которых могут быть жилые помещения (купля-продажа, аренда, наем, рента, мена, дарение, подряд и др.).
Нормы жилищного законодательства могут устанавливаться конституциями (уставами), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. В системе жилищного законодательства выделены и акты органов местного самоуправления. Основанием их принятия служат Конституция РФ, Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" [1] от 6 октября 2003 г. (с последующими изменениями), а также соответствующие законы субъектов Федерации, уставы муниципальных образований.
Как и Гражданский кодекс РФ (п.2 ст.3), Жилищный кодекс закрепил свое верховенство в системе федеральных законов и подзаконных правовых актов Российской Федерации, а также в системе региональных и местных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. В случае возникновения правовых коллизий применяются положения Жилищного кодекса РФ (ч.8 ст.5).
Статья 7 ЖК РФ предусматривает применение жилищного законодательства по аналогии. В таких случаях, как и в гражданском законодательстве, различаются аналогия закона и аналогия права. Если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.
В Кодексе установлены пределы действия жилищного законодательства во времени (ст.6). По общему правилу акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Жилищный кодекс РФ допускает применение актов жилищного законодательства к ранее возникшим отношениям только в случаях, прямо предусмотренных этими актами.
Жилищный кодекс РФ определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст.10). Это договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
В гл.7 подробно регламентированы основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Так, согласно ст.49 ЖУ РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.
Малоимущими гражданами, как указано в ч.2 ст.49, являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
В Кодексе нет конкретных критериев определения малоимущих. Классифицировать по этому признаку граждан будут администрации субъектов Федерации. В связи с этим Министерством регионального развития РФ разработаны и утверждены приказом от 25 февраля 2005 г. № 17. Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, которые направлены в регионы.
Кроме того, приказом Минрегиона России от 25 февраля 2005 г. № 18 утверждены Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма.
Несмотря на значительный объемназванных методических рекомендаций, многие вопросы отдаются на решение местных органов, что оставляет лазейки для проявлений коррупции. В то же время неконкретность этих норм может порождать жалобы и обращения в различные инстанции.
В субъектах РФ принимаются свои законы, регулирующие эти вопросы. Так, в соответствии с Законом города Москвы "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" от 25 января 2006 г. малоимущими признаются граждане, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.