Файл: Факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости.pdf

Введение

Актуальность: Рынок коммерческой недвижимости Москвы можно охарактеризовать как один из самых динамично развивающихся. Несмотря н сложную экономическую ситуацию, на рынок постоянно выводятся новые объекты коммерческой недвижимости с целью их продажи.

Цены на объекты коммерческой недвижимости имеют широкий разброс. Они стартуют от отметки в 27 000 руб/м² и доходят до уровня свыше 453 700 руб/м^2. /1/

Спросом на рынке пользуются как новые объекты, так и реконструированные здания.

Подобная широта выбора ставит перед желающими приобрести недвижимость для бизнеса сложную задачу: необходимо найти наиболее выгодное для покупки предложение, которое в полной мере соответствовало бы потребностям покупателя. Как же это сделать?

Для исключения возможности разного рода недоразумений, связанных с приобретением объекта коммерческой недвижимости, а также потери денежных средств, потенциальную покупку нужно, в первую очередь, оценить.

Разобраться с понятийным аппаратом оценочной деятельности, а также нормативно-правовыми актами, действующими в этой области, помогут крупные порталы об оценке www.ocenchik.ru /2/ и www.appraiser.ru /3/. Оба сайта имеют удобный интерфейс и очень информативное содержание.

Однако ознакомиться с терминологией и законодательством, регламентирующим оценочную деятельность, недостаточно для принятия решения о покупке объекта коммерческой недвижимости.

Для того, чтобы грамотно и всесторонне оценить объект коммерческой недвижимости перед принятием решения о покупке, необходимо всесторонне учесть все факторы, влияющие на его рыночную стоимость.

Именно эти факторы будут рассмотрены в настоящей работе.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов коммерческой недвижимости

Для начала необходимо определиться с самими понятиями оценочной деятельности и рыночной стоимости объекта оценки, в данном случае – объекта коммерческой недвижимости:

• Оценочная деятельность – ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". /4/

• Объект оценочной деятельности – ст. 5 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". /5/

---

• Оценка недвижимости - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25/09/2014 N 611. /6/

• Цель оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от от 20 мая 2015 г. N 298. /7/

Понятие рыночной стоимости установлено ст.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". /8/

Теперь рассмотрим факторы, влияющие, непосредственно, на рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости. Их можно разделить на следующие группы:

• Региональные/местоположение - особенности, характерные для конкретного региона расположения объекта недвижимости, удаленность от центра, особенности местоположения, наличие транспортной инфраструктуры.

• Социальные - тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, плотность заселения, тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, стиля и уровня жизни.

• Политические - ограниченное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, налоговая политика, защита окружающей среды, законы об операциях с недвижимостью, законы о собственности, законодательство в области строительства.

• Экономические - тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены на недвижимость, финансирование строительства и реконструкции.

• Физические /9/.

Эту группу факторов рассмотрим подробнее, так как она. По мнению автора, является самой сложной и специфической при оценке объектов недвижимости, а потому в рамках настоящей работы представляет особый интерес.

Важнейшим фактором являются архитектурно-конструктивные решения. Конструкция здания имеет существенное значение при оценке стоимости. Однако речь идет не только об архитектурных особенностях здания. Необходимо также учитывать соответствие объекта климатическим условиям, его техническому назначению. Важнейшим фактором является площадь объекта. Обязательно необходимо учесть этажность, и, при необходимости, этаж, на котором расположено помещение. Также учитывается высота потолков. Влияют на рыночную стоимость объекта недвижимости материалы и технологии, использованные при его строительстве. Будет учитываться и наличие лифта. Очень важна планировка здания и объемно-планировочные показатели. Необходимо учитывать наличие и состояние внешней и внутренней отделки объекта недвижимости. Важным фактором является состояние остекления здания. Звукоизоляция также будет влиять на стоимость. Объект недвижимости должен быть грамотно спланирован, иметь хорошее естественное освещение и т.д.

---

Текущее состояние здания – учитываются состояние стен, потолков, полов и т.д.

Срок эксплуатации здания – возраст здания, степень его износа, временной период постройки оказывают влияние на его рыночную стоимость.

Исправность инженерных систем – учитывается надежность и качество снабжения водой, газом, электричеством. Очень важно текущее состояние систем снабжения и вентиляционных систем.

Затраты на строительно-монтажные работы – при оценке необходимо учитывать все особенности объекта, потенциально подлежащие реконструкции, перестройке, монтажу/демонтажу, ремонту и т.д.

Экологический фактор – степень загрязненности воздуха, загазованности, удаленности от заводов, наличие зеленых насаждений, и т.д.

Соблюдение СНиП и строительных ГОСТов – условие, соблюдение которого категорически важно, как при строительстве, так и при покупке/продажи здания.

Инфраструктура – учитывается состояние подъездных путей, наличие парковки и т.д.

Внешнее окружение – на стоимость объекта недвижимости влияет благоустройство прилегающей территории, вид из окон и т.д.

Также учитываются такие факторы, как объемы эксплуатационных расходов, доходы, генерируемые объектом, факт и срок давности произведения реконструкции здания, функциональная пригодность и т.д.

Таким образом, очевидно, что адекватно оценить объект коммерческой недвижимости и принять эффективное решение о его покупке можно только оценив всю совокупность факторов всех перечисленных выше групп.

Все факторы представляют собой единую систему информации, с которой предстоит работать оценщику. Совокупность всех рассмотренных факторов, подобно кровеносной системе – разветвляясь и переплетаясь, сходится в итоге к единой точке – оценке рыночной стоимости конкретного объекта коммерческой недвижимости (см. Схему 1).

Схема 1

Система факторов, влияющих на рыночную стоимость коммерческой недвижимости

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости

- Срок эксплуатации;

- Текущее состояние;

---

- Финансово-эксплуатационные показатели;

- Функциональная пригодность и т.д.

- Архитектурно-конструктивные решения;

- Материалы и технологии;

- Площадь, этажность;

- Внешняя и внутренняя отделка и т.д.

Архитектурно-строительные

Инженерно-строительные

- Соблюдение СНиП и строительных ГОСТов;

- Исправность инженерных систем;

- Затраты на строительно-монтажные работы;

- Наличие и исправность лифта и т.д.

Экономические

Политические

Эксплуатационные

- Уровень доходов населения;

- Занятость населения;

- Кредитная политика и доступность кредитных ресурсов;

- Ставки процента арендной платы;

- Затраты на строительство;

-Цены на недвижимость;

- Финансирование строительства и реконструкции

- Зонирование;

- Строительные нормы и правила;

- Муниципальные услуги;

- Налоговая политика;

- Законы об операциях с недвижимостью;

- Законы о собственности;

- Иные законы в сфере строительства

- Численность населения;

- Плотность заселения;

- Образовательный уровень;

-Уровень культуры;

- Возрастные тенденции;

- Стиль и уровень жизни населения

- Особенности региона;

- Удаленность от центра;

- Наличие транспортной инфраструктуры

Региональные / местоположение

Социальные

Физические

Заключение

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы о факторах, влияющих на оценку рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости:

1. Существует великое множество факторов, влияющих на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

Совокупность факторов, влияющих на рыночную стоимость коммерческой недвижимости, можно представить в виде единой системы. Воздействие факторов часто происходит одновременно и по многим направлениям, что существенно затрудняет их анализ и выделение главных, определяющих наибольшее изменение стоимости объекта недвижимости. В связи с этим рассмотрение всех факторов должно происходить комплексно и последовательно, в зависимости от степени учета детальности свойств объекта и типа оцениваемой собственности.

Только комплексный анализ совокупности этих факторов может дать достоверную информацию о стоимости объекта коммерческой недвижимости, и только с его помощью можно адекватно оценить объект и принять эффективное решение о совершении покупки.

---