Добавлен: 06.07.2023
Просмотров: 52
Скачиваний: 2
Введение
Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно - монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога.
Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:
- рыночную стоимость земельного участка;
- восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;
-- рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.
Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.
2. Общая характеристика затратного подхода
Затратный метод – подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Обобщенная формула расчета выглядит следующим образом: Собственный капитал = Активы – Обязательства.
Затратный подход, используется для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.
Особенностью применения затратного подхода составляет различие между восстановленной стоимостью объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно- монтажных работ. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле.
3. Массовая и индивидуальная оценка затратного подхода
Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату.
Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.
Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.
Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.
И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать. В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.
При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем
проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной Ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.
4. Методы затратного подхода
Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недвижимости.
Методы:
• метод накопления активов (метод чистых активов) ‐ используется при определении рыночной стоимости действующего предприятия;
• метод ликвидационной стоимости используется при определении ликвидационной стоимости предприятия. Метод накопления активов включает в себя следующие этапы: 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости, в том числе земельных участков. 2. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования и транспортных средств. 3. Оценка рыночной стоимости нематериальных активов. 4. Оценка рыночной стоимости товарно‐материальных запасов. 5. Определение рыночной стоимости финансовых активов (финансовых вложений, дебиторской задолженности, денежных средств). 6. Определение текущей стоимости обязательств компании. 7. Определение рыночной стоимости компании путем вычитания из рыночной стоимости всех активов стоимости обязательств.
Применение метода накопления активов может осуществляться при выполнении следующих условий:
• предприятие обладает значительными материальными или финансовыми активами;
• предприятие является действующим и имеются основания полагать, что в перспективе останется таковым;
• предприятие является вновь созданным;
•оцениваемое предприятие является холдингом или инвестиционной компанией;
• у предприятия отсутствует постоянная предсказуемая клиентура.
Метод ликвидационной стоимости
Ликвидационная стоимость собственного капитала = ликвидационная стоимость всех активов ‐ затраты на ликвидацию ‐ величина всех обязательств на дату проведения оценки.
Последовательность работ по расчету ликвидационной стоимости предприятия включает:
• разработку календарного графика ликвидации активов предприятия;
• расчет рыночной, а затем ликвидационной стоимости активов;
• расчет затрат на ликвидацию организации;
• определение величины обязательств предприятия;
•вычитание из ликвидационной стоимости активов величины затрат на ликвидацию и обязательств предприятия.
Применение метода ликвидационной стоимости может осуществляться при выполнении следующих условий:
•предприятие не является действующим или имеются основания считать, что оно прекратит свое существование в ближайшем будущем;
• оцениваемая доля является контрольной или такой, которая способна вызвать продажу активов;
•когда стоимость предприятия при ликвидации выше, чем при продолжении деятельности.
В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический, функциональный и внешней).
5. Значение затратного метода
Затратный метод- метод определения цены товаров( работ, услуг) для целей налогообложения,
Применение затратного метода необходимо при:
- анализе нового строительства;
- определении варианта использования земли;
- реконструкции зданий;
- оценке для целей налогообложения;
- оценке для страхования;
- оценке последствий стихийных бедствий;
- оценке специальных зданий и сооружений.
В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:
- не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
- большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.;
- не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
- трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
Применение затратного метода оценки включает следующие этапы:
1. осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;
2. определение полной стоимости воспроизводства или замещения;
3. расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
4. определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
5. расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;
6. общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Оценка объекта затратным методом может быть достоверной только в той степени, в какой достоверно определена стоимость строения. Точность такой оценки всецело зависит от точности определения размеров износа и реальности определения сравнительной стоимости земли. Хорошо информированный покупатель не будет платить за недвижимость больше той суммы, за которую он может приобрести точно такой же объект, при условии, что платеж произведен им вовремя.