Файл: Факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.pdf

Введение

Актуальность данной темы заключается в том, что рынок недвижимости в России является одним из самых активных и оживленных. Это обуславливается увеличением количества населения в крупных городах страны, масштабнее становится процесс урбанизации. Необходима оценка факторов, которые способны повлиять на востребованность, ликвидность и стоимость недвижимости, поскольку переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Целью данной работы является изучение основ определения стоимости, установление факторов, которые в той или иной степени отражаются на стоимости жилой недвижимости. Также важно узнать степень влияния каждого из факторов.

Для того, чтоб достичь цели работы, необходимо решить ряд задач. Прежде всего стоит ознакомиться с понятиями, принципами, методами и подходами оценки стоимости жилой недвижимости, с особенностями функционирования рынка и оценки недвижимости в условиях современного российского рынка.

Понятие и принципы оценки стоимости недвижимости

Оценкой стоимости недвижимости можно назвать процесс, в котором определяется рыночная стоимость объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав в отношении различных объектов недвижимости. Оценка стоимости лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Существуют сложившиеся принципы оценки объектов недвижимости:

— принципы, основанные на представлениях пользования (отражают его представление об объекте недвижимости)

— принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

— принципы, связанные с рыночной средой;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (для целей рыночной оценки недвижимость необходимо оценивать при условии ее наилучшего и наиболее интенсивного использования).

---

Данные принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Факторы стоимости жилой недвижимости

На стоимость недвижимости постоянно оказывают как положительное, так и отрицательное влияние множество факторов: социальные, экономические, экологические, а так же факторы государственного регулирования. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

К этому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

Социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;

- тенденции изменения численности населения;

- изменение образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни,

Экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;

- факторы спроса: уровень дохода, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы, налоги.

Так же одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к большой зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

Политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного вида льгот;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

---

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только с помощью прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

Местоположение:

- по отношению к центру города, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, коммунальным учреждениям;

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

- условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

Физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт,

Архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др. финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства.

Заключение

Итак, для того, чтоб оценить рыночную стоимость той или иной жилой недвижимости, необходимо грамотное сопоставление всех влияющих на то факторов. Помимо всего прочего необходим четкий и глубокий анализ рынка жилой недвижимости в целом. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.

---