Файл: Виды стоимости (Факторы, влияющие на величину стоимости).pdf

использования ..." требуется, чтобы допускался обмен, основанный только на рыночных предложениях по продолжению существующего использования. Из этого следует, что если недвижимость должна продаваться на свободном рынке, то любая более высокая стоимость или принципы наилучшего и наиболее эффективного использования должны игнорироваться.
- "... но при допущении незанятости ...” подчеркивает тот факт, что в расчет не должна приниматься фактическая занятость недвижимости как обоснование фиктивной арендной платы, выплачиваемой фактическим владельцем. Не предполагается также оценка с учетом увеличения стоимости инвестиции за счет договоров текущего владельца. Должно быть сделано допущение, что недвижимость на дату оценки незанята и готова к продаже или сдаче в аренду. При этом не исключается потенциальное предложение текущего владельца, но владелец не должен предлагать цену выше обычного уровня рыночных цен.
- "... между готовым купить покупателем ..." относится к тому, кто имеет мотивацию, но не вынужден покупать. Этот покупатель не горит желанием и не преисполнен решимости покупать по любой цене. Этот покупатель покупает с учетом существующих рыночных реалий и в соответствии с текущими рыночными прогнозами, а не исходя из воображаемого или гипотетического рынка, который невозможно продемонстрировать и существование которого нельзя ожидать. Предполагаемый покупатель не заплатит более высокую цену, чем ту, которую требует рынок. Текущий владелец недвижимости включен в число тех, кто составляет "рынок”.
- “… готовый продать продавец ..." не является ни продавцом, который готов продать в силу своего слишком большого желания или принуждения по любой цене, ни продавцом, настроенным на получение цены, которая не может считаться обоснованной на текущем рынке. Готовый продать продавец имеет мотивацию продать имущество на рыночных условиях за лучшую цену, достижимую на открытом рынке после должного маркетинга, какова бы ни была эта цена. Фактические

обстоятельства реального владельца не рассматриваются, так как "готовый продать продавец " является гипотетическим владельцем.
- "... в коммерческой сделке ...” - подразумевает сделку между сторонами, не имеющими специальных или особых отношений друг с другом, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или повышенным из-за элемента специальной стоимости. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости имеет место между не связанными сторонами, каждая из которых действует независимо.
- "... после должного маркетинга ...” означает, что недвижимость будет выставлена на рынок в наиболее подходящей форме для того, чтобы осуществить ее продажу по наилучшей разумной цене, обоснованной в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность периода экспозиции может изменяться в соответствии с рыночными условиями, но она должна быть достаточной для привлечения к недвижимости внимания адекватного числа потенциальных покупателей. Определение рыночной стоимости при существующем использовании предполагает, что период экспозиции имеет место до даты оценки.
- “... в которой стороны действовали компетентно, расчетливо ...“ - предполагает, что и готовый купить покупатель, и готовый продать продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках недвижимости, ее фактическом и потенциальном использовании, а также о состояния рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый действует в собственных интересах, компетентно и расчетливо, чтобы получить лучшую цену соответственно их положениям в сделке. Расчетливость определяется отношением к состоянию рынка на дату оценки, а не отношением к выгодам в какое-то более позднее время. Не является нерасчетливой продажа недвижимости на рынке с падающими ценами по цене, меньшей чем прежние уровни цен на рынке. В таких случаях, как и в других ситуациях купли-продажи на рынке с меняющимися ценами, расчетливый покупатель или продавец будут действовать в соответствии с наиболее точной информацией о рынке, доступной на момент сделки.
- “... и без принуждения ..." означает, что каждая сторона заинтересована в том, чтобы совершить сделку, но ни одну из них не заставляют или не принуждают против желания заключить ее.
Рыночная стоимость при существующем использовании понимается как стоимость недвижимости, рассчитанная без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.
Рыночная стоимость при существующем использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления финансовых отчетов.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость - это величина ценности недвижимости для конкретного инвестора, рассчитанная с учетом его внутренних требований по возврату инвестированного капитала.
Понятие инвестиционной стоимости основано на субъективной, нерыночной оценке экономической полезности какого-либо имущества для предприятия. Понятие инвестиционной стоимости фундаментально отличается от рыночной стоимости, но является компонентом, который в совокупности движет рыночной активностью, основанной на индивидуальных оценках ценности недвижимости участниками рынка.
Расчет инвестиционной стоимости может принимать вид субъективной оценки рассчитанных издержек и прибылей инвестора за определенное время, дисконтированных в соответствии с внутренними критериями инвестора, которые он определил на основе совокупности различных элементов, включая, например, оценку тенденций экономических изменений, оценку остаточной стоимости, финансовые цели и анализ рисков.
Оценка предприятием стоимости инвестиционного портфеля при помощи разработанных самим предприятием последовательных и согласованных критериев, примененных к ожидаемому денежному потоку, может быть аргументирована как представляющая более удовлетворительное долгосрочное оценочное суждение о деятельности, чем рыночная стоимость, основанная на текущих быстро меняющихся рыночных цифрах. Такая оценка, тем не менее, не является базой, которая объективно оправдана или свободна от субъективности, вплоть до окончания периода прогноза.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Страховая стоимость

Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, действующими в сфере государственного и частного страхования.
Для недвижимости страховая стоимость, как правило, определяется из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемые в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учетом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения. Стоимость замещения представляет собой оценку совокупных издержек на восстановление объекта недвижимости в сложившихся рыночных условиях.
На практике страхуются земельные участки со зданиями и сооружениями или, что чаще, только строения. Во многих развитых странах широкое распространение получило страхование сельскохозяйственных земель от экологического загрязнения, эрозии почвы и снижения ее плодородия.
Налогооблагаемая стоимость
Налогооблагаемая стоимость (стоимость для налогообложения) - это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утвержденными государственными органами налогообложения. Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с применением методов массовой оценки, на которые действие данного стандарта не распространяется.

Утилизационная стоимость

Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Утилизационная стоимость рассчитывается с

учетом затрат на реализацию и по смыслу аналогична стоимости реализации для отдельных элементов имущества.
Утилизационная стоимость – это стоимость объекта оценки, рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Обычно утилизационную стоимость оценивают для сильно изношенных объектов, когда мала вероятность их продажи на вторичном рынке. Утилизационную стоимость могут оценивать также для объектов, оказавшихся по тем или иным причинам (безопасность эксплуатации, экологический фактор, появление конкурирующих технологий и т.д.) ненужными и не подлежащими продажи другим лицам для дальнейшего применения по своему назначению. Утилизационная стоимость объекта может быть для собственника величиной отрицательной, это возможно тогда, когда расходы на утилизацию превышают доходы от продажи металлолома и частей объекта. Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной рыночной стоимости, это имеет место тогда, когда наблюдается резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то было изготовлено.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость – это стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная стоимость соответствует цене при вынужденной или срочной продаже. По ликвидационной стоимости оцениваются машины и оборудование при распродаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, при обращении права залогодержателя на имущество залогодателя, при аресте имущества в результате судебного исполнения, при аресте имущества на таможне.
Ликвидационную стоимость рассчитывают путем внесения в предварительную оцененную рыночную стоимость так называемой ликвидационной скидки. Величина ликвидационной скидки зависит от ликвидности оцениваемого объекта и назначенного срока на реализацию. Чем ниже ликвидность и жестче сроки на реализацию, тем больше ликвидационная скидка.
При определении ликвидационной стоимости