Добавлен: 08.07.2023
Просмотров: 65
Скачиваний: 1
Статьей 213 Гражданского кодекса РФ устанавливается: в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.
Частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничиваются по количеству, размерам и стоимости, в отличие от прежнего регулирования, когда в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей могло находиться не более одного жилого дома или части его; устанавливались также предельные размеры жилой площади, количество этажей (не более двух) и количество комнат (не более пяти).
Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника допускается только на основании решения суда[4].
Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности общественных объединений.
Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, созданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.
В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.
Государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
В законодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный фонд». Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он состоит из домов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей их работников.
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.
Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.
Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району, городу, поселку, другим муниципальным образованиям и входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, включая жилые дома и жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений (т. е. их «ведомственный фонд»).
Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностей населения данного административно-территориального образования и принадлежащих ему предприятий и учреждений.
В настоящее время муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.
От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований права собственника жилищного фонда осуществляют соответствующие органы. Так, от имени Российской Федерации общее управление федеральной собственностью возложено на Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое в пределах установленных полномочий осуществляет следующие функции:
* проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений;
* осуществление полномочий собственника в пределах и в порядке, определенных федеральным законодательством, в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений (за исключением полномочий собственника, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные агентства), акций (долей) акционерных (хозяйственных) обществ и иного имущества, составляющего казну Российской Федерации, а также полномочий по изъятию у учреждений и казенных предприятий излишнего, неиспользуемого либо используемого не по назначению федерального недвижимого имущества, передаче федерального имущества физическим и юридическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества;
* разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
* осуществление полномочий собственника имущества должника - федерального государственного унитарного предприятия при проведении процедур банкротства;
* защита имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации при управлении федеральным имуществом и его приватизации на территории Российской Федерации и за рубежом;
* осуществление учета федерального имущества и ведение реестра федерального имущества.
При разграничении объектов жилищного фонда следует руководствоваться ст. 12, 130-132 Конституции РФ и ст. 6, 29 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля, 8 декабря 2003 г.), которые в соответствии со ст. 125 и 215 Гражданского кодекса РФ в пределах своей компетенции осуществляют права собственника в отношении муниципального жилищного фонда.
Жилищный фонд, являющийся собственностью (ст. 19 ЖК РФ) Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, следует рассматривать как жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий и учреждений (ст. 294 и 296 Гражданского кодекса РФ).
С учетом ст. 19 ЖК РФ необходимо иметь в виду, что ведомственный жилищный фонд может быть передан в ведение органов местного самоуправления. Органы государственной власти и органы местного самоуправления в области регулирования жилищных отношений в соответствии со ст. 72 Конституции РФ, имея в виду, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и его субъектов, принимают законы и иные нормативные и правовые акты субъектов Россий-скуй Федерации. Вне компетенции Российской Федерации, вне компетенции совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование (принятие законов и иных нормативных актов)[5].
В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления» поселковая, сельская администрация в области строительства, жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:
* организует подготовку проектов застройки населенных пунктов, утверждает проекты и титульные списки строек, осуществляемых за счет средств местного бюджета, и контролирует их соблюдение;
* организует за счет собственных средств и на долевых началах строительство и ремонт муниципальных жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения, дорог, привлекает в установленном порядке к дорожному строительству колхозы, совхозы и другие предприятия и организации;
* организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли и общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
* распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;
* решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам.
Районная администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:
* организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
* распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда;
* решает вопросы продажи домов и квартир, использования собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;
* осуществляет контроль над надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, всех объектов коммунального хозяйства, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения;
* принимает меры по обеспечению населения топливом и др. Городская администрация в области жилищного хозяйства и коммунально-бытового обслуживания населения:
* организует эксплуатацию муниципального жилищного фонда, объектов коммунального и дорожного хозяйства, предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения, входящих в состав муниципальной собственности;
* распределяет в установленном порядке муниципальный жилищный фонд, ведет учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставляет им жилые помещения в домах муниципального жилищного фонда, решает вопросы продажи домов и квартир, использования нежилых помещений, аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности, а также выдает ордера на заселение жилой площади, за исключением домов, принадлежащих гражданам;
* осуществляет контроль за надлежащей эксплуатацией жилищного фонда, объектов коммунального хозяйства, торговли, общественного питания и бытового обслуживания, обеспечивает бесперебойное коммунальное обслуживание населения, устойчивую работу объектов водо-, газо-, тепло-, энергоснабжения, принимает меры по обеспечению населения топливом.
2.2 Виды жилищного фонда в зависимости от форм использования
В зависимости от форм использования жилых помещений в составе жилищного фонда можно выделить: фонд социального использования, индивидуальный и коммерческий жилищные фонды.
Фонд социального использования впервые был предусмотрен в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст. 672).
К названному фонду относятся жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования охватывает только те жилые помещения, которые включены в фонд социального использования местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями. Часть жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по договору коммерческого найма и по договору аренды.
За гражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домах государственного и общественного жилищных фондов, полностью сохраняются права, возникшие из этих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения. Отсюда следует, что указанные граждане должны рассматриваться как субъекты договора социального найма, хотя они в свое время заключали обычный договор найма жилого помещения.
Индивидуальный жилищный фонд включает жилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан и предназначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а также лиц, которым собственник сдал помещение на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).
В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормах гражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства (права членов семьи собственника и пользователей по договору с собственником).
Коммерческий жилищный фонд составляют жилые помещения, которые собственник (гражданин или юридическое лицо) использует для извлечения прибыли путем заключения договора коммерческого найма либо договора аренды жилых помещений. Жилые помещения в данном случае могут принадлежать частному лицу или относиться к государственному либо муниципальному фонду. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, в том числе ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Однако некоторые права на жилые помещения государственной регистрации не подлежат. К их числу относятся права, возникающие из договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, а также из членства в жилищных кооперативах.