Файл: Анализ рынка ипотечного кредитования в России.pdf

На рисунке 9 представлено изменение доли просроченной задолженности.

Рисунок 9 – Изменение доли просроченной задолженности по выданным ипотечным кредитам в России по итогам 2016-2018 гг., %

Данные таблицы 8 показывают, что объем задолженности по ипотечному кредитованию вырос с 4 493 470 млн. руб. в 2016 г. до 6 410 409 млн. руб. в 2018 г., т.е. на 42,66% за два года. При этом ипотечное кредитование характеризуется относительно низким показателем просроченной задолженности, по сравнению с другими видами кредитования.

Объем просроченной задолженности в 2017 г. снизился по сравнению с прошлым годом на 1,94%, составив 68 980 млн. руб., а в 2018 г. вырос на 5,63%, составив 72 865 млн. руб. Но доля просроченной задолженности снизилась: с 1,57% до 1,14%, что связано с опережающим ростом задолженности по ипотечным кредитам. Опережающий рост говорит о том, что увеличение просроченной задолженности не связано со значительным ухудшением финансового положения заемщиков, а определено увеличением объемов кредитования.

Таким образом, в течение 2016-2018 гг. рынок ипотечного кредитования в России развивался достаточно активно. Увеличились объемы кредитования, количество, средний срок и сумма ипотечных кредитов. Росту способствовало снижение процентных ставок. Основными тенденциями современного рынка ипотечного кредитования в России можно считать: уменьшение численности кредитных организаций, которые осуществляют деятельность по выдаче ипотечных кредитов; увеличение количества и объемов выдачи кредитов после кризиса 2014 г.; снижение банковских процентных ставок; снижение доли просроченной задолженности по выданным кредитам.

2.3 Направления развития рынка ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования в России имеет достаточно широкие перспективы развития. Они связаны как с развитием инфраструктуры рынка, так и видов и условий кредитования.

Основными направлениями развития рынка ипотечного кредитования в России можно назвать:

1. Создание системы привлечения долгосрочного капитала на рынок ипотечного кредитования. В связи с тем, что в России существует проблема недостатка средств, необходимых для выдачи ипотечных кредитов, требуется развитие единой модели, которая предусматривает привлечение капитала на рынок ипотечного кредитования одновременно из нескольких источников, в частности:

• от населения в виде срочных банковских вкладов;
• от инвесторов путем выпуска ипотечных ценных бумаг;
• от инвесторов путем продажи пулов ипотечных кредитов;
• от ипотечных агентств путем рефинансирования выданных ипотечных кредитов;
• от населения и организаций через негосударственные пенсионные фонды, страховые компании и кредитные инвестиционные фонды.

1. Дальнейшее развитие единых стандартов рынка ипотечного кредитования. Сегодня существует проблема отсутствия единой процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, которая применялась бы всеми кредиторами. Это негативно влияет на рынок, так как отдельные банки в связи с отсутствием законодательно утвержденных стандартов проявляют недобросовестность. Единые стандарты должны быть разработаны в следующих направлениях:

• технологии выдачи кредита – предусматривают разработку и внедрение единой процедуры заключения ипотечной сделки. Сегодня в РФ сделаны значительные шаги в области определения стандартов процесса предоставления ипотечного кредита. В частности, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и другие законы устанавливают требования к поведению участников рынка – кредиторов, ипотечных агентств, страховых компаний и др. Однако доработки требуют вопросы взаимодействия и кредиторов и заемщиков на этапе принятия решения о кредитовании и выдаче кредита, а также вопросы, связанные с работой инфраструктурных участников рынка, например, оценщиков и ипотечных брокеров;
• порядок обмена информацией – эти стандарты должны устанавливать порядок обмена информацией между кредитором и заемщиков, органами государственной регистрации, бюро кредитных историй и другими участниками рынка;
• порядок оценки и управления рисками – важность этих стандартов определена необходимостью повышения качества ипотечного кредитования с учетом роста просроченной задолженности и проблемных кредитов в совокупном ипотечном кредитном портфеле. Они должны предусматривать единые требования к кредиторам по оценке величины возможного риска на этапе принятия решения о кредитовании^[15].

1. Развитие не только жилищного ипотечного кредитования, но и новых видов ипотечного кредитования. Это позволит активизировать участие на рынке новых категорий заемщиков помимо населения, а частности, застройщиков и некоммерческих объединений граждан. В таблице 9 представлены некоторые виды, требующие развития.

Таблица 9

Развиваемые виды ипотечного кредитования^[16].

1. Развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Это направление развития должно предусматривать: развитие первичного и вторичного рынка, повышение эффективности инфраструктуры рынка, предотвращение и смягчение возможных кризисных явлений при кредитовании.

Для развития первичного и вторичного рынка планируется:

• повышение доступности ипотечного кредита для заемщиков путем снижения величины первоначального взноса за счет ипотечного страхования, дифференциации условий кредитования в зависимости от потребностей заемщиков, кредитной истории;
• унификация и стандартизация процедур оценки платежеспособности заемщика, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, а также документации по операциям с закладной;
• развитие системы бюро кредитных историй, организация информационного обмена с ПФ РФ, ФНС России, МВД РФ позволят значительно повысить информированность участников рынка относительно платежной дисциплины заемщиков;
• выработка единой формы раскрываемой заемщику информации о кредитных, валютных и иных рисках по ипотечному кредиту.

Для повышения эффективности инфраструктуры рынка планируется:

• сокращение сроков и снижение издержек и операционных рисков при регистрации сделок с жильем, ипотеки и закладных за счет повышения доступности информации об имуществе, сторонах кредитной сделки;
• создание стандартов: оценки пулов ипотечных жилищных кредитов, управления рисками, квалификационных требований к участникам рынка, оформления документации, раскрытия информации, информационного обмена между участниками рынка;
• развития конкуренции на рынке в целях снижения издержек, повышения качества и сокращения сроков оборота капитала;
• введение рейтинга для участников инфраструктуры рынка.

Для предотвращения и смягчение возможных кризисных явлений при кредитовании планируется:

• сокращение сроков судебного и исполнительного производства при обращении взыскания на предмет ипотеки в целях предотвращения роста долговой нагрузки на заемщика;
• установление возможности внесудебной реализации заложенного имущества по соглашению сторон;
• формирование в муниципалитетах маневренного жилищного фонда для временного проживания заемщиков, на жилье которых обращено взыскание;
• разработка в субъектах РФ региональных программ поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации^[17].

Таким образом, развитие рынка ипотечного кредитования должно обеспечивать поддержку интересов его основных участников – кредиторов и заемщиков. В частности, важным сегодня является формирование и нормативное закрепление порядка выдачи ипотечных кредитов на всех этапах, а также развитие новых видов кредитования, что позволит привлечь на рынок новые категории заемщиков.

Подводя итог, можно заключить, что ипотечное кредитование в России определяется внешними и внутренними факторами, такими как состояние экономики и банковского сектора, уровень жизни населения, процедуры и условия кредитования, устанавливаемые коммерческими банками. Развитие эффективно действующей системы ипотечного кредитования в России является одной из приоритетных задач национальной экономики. Эта необходимость обусловлена двумя фактами: острой нехваткой жилья и низкой платежеспособностью потенциального спроса.

Заключение

Ипотечное кредитование представляет собой процесс выдачи кредита на цели приобретения недвижимости с предоставлением залога в виде приобретаемой или иной недвижимости заемщика. Ипотечное кредитование имеет такие характеристики, как крупная сумма, длительный период, наличие первоначального взноса, целевое назначение, обеспеченность залогом недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование характеризуется разными видами, которые зависят от вида и способа приобретения имущества, категории заемщика, порядка погашения кредита. Основу для осуществления ипотечного кредитования составляет Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон устанавливает порядок взаимоотношений между кредитором и заемщиком при оформлении ипотечной сделки, т.е. передачи недвижимого имущества в залог при получении ипотечного кредита.

Рынок ипотечного кредитования в России функционирует в двух видах – первичный рынок и вторичный рынок. Первичный рынок характеризуется стандартной совокупностью участников, действия которых направлены на получение (выдачу) ипотечного кредита и приобретение недвижимости. На вторичном рынке осуществляется продажа обязательств по выданным на первичном рынке ипотечным кредитам в виде закладных. Особым участником здесь являются ипотечные агентства, выпускающие ипотечные ценные бумаги для рефинансирования кредиторов.

Рынок ипотечного кредитования характеризуется тем, что включает в себя различные категории участников. Условно их можно разделить на две категории: субъекты, непосредственно выполняющие процедуры ипотечного кредитования или основные участники – кредиторы, заемщики, ипотечные агентства, и субъекты, обеспечивающие функционирование рынка или косвенные участники – оценщики, страховщики, органы регистрации и др.

Основу для развития рынка ипотечного кредитования в России составляют кредиторы, так как именно они, преимущественно, осуществляют аккумулирование средств и их последующее размещение в виде ипотечных кредитов. В большей степени кредиторы представлены коммерческими банками. Количество кредитных организаций, работающих на рынке ипотечного кредитования в России, в течение 2016-2018 гг. снижалось. Так, количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, снизилось за два года на 126 ед. – с 484 ед. в 2016 г. до 358 ед. в 2018 г. Большее число организаций работают только в рамках первичного рынка кредитования. Причинами сокращения численности кредиторов на рынке ипотечного кредитования следует считать: общее сокращение количества кредитных организаций в банковском секторе России, снижение капитальной базы банков, необходимой для проведения ипотечного кредитования, преимущественно монополистическое состояние рынка, не дающее возможности новым кредитным организациям занять на нем долю.

В течение 2016-2018 гг. происходило увеличение показателей ипотечного кредитования в России. Так, объем выданных кредитов вырос с 1 473 467 млн. в 2016 г. до 2 021 946 млн. руб. в 2017 г. (на 37,22%), а в 2018 г. до 3 013 115 млн. руб. (на 49,02%). В итоге за два года прирост ипотечного кредитования составил на 104,49%. Основными тенденциями современного рынка ипотечного кредитования в России можно считать: уменьшение численности кредитных организаций, которые осуществляют деятельность по выдаче ипотечных кредитов; увеличение количества и объемов выдачи кредитов после кризиса 2014 г.; снижение банковских процентных ставок; снижение доли просроченной задолженности по выданным кредитам.