Файл: Общая часть.doc

В соответствии с п. 1 ст. 238 ГК, если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности, если законом не установлен другой срок. При неисполнении этой обязанности такое имущество по решению суда подлежит принудительной продаже либо передаче в государственную или муниципальную собственность (п. 2 ст. 238 ГК). Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в том же порядке (п. 3 ст. 238 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 213 и п. 2 ст. 1 ГК количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане и юридические лица владеют, пользуются и распоряжаются своим имуществом по собственному усмотрению. Они могут совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК).

Таким образом, граждане и юридические лица (по общему правилу) имеют одинаковые по содержанию правомочия в отношении имущества, находящегося в их собственности. В равной степени они также несут бремя содержания своего имущества, а также риск его случайной гибели или случайного повреждения. Права граждан и юридических лиц как собственников должны защищаться равным образом (п. 4 ст. 212 ГК).

Вместе с тем законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, особенности владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица. Как правило, такие особенности вытекают из естественного различия граждан и юридических лиц. Например, специальным основанием приобретения права собственности для граждан является переход имущества по наследству в соответствии с законом в случае смерти другого гражданина (п. 2 ст. 218, гл. 63 ГК), поскольку юридическое лицо не может выступать наследником по закону. По действующему законодательству только граждане, являющиеся супругами или членами крестьянского (фермерского) хозяйства, могут приобретать имущество в общую совместную собственность (ст. 256, 257 ГК, ст. 1 Федерального закона от 11 июня 2003 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

С другой стороны, только юридическое лицо может приобретать имущество в результате внесения вклада (взноса) участниками (учредителями, членами) в уставный (складочный) капитал или в имущество юридического лица (п. 3 ст. 213 ГК), а также в результате реорганизации (п. 2 ст. 218 ГК). Особенности владения, пользования и распоряжения имуществом граждан и юридических лиц обусловлены, как правило, спецификой правового режима соответствующих вещей, являющихся объектами права собственности, либо характером деятельности гражданина или юридического лица (индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации), наличием у юридического лица общей или специальной правоспособности, предопределяющей общий или целевой режим использования его имущества.

§ 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку из всех видов имущества объекты недвижимости всегда рассматривались как наиболее ценные, государство уделяет особое внимание закреплению и охране прав на них. Право собственности и другие вещные права граждан и юридических лиц на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация прав на недвижимость осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации (ст. 9 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). В настоящее время это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом Реестре регистрируются права на земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения и т.п.).

Права на морские суда и суда внутреннего плавания регистрируются в Государственном судовом реестре РФ или судовой книге органами, уполномоченными осуществлять такую регистрацию в соответствии с законодательством о морском и внутреннем водном транспорте. Права на воздушные суда - в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведется уполномоченным органом в области гражданской авиации.

Исключением из этого общего правила являются случаи приобретения права собственности на помещения, предоставленные членам жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива или иным лицам, имеющим право на паенакопления, полностью внесшим свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение. Право собственности у таких лиц возникает с момента выплаты паевого взноса (п. 4 ст. 218 ГК). Поэтому государственная регистрация права собственности на подобные объекты недвижимости имеет не правообразующий, а правоподтверждающий характер.

Если право собственности на недвижимость было приобретено до 1998, но не было зарегистрировано, то ранее возникшие права признаются. Однако при совершении новых сделок необходимо зарегистрировать право собственности (п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, после введения в действие указанного Закона исключается возможность распоряжения недвижимым имуществом без предварительной регистрации ранее возникших прав на него.

Государственная регистрация права собственности требуется также в отношении объектов незавершенного строительства, которые в настоящее время признаются самостоятельными объектами недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК, ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

От регистрации прав на недвижимое имущество необходимо отличать регистрацию сделок с недвижимым имуществом. По общему правилу любая сделка с недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее заключения. Регистрируется лишь переход права собственности по такой сделке.

Однако в некоторых случаях, прямо указанных в законе, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сама сделка с недвижимым имуществом. В частности, обязательность государственной регистрации установлена в отношении договоров купли-продажи и аренды предприятий как имущественных комплексов (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 658 ГК), договоров дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 573 ГК), договоров купли-продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК), договоров ренты, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК), договоров аренды недвижимого имущества, в том числе заключаемых на один год и более договоров аренды земельных участков (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса), договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений, заключаемых на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК), договоров доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), договоров залога недвижимого имущества (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК).

Начиная с 1 апреля 2005 г. требуется также государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Таким образом, соответствующие договоры фактически приравниваются к сделкам с недвижимостью.

Собственники недвижимого имущества при совершении соответствующих сделок должны учитывать указанные требования закона, так как при отсутствии государственной регистрации эти сделки признаются недействительными либо незаключенными (п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 ГК).

Право собственность на землю и другие природные ресурсы. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. При этом они используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это предопределяет особый правовой режим земли и других природных ресурсов как объектов права частной собственности. Помимо ГК, который регулирует частноправовые имущественные отношения по поводу данных объектов, правовой режим земли и других природных ресурсов устанавливается в отраслевом законодательстве, содержащем нормы публичного права (о территориальном зонировании, кадастровом учете земли и других природных ресурсов, их охране, целевом назначении, о порядке предоставления и изъятия этих объектов у собственников).

Объектами права частной собственности являются обособленные участки природных ресурсов, определенные на местности и имеющие четко обозначенные и удостоверенные соответствующими органами границы (земельные участки, в том числе участки лесного фонда, обособленные водные объекты). Согласно Водному кодексу в частной собственности могут находиться только обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), т.е. небольшие по площади непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Право собственности на водные объекты по характеру правомочий имеет существенную особенность. В соответствии со ст. 31 Водного кодекса понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена.

Особенности правового режима собственности на земельные участки регулируются гл. 17 ГК "Право собственности и другие вещные права на землю", Земельным кодексом, а также некоторыми другими актами земельного законодательства и законодательства об иных природных ресурсах.

Все земли в Российской Федерации делятся на определенные категории, перечень которых содержится в п. 1 ст. 7 Земельного кодекса. К ним относятся:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Для каждой из указанных категорий устанавливается особое целевое назначение, в соответствии с которым такие земли должны использоваться. В этой связи правовой режим земельных участков определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Собственники обязаны использовать земельные участки по целевому назначению. Пользование земельным участком допустимо лишь в пределах, определяемых его назначением (п. 2 ст. 260 ГК). В соответствии со ст. 284 ГК земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК).