Файл: Понятие административных барьеров входа на российских рынках ( на примере г. Санкт-Петербург ).pdf

Насколько существенна роль недви­жимости и высока ее значимость для го­сударственного регулирования, показано на схеме (см. рисунок), позволяющей оп­ределить, что основные цели и функции государства в сфере недвижимости прояв­ляют себя во взаимосвязи с целями и функциями государственного регулирова­ния. [15, С. 138]

Если ранее регулирование осуществ­лялось преимущественно мерами прямого административного управления, то в на­стоящее время происходит процесс созда­ния и планомерного внедрения косвен­ных. Основным препятствием на пути внедрения данных мер являются адми­нистративные барьеры при строительстве недвижимости. Это подтверждается дан­ными многочисленных эмпирических ис­следований. Так, 74% опрошенных строи­тельных компаний Санкт-Петербурга оце­нивают административные барьеры при строительстве жилой недвижимости как высокие или запредельно высокие.

Подтверждение найдено в ежегодном отчете Всемирного банка и Международ­ной финансовой корпорации «Doing Business», где в рейтинге по сложности административных процедур при строи­тельстве Россия помещена на 178-е место из 183-х рассматриваемых. Непосредст­венно Санкт-Петербург среди городов страны занимает восьмое место в рейтин­ге по уровню благоприятности условий для строительства жилой недвижимости, но по срокам получения необходимых согласований - только четвертое [3].

Схема 3-Недвижимость в системе «государство - общество - экономика»

Значим для рынка жилой недвижи­мости и тот факт, что существенные пока­затели уровня административных барье­ров влияют на государственные решения, вплоть до комплексных. Установлено, что сократить административные барьеры до разумных пределов можно только в сово­купности с решениями по обеспечению прозрачности в предоставлении земли. В подтверждение этому можно привести указание в Послании Президента РФ Фе­деральному Собранию РФ в 2004 году:

«Необходимо разрушить монополии на строительных рынках. Граждане России не обязаны оплачивать стоимость админи­стративных барьеров, создаваемых в стро­ительстве <...> Все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и финансовых затрат по строительству».[18, С. 17]

Во исполнение данного указания бы­ли осуществлены следующие мероприя­тия.

1. Муниципалитетами приняты Пра­вила землепользования и застройки. Изна­чально вид разрешённого использования условленного земельного участка уста­навливался персональным решением гла­вы местной администрации, что зачастую характеризовалось формулированием за­претительных указаний, носящих субъ­ективный характер. С 2005 года этот про­цесс публичен, требования формализова­ны и содержат градостроительные регла­менты. С одной стороны, решение побуж­дает застройщиков к деятельности, с дру­гой - ограничивает возможные нарушения со стороны правообладателей объектов недвижимости.
2. С 2008 года законодательно оформ­лен запрет предоставления земельных участков по инвестиционным контрактам. Последние в общем виде представляют собой обещание органа власти, в ведении которого распоряжение земельным участ­ком, предоставить его инвестору после ос­вобождения участка от прав третьих лиц. До введения запрета местные администра­ции были заинтересованы в монополиза­ции распределения земельного ресурса, дальнейшие решения были соответствую­щими поведению монополиста. С 01.01.2008 года этот административный барьер блокирован, в связи с чем зе­мельные участки, освобожденные по ус­ловиям инвестиционных контрактов от прав третьих лиц, предоставляются только после проведения торгов, предполагаю­щих соперничество, и даже в случае побе­ды не могут гарантировать, что сумма ин­вестиционного контракта не будет превы­шена.

Кроме реформирования законодатель­ства, обусловливающего отношения в сфере земельных отношений, со стороны государства для сокращения администра­тивных барьеров осуществлены:

1. Отказ от параллельного производ­ства нескольких процедур по проектиро­ванию и приобретению прав на землю и замена его на структурированную после­довательность действий. Это освободило инвестора от зависимости от решений от­дельных чиновников, решающих вопросы по предоставлению земли.
2. Публичность установления требо­ваний к проектированию, в связи с чем был ликвидирован институт индивидуаль­ных переговоров инвесторов с чиновника­ми с целью получения выгод на первона­чальном этапе для проектирования. Кроме того, требования к проектированию в настоящее время отображаются в публич­но предоставляемых градостроительных планах земельных участков, а не скрыто и конкретно по каждому участку и отдель­ному инвестору. [5]
3. Формирование единой государст­венной экспертизы, в которую включены десять существовавших ранее. Теперь по итогам проверки выдается сводное заклю­чение, что существенно сократило и вре­мя на прохождение экспертиз, и матери­альные затраты на них со стороны инвес­тора.
4. Устранение института согласова­ний проектной документации. Запрещены к решению многие из тех задач, которые осуществлялись на стадии согласования проектной документации; осуществлен их перенос на стадию подготовки земельного участка к предоставлению и разработки градостроительных планов земельных участков.
5. Реформирование статуса института выдачи разрешения на строительство жилой недвижимости. В настоящее время разрешение на строительство больше не носит распорядительного характера, не за­висит от решения конкретного чиновника, а обусловлено только технологическими юридическими действиями.
6. Объединение существовавших ви­дов надзоров при строительстве недвижи­мости в единый государственный строи­тельный надзор. Поэтому для ввода объекта в эксплуатацию застройщик полу­чает заключение, подтверждающее соот­ветствие требованиям безопасности толь­ко в Ростехнадзоре.
7. Упрощение административных про­цедур для отдельных видов объектов ка­питального строительства. В части жилой недвижимости - это устранение обяза­тельной процедуры разработки проектной документации, её же государственной экспертизы, изменение порядка государ­ственного строительного надзора при строительстве индивидуальных жилых до­мов.

Таким образом, со стороны законода­теля были осуществлены попытки по сокращению административных барьеров при строительстве жилой недвижимости. Но каждое законодательное решение должно пройти апробацию, в ходе кото­рой могут быть выявлены недочеты, тре­бующие внесения поправок или дополни­тельных мероприятий.

В настоящее время анализ сущест­вующих административных барьеров при строительстве жилой недвижимости в Санкт-Петербурге позволил обнаружить необходимость выявления соответствия региональной и местной нормативной базы федеральному законодательству в виду того, что федеральное законодатель­ство может быть улучшено постоянными нововведениями, но оно регулирует толь­ко 30% процедур, остальные возникают на региональном и местном уровнях.

Следовательно, в качестве одного из предложений по решению существующей проблемы может выступать признание в качестве основного источника снижения административных барьеров региональ­ных и местных процедур, с осуществле­нием обязательного ежегодного монито­ринга динамики ситуации.

Следующим шагом видится принятие Сводного перечня административных про­цедур, в котором были бы регламентиро­ваны все административные процедуры, предусмотренные российским законода­тельством в части реализации инвестици­онных проектов в сфере жилищного строительства.

Определенно целесообразным спосо­бом сокращения административных барь­еров является разработка определенного порядка согласования субъектами РФ с уполномоченными органами исполни­тельной власти дополнительных админи­стративных процедур, не учтенных в Сводном перечне.

Как и в случае с уже решенными ме­роприятиями, указанные предложения должны пройти оценку Правительством РФ. Затем будут подготовлены и внесены необходимые изменения в законодатель­ство, направленные на значительное сокращение административных барьеров при согласовании, проведении экспертиз, выдаче разрешений на строительство жи­лой недвижимости, ввод в эксплуатацию и т.д., включая второстепенные элементы. Собственно для повышения качества и сокращения временных рамок в дальней­шем должно быть учтено обязательство оформления не только в бумажном виде, но и в электронном с визированием электронной цифровой подписью.

Таким образом, процесс реформиро­вания строительной сферы привел к зна­чительным изменениям хозяйственной практики и обусловил формирование стратегической задачи - построение дей­ственной системы государственного контроля, координации, согласования и регулирования текущей деятельности ор­ганов власти с учетом каждого отдельно взятого муниципального образования в структуре администрации субъекта РФ.

2.2 Снижение административных барьеров в строительстве

Строительный сектор традиционно является одним из особо регулируемых секторов экономики. Обосновывается это тем, что деятельность строительного сектора напрямую связана с оборотом земли и градостроительной деятельностью. В случае отсутствия грамотного регулирования застройки (парковые зоны, охраняемые зоны) в целях экономии общество может понести существенные потери, связанные с утратой в экологической безопасности.

Несмотря на реформирование системы регулирования, Г радостроительный кодекс полностью не контролирует все этапы строительного проекта, начиная от подготовки площадки под строительство и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. На самом деле инвестор сталкивается с множеством трудностей, через которые нужно пройти, чтобы осуществить строительный проект с так называемыми административными барьерами.

Административные барьеры в строительстве - согласовательные и разрешительные процедуры, которые являются обязательными для застройщика при реализации инвестиционно-строительного проекта.

Основной проблемой является то, что нет единого принципа требований к взаимодействию субъектов градостроительных отношений, единого государственного стандарта, регламента, отвечающего за перечень процедур, согласований при реализации инвестиционно-строительного проекта.

Результаты субнационального исследования «Ведение бизнеса», проводимого Всемирным банком и Международной финансовой корпорацией, показали, что уровень административных барьеров в крупнейших российских городах существенно различается. Так, в Москве количество всех согласовательных процедур составляет 54, занимает 704 дня и 2612,8% от дохода на душу населения, в то время как в Ростове-на- Дону необходимо пройти лишь 22 процедуры, потратив 194 дня и 272,9% от дохода на душу населения. Для строительного бизнеса такие различия в сложности получения согласований и разрешения на строительство при реализации инвестиционных проектов являются одним из определяющихфакторов при выборе территорий для инвестирования [1].

На основании этих данных необходим единый мониторинг для оценки административных барьеров. Такой мониторинг провело национальное объединение строителей «НОНСТРОЙ» совместно с фондом «Институт экономики города». За основу берется условный проект, многоквартирный дом этажностью 5-9 этажей, общей площадью помещений 10000-12000 кв. м., с площадью земельного участка примерно в 2 га, количеством квартир в 200 единиц.

Схема 4 -Этапы реализации проекта многоквартирного дома

Реализация рассматриваемого проекта состоит из 5 основных этапов: землеустроительная и градостроительная подготовка, проектирование, непосредственно строительство, ввод объекта в эксплуатацию, прохождение государственного кадастрового учета и регистрация прав собственности; каждый из этапов делится на несколько мелких. (Рис.1).

Предполагается возможность одновременного прохождения каких-либо процедур в рамках одного блока. Мониторинг проведен в 43 городах страны. Анализ количества процедур, сроков и стоимости их прохождения при реализации проекта по строительству многоквартирного дома позволяет сделать общий вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. Данный вывод подтверждается следующими основными полученными результатами: [15, С. 137]

1. при строительстве многоквартирного дома застройщики проходят в среднем 100 процедур, затрачивая на это примерно 3 года и 25 млн. рублей. Основную часть затрат составляют затраты на подключение к инженерным сетям.
2. для присоединения к электрическим сетям — 13 процедур, 227 дней и 4 млн. рублей;
3. для подключения к тепловым сетям — 13 процедур, 187 дней и 6,7 млн. рублей;
4. для подключения к газораспределительным сетям — 15 процедур, 253 дней и 650 тыс. рублей;
5. для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения - 13 процедур, 180 дней и 9,7 млн. рублей [2];
6. Расходы на прохождение всех процедур составляют в среднем 10% стоимости проекта, а в некоторых случаях доходят до 30%;
7. Общее количество процедур и срок их прохождения между городами отличается незначительно, тогда как сильно разнятся затраты на подключение к инженерным сетям - от 4 до 55 млн. рублей, а так же виды процедур. Общее количество всех возможных процедур составляет 182;
8. В качестве дополнительного инструмента анализа количества и состава процедур было применено сравнение процедур в отобранных городах с процедурами в "Нормативном городе ", в котором обязательными для застройщиков являются только процедуры, предусмотренные федеральными законами и другими федеральными нормативными правовыми актами. Количество процедур, в городах, участвующих в анализе, более чем в 2 раза больше, чем количество процедур в «Нормативном городе».

Можно сделать вывод о том, что различия между городами в составе и количестве административных процедур связаны с различиями в местной нормативно-правовой базе.