Файл: Оформление доверенности. Виды доверенности (Действие доверенности во времени).pdf

В качестве важной особенности, которой позволяет указать на отличия договора аренды от иных видов договоров является то, что речь идет о возмездном характере заключаемых соглашений. В действительности, договор аренды можно назвать консенсуальным, возмездным и взаимным.

Существует несколько видов договора аренды, а именно: аренда аренда здания или сооружения, аренда предприятия, финансовая аренда. Помимо вышеперечисленны видов в КГ РФ также содержатся иные договоры аренды отдельных видов имущества, таких, как земельного участка, участка лесного фонда и т.д.

Следующий вопрос, который хотелось бы рассмотреть, касается сторон заключаемого договора. Так, сторонами соглашения являются арендодатель и арендатор. Если говорить отдельно об арендодателе, то в данной ситуации речь идет о физическом или юридическом лице, которое является собственником имущества и лицом, или лицом, которое управомочено законом или собственником сдавать имущество в аренду.^[8]

Естественным является тот факт, что право сдавать имущество в аренду имеется только у его собственника, ведь право распоряжения выступает в качестве наиболее важного элемента содержания права собственности. При этом необходимо отметить, что собственник может самостоятельно предоставлять имущество в аренду, или благодаря помощи иных лиц.

Хотелось бы отметить, что государственные и муниципальные унитарные предприятия, которые владеют имуществом в соответствии с правом хозяйственного ведения, имеют возможность самостоятельного распоряжения движимым имуществом. Что касается недвижимого имущества, то сдача его в аренду осуществляется с согласия собственника. При этом необходимо отметить, что казенное предприятие, которое было создано на праве оперативного управления, как недвижимое, сдает в аренду с согласия собственника, точнее с согласия Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Об этом в частности, сказано в статье 608 ГК РФ.^[9]

Что касается арендаторов, то в данной ситуации в качестве таковых выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. При этом существуют определенные виды договора аренды, который являются исключением из вышеуказанного правила. Например, арендодателем жилого помещения может быть физическое лицо; если речь идет об аренде предприятия, то таковым является юридическое лицо. Что касается договора проката, то в данной ситуации в качестве арендатора выступает лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Довольно сложно обстоят дела с вопросом предоставления в аренду государственного и муниципального имущества. Естественно, что управлением государственной собственности входит в компетенцию исполнительной власти. В данной ситуации Правительство РФ самостоятельно осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114 Конституции РФ^[10].

С учетом законодательно определенных полномочий оно самостоятельно решает, на каком основании сдавать имущество в аренду.^[11]

В данной ситуации передача арендованного имущества осуществляется на конкурсной основе. Что касается движимого имущества, то в данном случае в проведении конкурса нет необходимости.

С учетом вышесказанного можно отметить, что причины заключения договора аренды могут в значительной степени отличаться. В частности, речь идет о нежелании арендатора расстаться со своим имуществом и отсутствием возможности арендодателя.

Отдельное внимание необходимо уделить вопросу, который касается формы договора аренды.

Необходимо также отметить, что существует письменная и устная форма договора аренды. Если говорить о письменной форме, то в данной ситуации имеется ввиду договор аренды, заключаемый между физическим лицами, или физическим и юридическим лицом. Что касается сделок, заключаемых между гражданами, то в данной ситуации необходимость заключения письменного договора связана со сделками, которые заключаются на срок более года. При этом не имеет значение сумма заключаемой сделки. Важно, что сделка заключалась в отношении объекта недвижимого имущества или письменный вариант заключения сделки был предписан законом.

В данной ситуации речь идет о договоре проката, аренды транспортных средств. Об этом сказано в статье 609 ГК РФ.

Хотелось бы вновь вернуться к вопросу аренды зданий и сооружений. В данной ситуации единственным допустимым вариантом заключения договора аренды считается письменная форма составления единого документа, который будет подписан обеими сторонами. Из этого правила следует, что невозможно заключение данного договора с использованием почтовой или иной связи, либо при использовании акцепта, оферты.

Если говорить о договоре аренды, который в последствии предусматривает переход права собственности на это имущество к арендатору, то в данной ситуации предусматривается такая форма заключения договора, которая является обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Необходимо также отметить, что договор аренды должен быть заверен нотариальное, если иное не предусмотрено законодательством РФ.

В данном случае речь идет об аренде транспортного средства, о чем сказано в ст. 633 и ст. 643 ГК, а зданий и сооружений - п.2 ст. 651 ГК.

Важной особенностью заключение договора аренды является то, что достаточное распространение они получили в предпринимательской деятельности практики проведения торгов по продаже права аренды имущества. В этом ситуации договор должен, заключен с тем лицом, которое выиграло торги.

Также хотелось сказать о том, что при заключении договора аренды, возможно, его последующее продление.

Если говорить о плате за имущество, которое было арендовано, то цена может быть установлена, как на все имущество в целом, так и на отдельные его части:

• с указанием определённой суммы, которая выплачивается в установленный срок или единовременно;

• с указанием доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

• возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Также необходимо обратить внимание на сроки, которые также являются важным условием аренды. В частности, договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Если говорить об аренде имущества до одного года, то данный вид считается краткосрочным.

В том случае, когда срок аренды не определён немного сложнее регулировать процесс сделки. Тем не менее, если ни одна из обозначенных в договоре сторон не указывает на необходимость его расторжение, соответственно договор моет существовать достаточно длительный период времени. В ГК РФ описаны определённые случаи аренды имущества ГК РФ, когда возможны максимальные сроки продления договора. (ст. 610 ГК РФ).

Глава 3. Деятельность от имени другого лица без полномочия или с превышением полномочий

Важную роль с практической точки зрения играют последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, установленные в ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По количеству участников: многосторонними и односторонними.

Что кается односторонней сделки, то в данном случае речь идет о возможности выражения воли одного лица или одной стороны. Примером такой сделки может служить завещание.

Под двух- и многосторонними сделками подразумеваются договора. Для того чтобы заключить договор необходимо выразить согласованную волю двух или более сторон. Оформление и реализация сделки регулируются гл. 9 ГК РФ.

Что касается сделок с земельными участками, то они могут быть представлены только в письменной форме. Если речь идет о сделке с недвижимостью, то такие сделки должны быть зарегистрированы в случаях, которые прописаны в рамках российского законодательства.

Хотелось также обратить внимание на то, что региональное законодательство может немного отличаться от федерального, тем не менее, суть закона остается неизменной.

Далее необходимо сказать об изменении, которое имеет непосредственное отношение к вышесказанному. Так, земельные участки будут также выдаваться и юридическим лицам, но здесь существует одно важное условие: необходимо чтобы на территории, которая предоставлена юридическому лицу без торгов были построены социально-значимые объекты.

Что касается сроков, то максимальное время предоставления такого участка составит 3 месяца.

Отдельно необходимо отметить такой вид деятельности, как магазин «на колесах». Как известно, ранее, граждане которые занимаются подобным бизнесом должны были заключать договор аренды за пользование участком на котором находился данный объект. В соответствии с произведенными поправками данная процедура более не является обязательной и может осуществляться на добровольной основе.

Что касается права получения земельных участков без аукциона по закрытому основанию – данное правило сохраняется.

Далее хотелось бы более подробно остановиться на вопросе, который касается дачных участков.

Здесь необходимо напомнить, что в последние годы действовала «дачная амнистия», которая значительно ограничивала круг лиц, которые могли бы оформить дачные участки в собственность. В первую очередь речь здесь идет о том, что для того, чтобы получить право собственности за дачный участок необходимо было, чтобы он был предоставлен ранее 2001 года.

С учетом поправок, внесенных в земельное законодательство, с 1 марта 2015 года в этом отношении ограничений больше нет. Так, каждый дачный участок, независимо от периода его получения может быть приобретен в собственность не через суд, а на законных основаниях.

В Федеральном законе от 23.06.2014 г № 171-ФЗ сказано о том, что данный порядок приобретения участков в собственность будет действовать вплоть до 2020 года. (ст.11, п.2.7)

Далее хотелось поговорить о таком вопросе, как «самозахват» территории. Без сомнения, явление в наше время достаточно распространенное.

С учетом изменений земельного законодательства легко оформить землю в собственность, которая была приобретена путем «самозахвата». Для этого необходимо оплатить ее с учетом кадастровой стоимости земельного участка. Кстати, к слову сказать, суммы незначительные, так что не нужно переживать, что придется очень дорого платить за «отвоеванный» Вами «клочок земли».

Важным условием приобретения земли является то, что данный участок не входит в категорию земель общего пользования и не является, чьей то собственностью.

Если Вы не используете участок в течении трех лет и не платите на него налог, то он может быть просто изъят. При этом орган местного самоуправления может сделать это как через суд, так и самостоятельно.

Возможен также вариант добровольного отказа от земли. Так, если Вы не пользуетесь землей, Вы можете написать письмо в районную администрацию о том, что данный участок земли Вас больше не интересует, а в том случае, если участок находится в собственности, то письмо отправляется в Росреестр.

Хотелось бы напомнить, что участок земли можно купить не только у частного собственника, но и напрямую – в муниципалитете.

В этой ситуации необходимо зайти на сайт того региона, в котором планируется приобретение участка и просмотреть предлагаемые варианты. Когда Вы выберете наиболее подходящий вариант, Вы должны подать заявку в районную администрацию.

В том случае, если больше желающих на приобретение данного участка не будет, Вы сможете его выкупить. Если есть еще претенденты на получение данного участка, то будут проведены торги.

Как представляется, данные поправки в земельном законодательстве позволят сократить существующий уровень откатов, которые так распространены среди чиновников, непосредственно связанных с земельными участками.

В том случае, если на данную территории больше никто не претендует, то она будет продана достаточно дешево – по кадастровой стоимости.

Ну конечно, если она будет выставлена на торги, то ее цена может значительно возрасти.

Может сложиться такая ситуация, когда участок еще не сформирован, но Вы знаете, что он может быть продан. В этой ситуации необходимо за свой счет разработать схему на кадастровом плане, после чего предоставить полученный результат в районную администрацию.

Имейте ввиду, что в данной ситуации Вам не могут отказать. Единственное, этот участок также может быть в последствии выставлен на торги.