Файл: Теоретические основы института ипотечного кредитования в гражданском праве.pdf

Наименее обеспечен кредитными организациями Крымский федеральный округ – всего 3 кредитные организации, 2 из которых предоставляют ипотечные кредиты. Однако столь небольшое количество можно объяснить относительной молодостью региона, кредитные организации еще не успели его освоить. Также кредитных организаций относительно мало в Северо-Кавказском и Дальневосточном федеральных округах.

Таким образом, большая часть кредитных организаций в целом и кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, находится в центральных регионах России, а регионы Урала, Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа банкам необходимо еще осваивать. 31

На диаграмме ниже наглядно показано распределение кредитных организаций-участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования по регионам России (рисунок 13):

Рисунок 13. Региональная структура кредитных организаций-участников рынка ипотечного жилищного кредитования (по состоянию на 01.01.2017 г.)

Кризис 2014 года и спад в ипотечном кредитовании отразились и на рынке ипотечных ценных бумаг. Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг за 7 месяцев 2015 года сократились более чем в 4 раза (рисунок 14):

Рисунок 15. Объемы выпуска ипотечных ценных бумаг в 2010-2015 гг. 31

В настоящее время основными сдерживающими факторами развития рынка секьюритизации ипотечных кредитов являются длительные сроки и высокая стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг. Также неблагоприятно сказывается необходимость создания отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием.

Таким образом, неблагоприятная экономическая ситуация в стране оказала прямое негативное влияние на рынок ипотечного кредитования. С начала 2015 года ставки по ипотечным кредитам выросли, объемы кредитования снизились, объемы и доля просроченной задолженности выросли, рынок ипотечных ценных бумаг сократился. На настоящий момент ситуация на ипотечном рынке частично взята под контроль.

Сравним далее причин, особенностей ипотечного кредитования, возможности выхода, характерные особенности кризисов 2008 года и 2014 года представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Сравнительная характеристика ипотечных кризисов 2008 2014 гг.

Год	Причины	Особенности ипотечного кредитования	Возможности выхода
2008	Экономические: ухудшение качества выдаваемых кредитов на американском ипотечном рынке, обвал цен на нефть. Кризис глобальный.	Снижение количества сделок (на 15,9% относительно 2007 г.); снижение цен на недвижимость.	Ситуация в 2008 году была более предсказуемой, выход из кризиса был относительно легким.
2014	Экономические и политические причины: обострение геополитической обстановки, санкции, рост сырьевой зависимости, снижение цен на нефть и т.д. Кризис локальный.	Снижение количества сделок в целом, однако в отдельные месяцы года спрос на квартиры был ажиотажным (март-апрель и конец декабря); рост цен на недвижимость.	Практически невозможно сделать прогноз относительно того, как долго продлится рецессия. Осуществление государственной поддержки ипотечного кредитования (программа закончилась 01.01.2017)

---

Подводя итог проведенному исследованию можно отметить, что в настоящее время существует множество программ ипотечного кредитования, реализуемых как государством, так и коммерческими банками. Основная цель государственных программ ипотечного кредитования – помощь нуждающимся категориям населения, а ипотечных программ коммерческих банков, выступающих в виде типичного банковского продукта, – получение прибыли.

Говоря о динамике рынка ипотечного кредитования, следует отметить, что 2008 год стал для рынка переломным, и после него произошло существенное изменение многих параметров ипотечного кредитования (процентных ставок, объемов ипотечного кредитования, стоимости жилья и т.д.). Современный кризис 2014 года также заметно повлиял на вышеуказанные показатели.

Глава 3 Перспективы ипотечного кредитования в 2018 г.

В следующем 2018 году продолжится снижение ставки по ипотеке, что зафиксировано в оптимистичных прогнозах экспертов. Замедление инфляции и снижение базовой ставки сделают кредитные ресурсы более доступными. При этом восстановление банковского сектора после кризиса приведет к оживлению кредитования. Ипотека в 2018 году: ставки на понижение В 2018 году ипотечное кредитование станет еще доступнее, как считает глава АИЖК Александр Плутник.

Средняя ставка составит менее 10%, что значительно повысит привлекательность данного финансового инструмента. Уже в прошлом году ставка достигла докризисного уровня, отмечает Плутник, однако снижению данного показателя способствовала поддержка со стороны государства. Около трети всех ипотечных кредитов по итогам прошлого года было оформлено в рамках госпрограммы, направленной на снижение ставки (максимальный уровень не может  превышать 12%).

В следующем году уже не будет необходимости в господдержке, ставки по кредитам будут снижаться в результате восстановления отечественной экономики, прогнозируют эксперты. Ключевыми факторами для ипотеки остаются показатели инфляции и ключевая ставка Центробанка. Кроме того, реальные объемы кредитов будут определяться запасами ликвидности в банковском секторе. Также эксперты прогнозируют оживление спроса на ипотеку в 2018 году, что связано с возобновлением роста доходов. Экономические факторы Российская экономика преодолела последствия кризиса, что отражается на улучшении макроэкономических показателей. В том числе наблюдается существенное замедление инфляции, которая уже в текущем году достигнет целевого значения (4%). В Центробанке намерены продолжить снижение ключевой ставки, при условии стабильности на валютном рынке. В конце апреля текущего 2017 г. регулятор снизил ставку до 9,25%, что превзошло ожидания аналитиков. В Центробанке отмечают замедление инфляции, что связано с укреплением рубля.

---

Положительная динамика российской валюты вызвана повышением нефтяных котировок, что увеличивает привлекательность отечественных активов. Нефтяной рынок приближается к сбалансированности. Ключевые участники рынка ограничили объемы нефтедобычи, что обеспечило повышение цен до 50-55 долл./барр. В дальнейшем стоимость «черного золота» сохранит положительную динамику, при условии продления квот на объемы добычи на второе полугодие. В результате индекс инфляции приблизился к отметке 4%, что соответствует целевому значению Центробанка (по прогнозу главы Минэконома Максима Орешкина).

В дальнейшем регулятор продолжит снижать ставку, что положительно отразится на стоимости кредитных ресурсов. Последние новости подтверждают существенное удешевление ипотеки в 2018 году. Оптимистичные прогнозы Дальнейшее улучшение экономических показателей приведет к снижению ключевой ставки до 6-7%, считает представитель агентства АКРА Михаил Доронкин. Изменить данную тенденцию могут новые внешние шоки для отечественной экономики, однако вероятность подобного сценария сохраняется на низком уровне. Снижение ставки ЦБ приведет к падению стоимости ипотечных кредитов. Средние ставки на рынке опустятся ниже 10%, при этом крупнейшие финансовые учреждения будут заинтересованы в наращивании объемов кредитования. Данная тенденция позволит увеличить спрос со стороны населения, считает экономист Татьяна Куликова. С учетом снижения ставки, объемы ипотеки в 2018 году выйдут на докризисный уровень, даже при отсутствии господдержки. Помимо снижения стоимости и увеличения доходов, немаловажное значение будут иметь психологические факторы. Экономический кризис и волатильность на валютном рынке приводят к ухудшению потребительских настроений. В том числе снижаются объемы жилья, которое приобретается в ипотеку. После окончания кризиса население будет охотнее делать крупные приобретения и брать на себя долгосрочные обязательства. При этом эксперты подчеркивают риски, которые могут помешать реализации оптимистичных прогнозов для ипотеки в 2018 году.

Потенциальные риски Согласно прогнозам Центробанка, основным источником инфляционных рисков остаются внешние шоки для российской экономики. В первую очередь это снижение цен на нефть, которое отразится на ослаблении рубля. Срыв договоренностей по нефтедобыче приведет к новому обвалу цен, предупреждают аналитики. В результате котировки могут снизиться до 40 долл./барр., что приведет к девальвации рубля и ускорению инфляции. В таких условиях Центробанк не сможет продолжить снижение ключевой ставки. Реализация данного сценария приведет к повышению ставок по ипотеке в 2018 году. Кроме того, новый период экономической турбулентности негативно отразится на объемах кредитования. При этом финансовые учреждения не смогут восстановить докризисные объемы сделок по ипотеке. В следующем году эксперты ожидают снижение стоимости ипотечных кредитов. Замедление инфляции позволит Центробанку продолжить снижение ключевой ставки. В результате ставки по ипотеке опустятся ниже 10%, что позволит восстановить докризисные объемы жилья, приобретенного в ипотеку (но как уже было сказано сейчас в сентябре 2017 г. некоторые банки уже предлагают ипотеку под 9,5-9,7% годовых, а с учетом совместных программ с застройщиками даже под 8 %)

---

Аналитики отмечают риски, реализация которых может воспрепятствовать снижению ставок по ипотеке. Новый обвал цен на нефтяном рынке приведет к ослаблению рубля. В результате ускорится инфляция, что не позволит ЦБ снизить ставку. В результате падение цен по ипотеке окажется под угрозой. Экспертное мнение Несмотря на оптимистичные прогнозы, эксперты не спешат их разделять радость граждан нашей страны относительно вопроса понижения ставок по ипотеке. Исходя из практики США в 2007 году, большинство специалистов в данной области считает, что падение процентов приведет к ипотечному кризису и возникновению так называемого «пузыря» рынка недвижимости, что повлечет очередной резонанс на мировом экономическом рынке. Для предотвращения подобной ситуации необходимо более тщательно проходить к проверке и анализу данных, представленных заемщиками, что повлечет за собой снижение рисков и дальнейшее падение процентов по ипотечным кредитам. Также экспертами рассматривается вариант заведомой дезинформации населения из-за предстоящих выборов президента страны в следующем году, так как, не смотря на снижение темпов роста инфляции, Центробанк не начал значительных уменьшений процентных ставок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время ипотечное направление в сфере банковского обслуживания является достаточно востребованным. Физические лица являются массовыми клиентами банков. Кроме того, приобретение жилья за счет собственных накоплений не по силам среднестатистическому жителю страны. Поэтому ипотечное кредитование служит инструментом улучшения жилищных условия населения за счет обеспечения доступности жилья.

Ипотека возникла очень давно – в эпоху древнегреческого и древнеримского государств. За всю историю своей эволюции система ипотечного кредитования постоянно видоизменялась и совершенствовалась. К настоящему времени она является достаточно сложной и подразумевает взаимодействие ипотечного рынка с рынками ценных бумаг, жилья, страхования. Множество экономических субъектов, функционирующих на перечисленных рынках, вносят свой вклад в развитие российского ипотечного рынка.

Анализ существующих программ ипотечного кредитования выявил их разнообразие. Данные программы реализуются как государством, так и коммерческими банками. Основная цель государственных программ ипотечного кредитования – помощь нуждающимся категориям населения, а основной целью ипотечных программ коммерческих банков, выступающих в виде типичного банковского продукта, является получение прибыли.

---

Анализ динамики рынка ипотечного кредитования, позволил выявить, что 2008 год стал для ипотечного рынка переломным, и после него произошло существенное изменение многих параметров ипотечного кредитования (процентных ставок, объемов ипотечного кредитования, стоимости жилья и т.д.). Современный кризис 2014 года также заметно повлиял на вышеуказанные показатели, однако его влияние не столь существенно.

Детальный анализ особенностей ипотечного кредитования в ПАО «Сбербанк России» показал, что исследуемый банк предлагает широкий перечень программ для физических лиц, рассчитанных на различный возраст, социальный статус и уровень доходов. При этом молодежь и военнослужащие являются особыми целевыми категориями клиентов ПАО «Сбербанк России» - для данных категорий граждан в ПАО «Сбербанк России» разработаны отдельные программы ипотечного кредитования.

Для отработки практического навыка заключения сделки ипотечного кредитования были подготовлены документы для подачи заявки в банк. В качестве ипотечной программы была выбрана программа «Ипотека для молодых семей 21+», поскольку она не требует подтверждения дохода заемщика и занятости и является наиболее доступным ипотечным кредитным продуктом для молодых семей. После одобрения заявки было найдено жилье, и был получен отчет независимой оценочной компании. После одобрения найденного жилья была заключена ипотечная сделка.

Что касается особенностей и перспектив ипотечного кредитования в Сбербанке, банк планирует наращивать объемы кредитования молодых клиентов, что становится возможным благодаря современным информационным технологиям и социальным сетям.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 29.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ (ред. 29.12.2015) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред от 01.01.2017) // Консультант-плюс
7. Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (утратил силу с 01.07.2014 в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленум ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации»: одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 [Электронный ресурс]. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Гонгало, Б. М. Учение об обеспечении обязательств [Текст] / Б. М. Гонгало. – М.: Статут, 2004. – 222 с.
11. Заикина О., Шкляр. Т. Для молодых друзей Сбербанка // Прямые инвестиции, 2016. – №1(117). – С. 76
12. Информационный банковский портал «Банки.ру». – URL: https://www.banki.ru
13. Ипотека может выжить без поддержки. – URL: http://www.vedomosti.ru/finance/articles/2015/10/09/612107-ipoteka-bez-podderzhki
14. История ипотеки в России с 1754 года до наших дней. URL: http://rusipoteka.ru/istoria_ipoteki/ipoteka_istoriya/
15. История ипотеки. URL: http://www.ipoteka-rus.ru/2/48.html
16. Карабанова, К. И. Залог в Российской Федерации [Текст]: дис. …канд. юрид. наук / К. И. Карабанова. – М., 2003. – 188 с. 
17. Киевич А.В. Влияние ипотечного кризиса в США на банковские структуры // Известия СПбУЭФ, 2010. – №6. URL: http://cyberleninka.ru/article/n/vliyanie-ipotechnogo-krizisa-v-ssha-na-bankovskie-struktury
18. Кириенко, А. А. Ипотека в вопросах и ответах [Текст] / А. А. Кириенко. – М. Юстицинформ, 2007. – 208 с.
19. Куликов А.Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы // Деньги и кредит, 2015. - №2. – С. 3-13
20. Лассен Т. Ипотечные Облигации в России и в Европе. URL: http://rusipoteka.ru/files/events/2016/1604/lassen.pdf
21. Лепехин И.А. Виды ипотечного кредитования жилищного строительства // Известия ОГАУ, 2015. – №34-1. – С. 169-171. – URL: http://cyberleninka.ru/article/n/vidy-ipotechnogo-kreditovaniya-zhilischnogo-stroitelstva
22. Литвинова С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России // Аудит и финансовый анализ, 2011. - №6. – URL: http://www.auditfin.com/fin/2016/6/2011_VI_10_11.pdf
23. Логинов М.П. Антикризисные стратегии и модели системы ипотечного жилищного кредитования в России. URL: http://vestnik.uapa.ru/ru/issue/2008/04/06/
24. Мишкин, Ф. С. Экономическая теория денег, банковского дела и финансовых рынков: [учебник] / Ф. С. Мишкин; пер. с англ. О. К. Островской, А. А. Рыбянец ; под ред. А. А. Рыбянец. - 7-е изд. - М.: Вильямс, 2015.- 892 с.
25. Новакова С.Ю. Краткая история развития ипотеки: зарубежный опыт // Ученые записки ОГУ, 2015. – №1. – С.5-12
26. Носкова Е. В. заложниках у ипотеки. URL: http://www.rg.ru/2014/12/30/ipoteka.html
27. Орлова А. Возвращение ЖСК. URL: http://knowrealty.ru/vozvrashhenie-zhsk/
28. Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. URL: http://www.ahml.ru
29. Официальный сайт ПАО «Сбербанк России». URL: http://www.sberbank.ru
30. Официальный сайт Программы «Молодая семья». Программа «Молодая семья» в Москве и Московской области. URL: http://programma-molodaja-semja.ru/regiony/v-moskve-i-moskovskoy-oblasti/
31. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. URL: http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka
32. Программа «Молодая семья» в Москве и Московской области. URL: http://programma-molodaja-semja.ru/regiony/v-moskve-i-moskovskoy-oblasti/
33. Раднаева, Д. Б. Правовое регулирование договора ипотеки (залога недвижимости) [Текст]: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д. Б. Раднаева. – М., 2012. – 30 с. 
34. Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. – СПб.: Питер, 2009. – 304с.
35. Рейтинг российских официальных сообществ банков в социальных сетях: Facebook, Вконтакте, Twitter. – URL: http://static4.banki.ru/ugc/27/e8/7a/76/SNS_rating_banks_2015-09.pdf
36. Словарь банковских терминов и экономических понятий информационного банковского портала «Банки.ру». URL: http://www.banki.ru/wikibank
37. Смирнов А. Ипотека против кризиса. URL: http://expert.ru/expert/2015/06/ipoteka-protiv-krizisa/
38. Социальная ипотека (государственная). URL: http://www.banki.ru/wikibank/sotsialnaya_ipoteka/
39. Справочно-правовая система КонсультантПлюс. URL: http://www.consultant.ru
40. Статистика программы «Жилье для российской семьи» URL: программа-жрс.рф/statistics
41. Тарасюк В.М. Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем. URL: http://dpr.ru/journal/journal_37_10.htm
42. Хрулева, З. В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации [Текст]: дис. … канд. юрид. наук / З. В. Хрулева. – М., 2003. – 179 с.
43. Эмиссия налегке. URL: http://m.rg.ru/2016/08/18/obligacii.html

---