Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Государственная регистрация недвижимого имущества).pdf

Введение

В теории гражданского права, как правило, под объектом субъективных гражданских прав понимается то, на что направлено содержание соответствующего правоотношения^[1]. Наиболее детальной является концепция объекта гражданских прав О.С. Иоффе, взгляды которого на объект гражданских прав претерпели эволюционное развитие. В конечном счете О.С. Иоффе пришел к выводу, что существует только два объекта гражданских прав: объект материальный и объект юридический. Как отмечают Б.М. Гонгало и П.В. Крашенинников, "к вещам традиционно относят предметы материального мира, которые могут быть в обладании человека и которые служат удовлетворению его потребностей"^[2].

Недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в его обладании и служить удовлетворению его потребностей, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Для того чтобы определить, какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие - нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. С.А. Степанов пишет: "Недвижимость - это не столько нечто "целое", сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории "система"^[3]. С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления. С позиции науки гражданского права важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро- и микроэлементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотносится с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга^[4].

Вопрос о недвижимом имуществе стал весьма актуальным также в связи с принятием изменений в Гражданский кодекс РФ.

Целью данной работы является исследование понятия недвижимости как объекта гражданского права.

---

Задачами работы в соответствии с поставленной целью являются следующие вопросы:

- определить понятие недвижимости;

- проанализировать критерии отнесения имущества к недвижимому;

- рассмотреть виды объектов недвижимости и их характеристики;

- изучить оборотоспособность недвижимого имущества;

- исследовать государственную регистрацию недвижимого имущества.

Объектом работы являются исследования в сфере гражданского права.

При написании настоящей работы были использованы нормативно-правовые акты, материалы судебной практики, специальная литература - научные труды таких авторов как Брагинского М.И., Витрянского В.В., Гришаева С.П., Гонгало Б.М., Иоффе О.С., Крашенинникова П.В. и иных.

По своей структуре работа состоит из введения, основной части – трех глав, заключения и списка использованных источников.

1. характеристика понятия

1. Понятие недвижимости в праве

Вопросам определения понятия имущество" посвящено исследований. Несмотря на литературы по этой к сожалению, авторы работ, как правило, не сохранять единообразие в терминов. Такие как "недвижимость", "недвижимое "недвижимая вещь", объект" и даже собственность" практически либо не разъясняются, комментируются очень и всегда в одном и том же чаще всего ссылка на статью 130 Гражданского Российской Федерации - ГК РФ)^[5] или просто пересказывается ее Обнаружить работы, указанные термины и им научное объяснение, нам не Налицо синонимизация терминов. Смешению их собой немало и законодатель - в статье 130 ГК РФ определения "недвижимые вещи", имущество", "недвижимость" как равнозначные. В законодательстве, после вступления в части 1 ГК РФ, эти термины используются достаточно

---

Представляется, что ключевые этой проблематики вне поля зрения уже по меньшей мере 28 лет, то есть с момента в силу Закона РСФСР от 24 1990 года N "О собственности в РСФСР". с тем само по себе нескольких терминов одного и того же подтверждает как его неоднородность по элементов, так и многообразие в гражданском обороте. Не ясности и законодательство: на уже нескольких столетий советские и современные законодатели определения либо вообще не ограничиваясь приведением перечня относимых к ней либо использовали связи объекта с (в том или ином его варианте), не существа этой ^[6]. Кроме того, как очевидным при более или детальном рассмотрении, критерий объективно не быть единственным (о отнесения объектов к речь пойдет

Представляется целесообразным определить юридическое термина "недвижимость". юридическое. Неоднократно что главная сложность для - комплексный характер явления: наряду с технической, экологической, составляющими юридическая выглядит несколько и фрагментарно. Этому поспособствовал и законодатель, в перечень объектов, относимых им к недвижимым, и морские суда, внутреннего водного космические объекты, комплексы, то есть по своей естественной далеко не всегда главному критерию имущества к недвижимому - его связи с землей. "недвижимость" постепенно, становится родовым целой группы которые имеют один общий необходимость их обязательной регистрации по тем или иным

По нашему мнению, очевидная небрежность или проявление срочной в правовом регулировании отношений до того, как возможность определить их статус в отдельных уже в рабочем, а не авральном На это обстоятельство исследователю бы обратить внимание, но не того, если бы фрагментарность предмета не действительно серьезному, анализу недвижимых "по природе". На наш взгляд, основательное исследование правового явления не только анализ его составляющей, но и рассмотрение характеристик, которые это сопровождают. Необходимость в социальных аспектов тем обстоятельством, что они или уже повлияли на характеристики, или создают для проявления новых. к недвижимости перечень характеристик потенциально быть намного значительным, чем перечень которые получили закрепление. В связи с думается, что исследование проблемы должно комплексным и не ограничиваться позитивным правом.^[7]

далеко не всегда признать логически и непротиворечивым, это в особенности быть отнесено к российскому законодательству. на себя внимание тот что как современный законодатель, так и за ним авторы некоторых работ некорректно ряд терминов. Так, к недвижимости зачастую термин "недвижимая вместо термина имущество". В первом термин обозначает ограниченный в пространстве материального характера, во более широком по термине имущество как совокупность материальных и обозначает юридическую объекта (то есть в случае более проявляются содержание и субъектный состав Очевидно, что в большинстве при делении (классификации) на движимые и недвижимые в основополагающего используется по своей природе относящийся к технической Признание его правового конечно, обусловлено что он включен в нормативное недвижимости. Однако для как материи социальной важнее способность как материального объекта лицу, входить в его имущества, поэтому что правовой статус недвижимости должен с учетом как традиционной вещей, так и специфики таких объектов и их вк в гражданский оборот.^[8]

---

как правовой институт собой "совокупность регулирующих ту или иную обл общественных отношений", следует уточнить, что по своей природы представляет собой правовой институт, нормы как частного, так и права. Несмотря на то что нормы занимают в нем место, они никогда не единственными по причине государственной и общественной этого института.

Критерии отнесения к недвижимому

Определив как правовой институт, определиться и с его фактическим Недвижимость как экономическая, мифологическая категория, среди других имущества, требует границ, в пределах будут действовать нормы. Существующее не дает исчерпывающий объектов, относящихся к

В качестве системообразующего использован классический известный с древности, - соответствующего объекта с и невозможность его перемещения без ущерба его назначению это требование обозначают как объекта, его неотделимость от На первый взгляд все и очевидно, однако специфика, имеющаяся в соответствующего законодательства, взглянуть на природу по-новому.^[9]

Нормы статей 271 и 272 ГК РФ допускают существование расположенной на чужой Беспрецедентную для классической норму содержит пункт 2 статьи 272 ГК РФ. она предоставляет суду в случае утраты недвижимости права земельным участком и при соглашения между участка и собственником на участке признать собственника недвижимости на в собственность земельного образом, законодатель от традиционной схемы, в с которой недвижимость как и юридическая, и материальная с землей (точнее бы даже сказать: ею) не только физически, но и в смысле. Бесспорно, нововведение особенно показывает вынужденный с классическим правилом о что строение следует за ^[10].

В современном российском право собственности на корреспондирует с правом соответствующим земельным обусловленным правовым (если, конечно, в договора, административного судебного решения или юридического факта не иной режим). собственник строения в его отчуждения автоматически и право пользования участком. В связи с следует согласиться с замечанием К.И. "...налицо не только землей, но и своеобразное ею"^[11]. Фактически при отсутствии до времени в законодательстве частной собственности на на практике ключевое для правомочие распоряжения (пусть и в урезанной и форме) в огромных Изъятая из оборота возвращалась в оборот под "построек" и других с ней объектов.

Связь с как критерий, выделяющий среди других объектов, требует уточнения. Традиционно считалась прочная с землей, предполагавшая, что или иной объект не быть от нее отделены без несоразмерного его назначению^[12].

---

В качестве критерия законодателем государственная регистрация прав, ограничения прав, их возникновения, и прекращения" (ст. 131 ГК РФ). авторы ранее высказывали суждение о что недвижимостью признается имущество, прошедшее регистрацию, а до этого оно таковым не является, что, безусловно, обозначить как не вполне действительности.

В то же время его среди остальных в не столь категоричной оказывается весьма в методологическом плане, подтверждает, что форма быть эквивалентна которое, как уже указывалось, и зачастую противоречиво при социальной и политической института недвижимости.

других характеристик имущества можно

- особую процедуру судебных споров по рода делам (по подсудности, необходимости письменные доказательства определенной формы);

- нормативную базу (в исторической специфики советского законодательства она как соединение множества по своей правовой норм, причем до 1990-х годов массив законодательства в области составляли не гражданского права, а отраслей, получивших отдельное от него - нормы земельного, природоохранного, жилищного

- специальный порядок

Основными критериями свойств являются и прочность объектов Прочность или долговременность как сохранение первоначального (формы) в течение периода времени; (при совершении с недвижимости сделки (ст. 557 ГК РФ) в передачи продавцом недвижимости, не соответствующей договора продажи о ее качестве, применяются статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о покупателя потребовать товара ненадлежащего на товар, соответствующий договору.

Безусловным критерием имущества к недвижимому такое его свойство, как : помимо приведенной нормы в законодательстве еще одна норма, это свойство. Согласно статье 554 ГК РФ в продажи недвижимости быть указаны позволяющие установить характер вещи, при ее отчуждении указывать позволяющие определенно недвижимое имущество, передаче покупателю по в том числе данные, месторасположение недвижимости на земельном участке, в составе другого имущества". Это подтверждает и практика.

Так, Постановлением Федерального арбитражного суда округа от 2 ноября 1999 (дело N 53/3-8в/12)^[13] признан незаключенным договор пристройки к производственному Постановлением суда было в удовлетворении иска к открытому акционерному о понуждении последнего договор купли-продажи. Как в Постановлении, "истцами не представлено наличия у продавца объекта, как пристройка N 1. Из имеющейся в деле документации следует, что на акционерного общества трехэтажное сооружение, переходом N 1 между корпусами".^[14]

---