Файл: Договорные конструкции (Вводная гражданско-правовая информация по договору найма жилого помещения).pdf

Подобные рассуждения находят свое подтверждение в законодательстве и науч­ных воззрениях. Так, ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, при­знавая за бывшим членом семьи нанимателя права, какие имеет наниматель и члены его семьи, определяет его самостоятельную от­ветственность по обязательствам, вытекаю­щим из соответствующего договора соци­ального найма. Эти обязательства, очевидно, заключаются в своевременном внесении пла­ты за жилое помещение и коммунальные ус­луги. В конструкции солидарной ответствен­ности дееспособных членов семьи нанимате­ля по обязательствам, вытекающим из дого­вора социального найма, появляется само­стоятельная ответственность (обязательство) бывшего члена семьи нанимателя.

Анализируя обязательства с множест­венностью лиц и особенности их исполне­ния, С.В. Сарбаш делает вывод о том, что по нашему закону нет препятствий для измене­ния солидарного пассивного обязательства. Оно может быть изменено таким образом, что «часть должников с уменьшением долга останутся солидарными, а один из них или несколько составят новое, соответственно ординарное обязательство или обязательство на долевых принципах ответственности».

Полагаем, что правовой формой «новых» взаимоотношений может быть изменение до­говора социального найма и заключение от­дельного договора с бывшим членом семьи нанимателя. В литературе при анализе этих отношений предлагается идти по пути заключения между нанимателями жилого по­мещения соглашения, по которому обязанно­сти бывшего члена семьи, вытекающие из до­говора социального найма, конкретизируются определенным объёмом участия. Такое со­глашение доводится до сведения наймодате- ля, в связи с чем изменяется договор социаль­ного найма. Однако определение «объёма участия» вряд ли возможно без раздела пло­щади жилого помещения или учета сложив­шегося порядка пользования жилым помеще­нием. Как отмечает Т.А. Семина, в ЖК РФ «требуется уточнить порядок заключения со­глашения между нанимателем жилого поме­щения и бывшим членом его семьи, а также порядок внесения в договор социального най­ма соответствующих изменений».

Вернувшись к анализу судебной практи­ки, связанной с изменением договора соци­ального найма жилого помещения путем раз­дела жилого помещения и заключением от­дельного договора, следует отметить, что по­зиция Красноярского краевого суда по этому вопросу кардинально изменилась. В Обзоре кассационной и надзорной практики судебной коллегии по гражданским делам за 4 квартал 2006 г. Краевой суд указал, что после 1 марта 2005 г. граждане не вправе требовать заклю­чения с ними отдельного договора социально­го найма с выделением изолированного жило­го помещения, поскольку такое право Жи­лищным кодексом РФ им не предоставлено.

Действительно, в настоящее время в ЖК РФ отсутствует такое основание изменения договора социального найма, поэтому все высказанные выше аргументы pro могут быть реализованы de lege ferenda.

Вместе с тем возможным выходом из этой ситуации можно назвать договор обме­на жилыми помещениями и принудительный обмен. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения. Обмен жилыми помещениями допускается в настоящее время только в жи­лищном фонде социального использования. При недостижении соглашения об обмене между нанимателем и членами его семьи, любой из них вправе требовать принуди­тельного обмена жилого помещения в судеб­ном порядке (ст. 72 ЖК РФ). Используя эти правила, можно достичь цели, идентичной с разделом жилой площади и заключением от­дельного договора найма жилого помещения [12, с. 447].

2.2. Правовые последствия расторжения договора найма жилого помещения

Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях является принудительной мерой государственно-право­вого воздействия. Однако выселение не все­гда можно квалифицировать как санкцию или меру юридической ответственности. Поэтому в зависимости от причины, повлекшей необ­ходимость выселения по договорам социаль­ного найма, российское жилищное законодательство различает:

а) выселение с предостав­лением другого благоустроенного жилого по­мещения (ст. 85-89 ЖК РФ);

б) выселение с предоставлением другого жилого помещения, которое может и не быть благоустроенным (ст. 90 ЖК РФ); в) выселение без предостав­ления другого жилого помещения (ст. 91 ЖКРФ).

В отдельную группу Жилищным кодек­сом РФ выделены основания для расторжения договора социального найма, связанные с ви­новным поведением нанимателя, включая:

а) невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

б) разрушение или поврежде­ние жилого помещения нанимателем или чле­нами его семьи;

в) систематическое наруше­ние прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом по­мещении;

г) использование жилого помеще­ния не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение пла­ты за жилое помещение или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселе­нию без предоставления другого жилого по­мещения.

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги яв­ляется самостоятельным основанием для рас­торжения договора социального найма жило­го помещения. Выселение нанимателя и чле­нов его семьи по данному основанию закон (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ) оговаривается рядом условий:

1) срок невнесения платы за жилое помещение или коммунальные услуги превышает шесть месяцев;

2) уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Недостатки современного законодательства:

1. Закон не уточняет, должен ли срок неуп­латы быть непрерывным либо он может сум­мироваться за определенный период.

2. В законе не раскрывается понятие уважи­тельности причин неоплаты коммунальных услуг.

3. Еще одна особенность этих дел заключа­ется в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предостав­лением другого жилого помещения.

Однако выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам обще­жития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены непосредст­венно в общежитие. В кодексе обозначено, что выселение в данном случае осуществляет­ся по нормам общежития [8, с. 42].

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, система­тически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разруше­ние, то наймодатель обязан предупредить на­нимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нару­шения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назна­чить нанимателю и членам его семьи разум­ный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его се­мьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, то виновные граж­дане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судеб­ном порядке без предоставления другого жи­лого помещения. Подобные основания высе­ления без предоставления другого жилого по­мещения были предусмотрены и прежде (ст. 98 ЖК РСФСР).

Обращение наймодателя в суд с требова­нием о выселении нанимателя и членов его семьи возможно тогда, когда после предупре­ждения наймодателя указанные лица не уст­раняют нарушения, указанные в ч. 1 ст. 91 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не содержит норму, устанавливающую форму предупреждения граждан об устранении нарушений правил пользования жилым помещением.

Рассматривая выселение без предоставле­ния другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того, что указанные нарушения должны быть злостны­ми и длительными, т.е. можно говорить об умышленном характере их совершения.

По ранее действовавшему законодатель­ству лицо, виновное в систематическом раз­рушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску других членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых помещений в той же квартире или доме, а также по иску проку­рора.

Ранее не возникали вопросы, интересы каких лиц могли быть затронуты противо­правным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с на­нимателем в одной квартире либо доме (ст. 98 ЖК РСФСР). По ЖК РФ наниматель подле­жит выселению в случае нарушения им прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное с ним проживание в одном жилом помещении. Статьи 83 и 91 ЖК РФ сформулированы так, что их приме­нение ограничено только в отношении нани­мателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в ка­честве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Между тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не соседей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживающих с ним в одном жилом помеще­нии. В этой связи Верховный Суд РФ, согла­шаясь с тем, что данная проблема не урегули­рована ЖК РФ, посчитал возможным дать следующее разъяснение термина «соседи»6. По мнению Верховного Суда РФ, прекраще­ние семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздель­ное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени расходов по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу сосе­дями.

Однако, по нашему мнению, к понятию «соседи» следует причислять не только кате­гории бывших членов семьи нанимателя или нанимателей, проживающих в одной комму­нальной квартире, но и граждан, живущих в других смежных квартирах. Поэтому при сис­тематическом нарушении прав и законных интересов соседей в суд с иском о выселении граждан, которые своим поведением делают невозможным для других проживание с ними в одном доме, на наш взгляд, имеет право об­ратиться любой житель дома, чьи права на­рушаются неправомерными действиями жиль­ца в этом же доме.

Среди изученных судебных материалов имеются дела по требованиям о выселении граждан из жилых помещений на основании того, что гражданин, пользующийся жилым помещением, систематически нарушает права и законные интересы собственника, других граждан.

В каждом конкретном случае при разре­шении судами таких дел, имея в виду их ис­ключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для положительного решения су­да о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

а) факт проти­воправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;

б) неоднократность, систематичность таких нарушений;

в) нали­чие вины нанимателя либо членов его семьи в форме умысла либо грубой неосторожности;

г) конкретные факты совершения нанимате­лем противоправных действий после вынесе­ния ему наймодателем мер предупреждения.

В отличие от прекращения договора со­циального найма жилого помещения для рас­торжения его необходимо волеизъявление сторон. В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке [6, с. 417].

Таким образом, выселение является правовым следствием расторжения договора жилищного найма.

Заключение

Жизнь не стоит на месте, и какими бы сильными не были финансовые потрясения последнего времени, людям, как и прежде, надо где-то жить. Поэтому рынок арендованного жилья все также активен. Но надо понимать, если в какой-либо сфере нашей жизни происходит деловая активность, то она всегда должна быть подвергнута нормативно-правовому регулированию.

Перед подписанием договора обязательно проверьте, имеет право наймодавца обладать помещением (попроси акт собственности или доверенность от владельца), указанием предмета найма (подробное описание помещения с указанием его адреса и площади). Очень важно, как можно точно указать, в каком состоянии передается нанимателю помещение, которое имеет оборудование (отопление, вода, электричество, телефонная линия, доступ к Интернету), есть мебель, и т.д. Поэтому во время передачи помещения обязательно составляется и подписывается сторонами Протокол, в котором будут указаны состояние счетчиков, оборудование помещения, уровень износа оборудования и устройств, находящихся в помещении. Такой протокол будет основой проверки состояния помещения при его сдаче, по окончании договора. Указанием способа пользования помещением (жилые цели Нанимателя, с целью размещения фирмы и т. д.) указанием срока выдачи помещения или срока передачи ключей от помещения (это может наступить во время подписания договора или в другой срок). Если в договоре нет условий относительно срока выдачи помещения, наймодатель должен выдать его немедленно по требованию Нанимателя, указанием срока, на который заключается договор (на определенный срок, напр. в месяцах или с указанием конкретной даты, или на неопределенный срок) указанием величины квартплаты, срока и способа платежа.