Файл: Понятие ипотеки и классификация ипотечных кредитов.pdf

1.4. Риски ипотечного кредитования

Риски ипотечного кредитования

Изменение рыночной процентной ставки Рыночный риск

Риск изменения валютного курса

Риск неплатежа Имущественные риски Риск ликвидности

Страховка наиболее вероятных рисков Риск досрочного погашения кредита

Рисунок 1. Риски ипотечного кредитования в России

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Изменение рыночной процентной ставки представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).

В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.

Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой — выдают кредиты с переменной ставкой процента. 

Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.

Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.

Риск изменения валютного курса. Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте — долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.

Риск неплатежа, или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).

Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации — андеррайтеров.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.

Риск ликвидности. Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Риск утраты трудоспособности, напротив, относится только к заемщику.

В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Страховка наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, — все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

По данной главе и параграфу можно сделать вывод, что профессиональные и не очень участники рынка недвижимости ждут перемен, и они наверняка будут. В 2019-м вступают в силу новые правила финансирования строительных проектов, ожидается рост ипотечных ставок.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова считает, что: «Основная масса жилья приобретается с ипотекой, поэтому фактор стоимости кредитов очень важен. Ситуация будет усугубляться переходом рынка недвижимости на новые правила работы. С 1 июля 2019-го эскроу-счета станут обязательными для застройщиков, что приведет к изменению экономики выводимых проектов, повысит их себестоимость и в итоге скажется на конечной цене реализации».

А также по словам Ирина Доброхотовой, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» считает, что: «В среднем по рынку стоит ожидать роста цен — он будет связан с появлением у застройщиков новых издержек. При этом ипотека в следующем году будет по-прежнему поддерживать спрос, так как ставки хоть и выросли, но еще находятся на психологически комфортном для заемщиков уровне, им далеко до значений 2013-2015 годов. Размер среднего ипотечного займа также может увеличиться, если цены на жилье продемонстрируют ожидаемый рост».

Глава 2. Анализ финансового состояния ипотечного кредитования в России

2.1. Перспективы развития системы ИЖК России

Согласно закону, об ипотеке с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022 года, правительство утвердило программу субсидирования ипотеки для семей с детьми. Для семей, у которых с 2018г. родится второй и третий ребенок, будет действовать льготная ипотечная ставка в 6% годовых при покупке жилья в новостройке или рефинансирования старого кредита. Такая ставка полагается в течение трех лет с даты выдачи кредита при рождении второго ребенка и пяти лет третьего. Принятое решение позволит выдать гражданам, родившим второго и третьего ребенка, до 600 млрд. руб. жилищных кредитов с пониженной процентной ставкой, рассчитывают в правительстве.

Государственная поддержка направлена на повышение рождаемости в стране. Претендовать на льготы могут только те семьи, которые планируют рождение второго или третьего ребенка в срок 01.01.2018—31.12.2022 года. При рождении второго ребенка оформление льготы на 3 года (36 месяцев) с даты выдачи кредита. При рождении третьего ребенка оформление льготы на 5 лет (60 месяцев) с даты выдачи кредита. При рождении 2 и 3 ребенка оформление льготы на 3 года, затем продления срока субсидирования еще на 5 лет.

После окончания льготной программы процентная ставка по ипотечному кредиту возвращается на уровень ключевой ставки ЦБ плюс 2%.

Первоначальный взнос по новому закону Минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке составляет 20% от стоимости жилья. Для внесения первоначального взноса разрешается использовать материнский капитал, средства работодателя и другие государственные субсидии. Размер кредита и первоначального взноса зависит от региона РФ:

Максимальная сумма ипотечного кредита для регионов РФ составляет 3 млн. рублей. В этом случае первоначальный взнос должен быть не менее 600 тысяч рублей. Молодые семьи в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области могут взять ипотеку на сумму до 8 млн. рублей. При максимальном размере кредита необходим первоначальный взнос 1,6 млн. рублей. Кроме того, новым указом вводится финансовая помощь при рождении первого ребенка — в среднем 10 500 рублей в течение 18 месяцев. Это соизмеримо с зарплатой в регионах.

Льготная процентная ставка доступна в банках-участниках государственной программы, а также в Агентстве ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, в этих же финансовых организациях доступна реструктуризация ипотеки.

Таблица 1.

Условия получения ипотеки в России

Процедура получения льготы сделана максимально простой и прозрачной для новых заемщиков. Чтобы воспользоваться возможностями ипотечной госпрограммы по указу Президента РФ, необходимо:

• оформить стандартную ипотеку в банке;
• предоставить в банк список документов после рождения ребенка для оформления льготы;
• оплачивать регулярные платежи по ипотеке по сниженной ставке 6%.

Банк получает компенсации из бюджета без каких-либо дополнительных действий со стороны заемщика. Тем не менее относительно льготной ипотеки 2018 по указу Владимира Путина остаются моменты, требующие внимания:

рождение близнецов. Прямо в Постановлении Правительства РФ вопрос рождения близнецов не рассмотрен. Если близнецы — это 1 и 2 ребенок в семье, то длительного льготного периода — 3 года. Если близнецы — 2 и 3 ребенок в семье, то льготный период составит 8 лет (3 и 5 лет).

Президент Российской Федерации очень обеспокоен тем, что уровень жизни многих семей не позволяет им улучшить жилищные условия. В результате Правительству было дано поручение разработать программу субсидирования социально необеспеченных граждан при оформлении ипотеки. Благодаря Постановлению №1711 и ряду других нормативно-правовых актов, в 2018 году многие семьи получили возможность на льготных условиях принять участие в ипотечных программах:

• Под 6,00% годовых могут приобрести в кредит жилье с первичного рынка недвижимости россияне, у которых, начиная с 01.01.2018 года и до 31.12.2022 года, родился второй или третий ребенок;
• Российские семьи, которые оформили ипотеку после 01.01.2018 г. и в которых родится второй или третий наследник до 31.12.2022 г., могут принять участие в программе рефинансирования, благодаря чему годовая процентная ставка будет снижена до 6,00%;
• Государством будет осуществляться субсидирование ипотечных кредитов при условии своевременного внесения заемщиками обязательных платежей: на второго ребенка в течение 3-х лет, на третьего – 5 лет;
• Для получения субсидии от государства заемщикам придется оформить договор личного страхования.