Файл: Проектирование бизнес-центра.pdf

Введение

Архитектурно – строительная деятельность сопряжена с огромными материальными затратами, сокращение которых достигается рациональными объёмно – планировочными решениями зданий, правильным выбором материалов, облегчением конструкций, совершенствованием методов строительства. В архитектуре экономично то, что учитывает перспективу, содержит в себе потенциал развития.

Основным назначением архитектуры всегда являлось создание необходимой для существования человека жизненной среды, характер и комфортабельность которой определялись уровнем развития общества, его культурой, достижениями науки и техники. Эта жизненная среда, называемая архитектурой, воплощается в зданиях, имеющих внутреннее пространство, комплексах зданий и сооружений, организующих наружное пространство - улицы, площади и города.

Интенсивное развитие строительной техники сопровождается внедрением индустриальных методов строительства, новых строительных и конструктивных систем. За последнее время, в связи с переходом страны к рыночной экономике, появилось большое количество принципиально новых по конструктивным и декоративным показателям строительных материалов. Между тем, вследствие усиления конкуренции среди производителей на рынке строительных материалов происходит неизбежное их удешевление, улучшение качества и ассортимента.

Все эти изменения, если учитывать, что стоимость стройматериалов составляет более 50% стоимости строительства гражданского здания, все в большей степени позволяют людям со средним достатком строить высококачественные индивидуальные жилые здания.

Предлагаемый проект по конструктивным особенностям и типу используемых материалов удовлетворяет требования большинства людей (арендаторов), рассчитывающих на сравнительно недорогое и качественное, и комфортное помещение, имеющее архитектурную выразительность, отличающееся от гражданских зданий массового строительства более удобной планировкой с учетом более жестких функциональных требований.

Активное развитие сервисно-информационного сектора экономики, расширение системы деловых отношений обуславливают необходимость изменения офисных пространств. Тенденции развития и изменения офисных объектов прослеживаются в их названиях: от административных зданий к бизнес-центрам, инкубаторам бизнеса, мегаструктурам типа бизнес-парков. Однако следует отметить, что структура российских деловых пространств в 80% случаев не соответствует изменениям организационных и технологических потребностей компаний, что препятствует их эффективному функционированию и ограничивает интеграцию российского бизнеса в международную систему деловых отношений, делая особенно актуальным исследование передового международного опыта.

На современном этапе бизнес – центр переходит в новое качество - качество универсальности, характерное для всех типов деловых отношений, и является в настоящий момент наиболее актуальным и востребованным типом общественного здания.

В связи с этим возникает проблема новой типологической структуры, «структуры одного дня», не привязанной к хронологической последовательности, то есть такого типа здания делового центра, архитектура которого могла бы сочетать в себе статику законченного здания и динамику развивающейся организационной структуры. Это и определило актуальность настоящего исследования.

1. Анализ отечественного и зарубежного опыта проектирования бизнес-центров

1.1. Формирование офисно-делового пространства. Бизнес-центр – новый тип общественного здания

В условиях формирующейся культуры постиндустриального, или информационного общества, основная деятельность человека заключается в различной интеллектуальной деятельности, «интеллектуальном производстве». И протекает этот процесс преимущественно в различных офисных пространствах (исследовательских, офисных центрах, бизнес-парках), совокупность которых обозначена как офисные объекты.

Офисный объект (ОО) − совокупность помещений и пространств, в которых протекает различная офисно-деловая деятельность. Под офисно-деловой деятельностью понимаются традиционно принятые управление, предпринимательство и координация делового процесса, а также «интеллектуальное производство» − процесс создания конечного продукта интеллектуальной деятельности в различных сферах, включая исследования и инновационные разработки.

Современные ОО представлены широким спектром различных структур, что обусловлено большим разнообразием направлений и форм деловой активности.

Проведена классификация ОО по ряду признаков:

1. по доминирующему типу деятельности – бизнес-центры (преобладание предпринимательской деятельности в структуре организации), здания управления (координация, управление, представительство), исследовательские центры (исследования, инновации);
2. по характеру застройки и функциональной нагрузки – объект (отдельное здание), комплекс (взаимосвязанная группа зданий, построенных на основе единой градостроительной, объемно-пространственной и функциональной концепции), квартал;
3. по условиям строительства и собственности – новое строительство и реконструкция; собственные офисы компаний и коммерческие (ОО, предназначенные для аренды);
4. по размещению в городе – центр, середина, периферия;
5. по размеру территории – малые (менее 1,5 га), средние (1,5-4 га), крупные (4-9 га и более).

Бизнес-центр, как новый тип общественного здания, зародился в недрах каждого из исторически сформировавшихся ранее общественных зданий с выявленной деловой функцией и органически воспринял, развил и видоизменил типологические черты архитектуры, приобретенные от каждого из своих предшественников. Социокультурная динамика деловых отношений определила поступательное развитие деловых центров: от первоструктур, в которых были объединены все три составляющих жизнедеятельности - жилое - общественное - производственное, деловые центры эволюционировали в универсальные многофункциональные здания.

Исторические этапы развития деловых центров, доминирующий тип на каждом из этих этапов и основные типы современных деловых центров. Хронология развития доминирующих типов ДЦ:

1) Деловые центры древности:

-древнегреческие деловые центры - акрополь, агора (V -1 вв. до н. э.);

-древнеримские деловые центры - форум, базилика (I - V вв. н. э.).

2) Деловые центры средневековья (X - XV вв.):

-кремль, детинец, средневековый замок;

-рыночная площадь;

-городская усадьба.

3) Деловые центры эпохи Возрождения (XVI - XVII вв.) - ратуша, ратушная площадь.

4) Российские здания государственного управления: присутственные места, здания коллегий, «казенные» палаты (конец XVII - XVIII вв.).

5) Деловые центры эпохи становления капитализма (XIX в.):

-традиционного типа: банк, биржа, торговый дом, доходный дом;

-нетрадиционного типа: дом трудолюбия, приют;

-ярмарка (гостиный двор) и выставка как самостоятельный тип делового центра.

6) Деловые центры советского периода (1гг.):

-специализированное здание управления;

-универсальное административно-хозяйственное здание;

-околопроизводственный деловой центр;

-дом коммуны.

7) Современные деловые центры (конец XIX - конец XX вв.):

-Сити (город в городе) и здание-конгломерат (вертикальный город);

-бюро, ателье, студия;

-посольство, консульство;

-загородная резиденция (прототип - средневековый замок); штаб-квартира;

-конгресс-отель, конференц-отель; торговое представительство; банк; биржа;

-школа бизнеса; ярмарка; выставка; и т. д.

8) Универсальное многофункциональное здание делового центра.

Деловой центр на рубеже веков в социально-экономическом аспекте определяется:

- терминальным состояние экономики;

- развитием виртуального маркетинга, менеджмента;

- возрождением производства на основе диалога культур

и является в настоящий момент наиболее актуальным и востребованным типом общественного здания.

При этом необходимо отметить, что во всех выявленных зданиях деловая функция присутствовала лишь в одном из вариантов своего проявления: как функция управления, как функция предпринимательства, или как функция координации деловой деятельности. В настоящее время, на рубеже веков, деловой центр сложился как новый тип общественного здания, вобравший в себя, определенным образом трансформировав, типологические черты своих исторических прототипов. На основе анализа доминирующих типов деловых центров за последние 100 лет, можно высказать мысль о том, что деловой центр сегодня переходит в новое качество - качество универсальности, так как включает в себя деловую функцию в совокупности всех ее атрибутов и может определяться практически любой из известных функций зданий: жилой, производственной, общественной (административной, кредитно-финансовой, торговой, учебной, зрелищной, спортивной, медицинской, транспортной, функцией общественного питания).

Бизнес-центр - тип общественного здания, в котором деловая функция выступает одновременно как функция управления, как функция, направленная на предпринимательство и как непрерывная координация потенциального развития делового процесса, обеспечивающая возникновение принципиально новых деловых функций, то есть, деловой центр являет собой многофункциональную структуру, которая обеспечивает жизнеспособность цивилизованного общества.

1.2.Классификация бизнес-центров и требования к ним

В 2009 году Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД) разработала и приняла собственную, базовую классификацию офисных и бизнес центров на территории России (таблица 1). Главная цель классификации - маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России.

Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты Гильдии Управляющих и Девелоперов, представители местного сообщества и профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации бизнес центров.

Базовая классификация офисных центров принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах.

Бизнес-центры класса «А» – это наиболее престижные и дорогостоящие здания, являющиеся таковыми по месторасположению, оснащению здания, учитывающему все последние новшества в технологиях и комфорте, статусу арендаторов, уровню спроса и, что не менее важно, управляемые высокопрофессиональной управляющей компанией.

Бизнес-центры класса «В» – это здания, находящиеся в менее престижных районах, которые не могут предлагать набор (пакет) услуг и удобств класса «А» как в количественном, так и в качественном измерении и претендующие на менее высокую арендную плату.

Бизнес-центры класса «С» – это здания старой постройки, не соответствующие в должной мере современным технологическим требованиям, располагающиеся в нереконструированных помещениях и достаточно неудобные по месторасположению, взимающие невысокую арендную плату.

Факторы, влияющие на формирование офисных объектов – внешние (градостроительные) и внутренние (отражающие правила организации бизнеса и специфику деятельности компаний); анализируется функциональная и планировочная структура бизнес-центров.

Формирование общей концепции бизнес-центров, их функциональной структуры, объемно-пространственной композиции, архитектурно-планировочных, образных и конструктивных решений зависят от ряда внутренних и внешних факторов.

1.3 Архитектурно-художественная выразительность

Вопросы архитектурно-художественной выразительности оказывают существенное влияние на успешность и устойчивость ОО и определяют не только их архитектурную, но и культурную, социальную и экономическую ценность.

Принцип архитектурно-художественной выразительности должен учитываться при формировании всех ОО, в т. ч. коммерческих и предназначенных для малого бизнеса. Архитектурное решение ОО должно быть ориентировано на создание ощущения сопричастности культуре компании, обеспечивать самоидентификацию компаний, информирование, привлечение клиентов, создание эстетичной среды, инициирующей работу.

Архитектурно-художественная выразительность ОО реализуется в образных, объемно-пространственных решениях, в формировании фасадов и интерьеров, элементах благоустройства. Интеграция современного искусства в структуру ОО (3-10 % от общей концепции ОО) создает новую культурно-деловую среду (через использование элементов современного искусства в формировании фасадов, входных групп, системы благоустройства, создание дополнительных функциональных блоков).

1.4 Интерьер

Интерьер — неотделимая часть архитектуры, это внутреннее пространство здания, а также убранство помещений. История интерьера начинается с истории поселений человека. Но интерьер — это еще и неотделимая часть нашей жизни. Дома и на работе, в магазинах и кинотеатрах, в санатории и в гостинице, и даже в метро — везде нас окружает интерьер. Задачи его могут быть совершенно разнообразны. Он может восхищать, радовать, шокировать или успокаивать. Главное он дарит эмоции людям. Хорошо продуманный, интересный, необычный интерьер никого не оставит равнодушным.